English
RSS
1. Thủ tục mua bán chung cư gồm những bước nào?
Mặc dù tuỳ từng trường hợp cụ thể khác nhau, quy trình mua chung cư có thể không theo một “chuẩn” cố định tuy nhiên, độc giả nếu muốn mua chung cư có thể tham khảo quy trình dưới đây:
1.1 Thoả thuận ban đầu
Đây là bước đầu tiên và có vai trò quyết định trong việc có đạt thành thoả thuận mua bán chung cư không. Theo đó, người mua phải lựa chọn căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình cùng với đạt được thoả thuận về giá cả, thời gian thực hiện mua bán, bàn giao căn hộ… với bên bán.
1.2 Đặt cọc mua chung cư (nếu có)
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc mua bán chung cư sẽ được thực hiện mà không phải là thủ tục bắt buộc. Do đó, nếu các bên có thoả thuận thì các bên sẽ thực hiện đặt cọc trước khi mua bán chính thức.
Tuy nhiên, nói thêm là, đặt cọc cũng không phải giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, hai bên có thể tự viết tay với nhau về thoả thuận này.
Nếu muốn được đảm bảo tính pháp lý thì các bên có thể lựa chọn đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư theo thủ tục tại bài viết này.
1.3 Công chứng hợp đồng mua bán chung cư
Không giống hợp đồng đặt cọc có thể không cần công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán chung cư thì bắt buộc phải công chứng theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 trừ trường hợp nhà chung cư này là:
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;
- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
Để công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thực hiện theo các thủ tục dưới đây:
Hồ sơ cần có: Theo Điều 40, 41 Luật Công chứng, hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán chung cư gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; giấy tờ tuỳ thân của các bên (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu…); giấy tờ về căn hộ chung cư; hợp đồng uỷ quyền (nếu có)…
Địa điểm công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng hoặc Văn phòng công chứng (theo khoản 4 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023).
Thời gian giải quyết: 02 - 10 ngày làm việc.
1.4 Sang tên chung cư cho người mua
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư, giao tiền mua bán cùng các giấy tờ liên quan đến căn hộ chung cư, bên mua sẽ thực hiện thủ tục sang tên căn hộ chung cư. Theo đó, khi sang tên căn hộ, các bên sẽ phải thực hiện các bước sau đây:
- Kê khai thuế, phí, lệ phí: Đây là nghĩa vụ của cả bên bán và bên mua. Trong đó, theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Thông tư 92/2015/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân, các bên có thể thoả thuận người nộp thuế, phí, lệ phí. Nếu không thoả thuận được thì:
- Người phải nộp lệ phí trước bạ là bên mua. Mức lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị căn hộ chung cư mua bán.
- Người phải nộp thuế thu nhập cá nhân là bên bán. Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp thông thường là 2% giá chuyển nhượng.
- Nộp hồ sơ sang tên Sổ hồng chung cư: Khi thực hiện sang tên Sổ hồng chung cư cho người mua, người mua phải nộp hồ sơ cho bộ phận Một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện nơi có đất gồm:
- Đăng đăng ký biến động.
- Hợp đồng mua bán chung cư.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư (bản gốc).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và các tài liệu chứng minh đối tượng miễn thuế (nếu có).
- Tờ khai lệ phí trước bạ và giấy tờ chứng minh miễn lệ phí trước bạ.
2. Có được uỷ quyền làm thủ tục mua bán chung cư không?
Như phân tích ở trên, khi mua bán chung cư, các bên có thể uỷ quyền cho người khác trong các bước ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán và sang tên căn hộ chung cư bởi ít nhất các bên thường tự đi xem nhà, thoả thuận ban đầu với bên còn lại để đạt được thoả thuận theo mong muốn của mình.
Do đó, ở bước thoả thuận ban đầu, rất ít trường hợp uỷ quyền cho người khác mà thông thường mọi người chỉ thắc mắc liệu có được uỷ quyền cho người khác thực hiện thay việc đặt cọc, mua bán và sang tên không.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự, hợp đồng uỷ quyền được định nghĩa như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo đó, đặc điểm của uỷ quyền gồm:
- Do các bên thoả thuận với nhau về việc một bên nhân danh bên kia thực hiện một công việc nào đó.
- Có thể có thù lao hoặc không có thù lao (cũng do các bên tự thoả thuận với nhau).
Đồng thời, hiện nay, luật pháp chỉ không cho phép các bên uỷ quyền trong một số trường hợp như:
- Đăng ký kết hôn (khoản 1 Điều 18 Luật Hộ tịch).
- Ly hôn (khoản 4 Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Xin cấp Phiếu lý lịch tư pháp số 2 (khoản 2 Điều 46 Luật Lý lịch tư pháp).
- Công chứng di chúc (Điều 56 Luật Công chứng)...
Và đặc biệt, trong các công việc không được uỷ quyền không bao gồm đặt cọc, mua bán hoặc sang tên căn hộ chung cư.
Do đó, hoàn toàn có quyền uỷ quyền cho người khác làm thủ tục mua bán chung cư nếu không thể tự mình thực hiện các thủ tục nêu trên.
Trên đây là giải đáp về việc uỷ quyền làm thủ tục mua bán chung cư. Bởi đây là thủ tục gồm nhiều bước khác nhau với trình tự, hồ sơ khác nhau nên nếu còn thắc mắc các vấn đề về pháp lý khi mua chung cư, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
