Các trường hợp thu hồi Sổ đỏ mới nhất 2024

1. Các trường hợp thu hồi Sổ đỏ mới nhất

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ/Giấy chứng nhận) đã cấp trong các trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ đã cấp

- Trường hợp 2: Cấp đổi Sổ đỏ đã cấp

- Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Sổ đỏ

- Trường hợp 4: Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:

• Cấp không đúng thẩm quyền
• Không đúng đối tượng sử dụng đất
• Không đúng diện tích đất
• Không đủ điều kiện được cấp
• Không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Sổ đỏ.

- Trường hợp 5: Sổ đỏ đã cấp bị Toà án có thẩm quyền tuyên huỷ.

- Trường hợp 6: Đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Toà án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp Sổ đỏ đã cấp.

Lưu ý: Việc thu hồi Sổ đỏ đã cấp không thuộc 04 trường hợp trên thì chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi Sổ đỏ đã cấp (khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024).

2. Thủ tục thu hồi Sổ đỏ thực hiện thế nào?

Theo Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc thu hồi, huỷ Giấy chứng nhận đã cấp, cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định như sau:

Thu hồi Sổ đỏ đối với trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp cho đơn vị/tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc cơ quan được quy định theo quyết định thu hồi đất;

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai (“VPĐKĐĐ”) tiếp nhận Giấy chứng nhận từ cơ quan/đơn vị nhận Giấy chứng nhận từ người sử dụng đất.

Bước 3: Giải quyết

• Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích của thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận thì VPĐKĐĐ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.

• Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận hoặc trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp cho nhiều thửa đất mà Nhà nước thu hồi một/một số thửa thì thực hiện VPĐKĐĐ xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với phần diện tích/các thửa đất còn lại nếu người sử dụng đất có nhu cầu; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp; cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thu hồi Sổ đỏ trong trường hợp đã cấp không đúng quy định

Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng theo điểm a, b, c khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, cụ thể là các trường hợp:

- Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó;

- Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

• Trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:

• Kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do;

• Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

Trong 03 trường hợp trên, trình tự thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận như sau:

Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: VPĐKĐĐ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.

Thu hồi khi người sử dụng đất phát hiện Sổ đỏ cấp không đúng quy định

Bước 1: Người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:

• Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.

• VPĐKĐĐ.

• Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Cơ quan thẩm quyền chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu quốc gia.

Thu hồi trong trường hợp Sổ đỏ bị Toà án tuyên huỷ và đấu giá, giao quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Toà án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành không nộp Sổ đỏ đã cấp

- Đối với Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu:

Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh, huyện) quyết định thu hồi và chuyển quyết định đến VPĐKĐĐ.

Bước 2: VPĐKĐĐ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, đồng thời cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.

- Đối với Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

Cơ quan có thẩm quyền (Tổ chức/chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) quyết định thu hồi và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.

Thu hồi trong trường hợp có nhiều thửa đất cấp chung 1 Giấy chứng nhận có một/một số thửa bị thu hồi

Bước 1: Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận theo quy định đối với các thửa đất này; Cấp đối Giấy chứng nhận cho các thửa đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Lưu ý:

• VPĐKĐĐ có trách nhiệm quản lý Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận.

• Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo mục 2.1, 2.2 và 2.4 nêu trên mà người sử dụng đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định.

Huỷ Sổ đỏ trong trường hợp người sử dụng đất không nộp Sổ đỏ

Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận thì việc huỷ Giấy chứng nhận được thực hiện như sau:

(i) Đối với Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cho cơ quan có thẩm quyền quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp.

(ii) Đối với Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện đăng ký biến động: VPĐKĐĐ quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp.

(iii) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp bị Toà án tuyên huỷ thì thực hiện theo mục (iv) dưới đây.

(iv) VPĐKĐĐ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị huỷ gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên & Môi trường để thông báo công khai ở trên trang thông tin điện tử.2.7 Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Giấy chứng nhận bị thu hồi là cấp lần đầu:

Bước 1: VPĐKĐĐ chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan quản lý đất đai.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

• Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ, xác định lại thông tin quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận;

• Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

• Chuyển hồ sơ đã giải quyết đến VPĐKĐĐ.

Bước 3: VPĐKĐĐ chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp 2: Giấy chứng nhận bị thu hồi là Giấy chứng nhận cấp trong trường hợp đăng ký biến động

Bước 1: VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận để các định lại thông tin tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận

Bước 2: VPĐKĐĐ cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: VPĐKĐĐ chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Lưu ý: 

• Cơ quan quản lý đất đai, VPĐKĐĐ không xác định lại các thông tin khác ở trên Giấy chứng nhận đã được cơ quan thẩm quyền xác lập phù hợp với quy định.

• Đối với Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định do lỗi của cơ quan thẩm quyền thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây; đối với trường hợp do lỗi của người sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định dựa theo chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Nếu tại thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang thế chấp và bên nhận thế chấp đang giữ Giấy chứng nhận thì cơ quan thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận phải thông báo cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và bên nhận thế chấp. Sau đó, bên nhận thế chấp phải nộp Giấy chứng nhận cho cơ quan thẩm quyền.

3. Không đồng ý với quyết định thu hồi Sổ đỏ, phải làm gì?

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại.

Theo khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024, đối tượng khiếu nại đất đai là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai, cụ thể:

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

• Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư;

• Quyết định cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Trong trường hợp này, người dân có quyền khiếu nại Quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là trái pháp luật.

Theo đó, người dân có thể khiếu nại lần đầu tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trình tự khiếu nại được thực hiện theo quy định tại mục 2 Chương III của Luật Khiếu nại 02/2011/QH13, cụ thể như sau:

Bước 1. Gửi đơn và tiếp nhận đơn khiếu nại

Người khiếu nại gửi đơn và các tài liệu có liên quan tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2. Thụ lý đơn

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của mình, người có thẩm quyền thụ lý giải quyết và thông báo về việc thụ lý giải quyết (căn cứ Điều 27 Luật Khiếu nại 2011);

- Trường hợp không thụ lý để giải quyết thì nêu rõ lý do.

Bước 3. Xác minh nội dung khiếu nại

Điều 29 Luật Khiếu nại 2011 quy định trong quá trình giải quyết khiếu nại, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có trách nhiệm:

- Kiểm tra lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp, nếu khiếu nại đúng thì ra quyết định giải quyết khiếu nại ngay;

- Trường hợp chưa có cơ sở kết luận nội dung khiếu nại thì tự mình tiến hành xác minh hoặc giao cho người có trách nhiệm xác minh xác minh nội dung khiếu nại, kiến nghị giải quyết khiếu nại.

Bước 4. Tổ chức đối thoại

Kết quả đối thoại là một trong các căn cứ để giải quyết khiếu nại.

Bước 5. Ra quyết định giải quyết khiếu nại

Người giải quyết khiếu nại lần đầu phải ra quyết định giải quyết khiếu nại.

Trên đây là các trường hợp thu hồi Sổ đỏ mới nhất. Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.