Có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư?

Có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư?

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư cần xem xét một số vấn đề sau:

(1) Hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) quyết định tùy theo đối tượng người sử dụng đất.

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và chỉ được chuyển khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Ngoài ra, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Theo đó, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mà phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng).

Như vậy, bên bán hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được vì không có quyền quyết định, thậm chí cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cũng không có thẩm quyền trong mọi trường hợp mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

(2) Nếu chắc chắn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì người bán thông thường sẽ thực hiện trước khi chuyển nhượng để chuyển nhượng với giá cao hơn.

Thông thường nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục này trước khi chuyển nhượng cho người khác, vì giá thị trường của đất ở cao hơn rất nhiều so với các loại đất khác, nhất là đất nông nghiệp.

(3) Ai phải chịu chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên mua cần phải cân nhắc kỹ nếu mình là người nộp tiền sử dụng đất, vì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn.

Tóm lại, dưới góc độ pháp lý tác giả mong người nhận chuyển nhượng cân nhắc nếu bên bán hứa lên đất thổ cư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người mua muốn đầu tư thì có để mua loại đất này.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng dù pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ trong việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư nhưng trên thực tế nhiều nhiều người dân không có đất ở vẫn có thể thực hiện được.

Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ, trình tự, thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

* Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

- Thành phần hồ sơ:

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

* Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Trên đây là bài viết giải đáp về việc có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư hay không? Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.