10+ điểm đáng chú ý của Nghị định 151/2025 về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai

1. UBND cấp xã được giao thêm hàng loạt thẩm quyền về đất đai từ ngày 01/7/2025

Căn cứ: Điều 5 và Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Từ ngày 01/7/2025, UBND cấp xã và Chủ tịch UBND cấp xã được thực hiện hàng loạt thẩm quyền trước đây thuộc về cấp huyện. Cụ thể:

- Quyết định thu hồi đất (khoản 1, khoản 2 Điều 5);

- Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

- Cưỡng chế thu hồi đất, kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế kiểm đếm (khoản 2 Điều 5, khoản 2 Điều 10);

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân (điểm h, điểm i khoản 1 Điều 5);

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân, cộng đồng dân cư (điểm m khoản 1 Điều 5);

- Phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất để phát triển khu dân cư nông thôn (điểm n khoản 1 Điều 5).

2. Phân quyền cho xã trong xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể

Căn cứ: điểm l khoản 1 Điều 5;  điểm d khoản 1 Điều 15; điểm d khoản 1 Điều 17 Nghị định 151

Từ ngày 01/7/2025:

- Chủ tịch UBND cấp xã được quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp xã (điểm l khoản 1 Điều 5).

- Cơ quan chuyên môn về đất đai cấp xã có nhiệm vụ giúp Chủ tịch xã xác định giá đất cụ thể (điểm d khoản 1 Điều 17).

- Chủ tịch xã còn tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh (điểm d khoản 1 Điều 15).

3. Từ 01/7/2025, doanh nghiệp làm việc trực tiếp với xã khi thực hiện nhiều thủ tục đất đai

Căn cứ: Điều 5 và Điều 10. Cụ thể

- UBND và Chủ tịch UBND cấp xã được phê duyệt phương án góp đất, cho thuê đất, giao đất cho các dự án có quy mô nhỏ do doanh nghiệp thực hiện (điểm d khoản 1 Điều 5 và điểm h khoản 3 Điều 10).

- Được chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp, đất nông nghiệp, bồi thường - hỗ trợ - tái định cư,... (điểm a điểm b khoản 1 Điều 5 và điểm p khoản 3 Điều 10.

Như vậy, thay vì làm việc với cấp huyện hoặc tỉnh như trước thì, nhiều dự án đầu tư quy mô nhỏ hoặc có phạm vi tại một xã nay có thể xử lý ngay tại cấp xã.

4. Doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền thuê đất có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại cấp xã

Căn cứ: điểm d khoản 3 Điều 10 Nghị định 151

Từ 01/7/2025, nếu doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong cả thời hạn thuê (theo quy định về tài chính đất đai), thì UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết việc:

- Giao đất;

- Cho thuê đất;

- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước 01/7/2025, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân dù được miễn tiền thuê đất hay không, vẫn thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh tùy theo quy mô và đối tượng.

5. Từ 01/7/2025, một số trường hợp giao đất không cần thông qua đấu giá

Căn cứ: khoản 4 Điều 7 Nghị định 151

UBND cấp tỉnh được quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nếu thuộc một trong các trường hợp:

- Dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh;

- Dự án đã được Quốc hội/Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Dự án thuê đất từ quỹ đất do cơ quan Nhà nước đang quản lý;

- Trường hợp không thuộc Điều 125 và 126 Luật Đất đai.

6. Cấp xã có quyền xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ cấp Sổ đỏ

Căn cứ: điểm b khoản 2 Điều 17

Cơ quan quản lý đất đai cấp xã được phép ký xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính trong trường hợp:

- Phục vụ việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

-Thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã;

- Sau khi đã có xác nhận của người sử dụng đất và đơn vị đo đạc.

7. Chủ tịch UBND tỉnh được quyết định nhiều trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ: điểm d khoản 1 Điều 9

Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh được thực hiện các thẩm quyền thay mặt UBND tỉnh, gồm:

- Giao đất, cho thuê đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân;

- Xác định hình thức sử dụng đất phù hợp với dự án.

8. Người dân không phải xác nhận đất không tranh chấp khi làm Sổ đỏ 

Căn cứ: khoản 4 Điều 18 Nghị định 151

Cụ thể, UBND cấp xã khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cần yêu cầu người dân nộp xác nhận về:

- Tình trạng không tranh chấp;

- Phù hợp quy hoạch;

- Tính ổn định trong sử dụng đất.

9. Cá nhân được nộp hồ sơ cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND xã

Căn cứ: Điều 5 và Điều 10 Nghị định 151

Các thủ tục mà cá nhân được thực hiện ngay tại UBND cấp xã gồm:

- Đăng ký cấp sổ đỏ (điểm h điểm i khoản 1 Điều 5);

- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất ở (điểm m khoản 1 Điều 5, điểm a, điểm d khoản 3 Điều 10);

- Góp quyền sử dụng đất làm dự án chỉnh trang, khu dân cư (điểm n khoản 1 Điều 5).

10. Không phải chỉnh lý hồ sơ đất đai sau khi sắp xếp chính quyền 2 cấp

Căn cứ: khoản 3 Điều 18 Nghị định 151

Cơ quan xử lý thủ tục đất đai không được yêu cầu người dân thực hiện lại các bước chỉnh lý hồ sơ liên quan đến thay đổi địa giới, tổ chức lại chính quyền địa phương 2 cấp (như sáp nhập xã, huyện…).

Việc chỉnh lý sẽ được thực hiện:

- Tự động khi người dân nộp hồ sơ hành chính;

- Hoặc khi có nhu cầu thực hiện thủ tục liên quan đến thửa đất.

11. Giữ nguyên hiệu lực các hợp đồng thuê đất ký trước ngày 01/7/2025

Căn cứ quy định tại điểm c khoản 5 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

“Các hợp đồng thuê đất đã được ký trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng.”

Điều này có nghĩa, các hợp đồng thuê đất đã được ký trước ngày 01/7/2025, có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng không phân biệt hợp đồng do UBND cấp tỉnh hay cấp huyện ký trước đây cũng như không bắt buộc phải ký lại hợp đồng mới theo mô hình tổ chức chính quyền hai cấp;

Trên đây là 10+ điểm đáng chú ý của Nghị định 151/2025 về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai