Đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 có quy định về đấu giá tài sản như sau:

2. Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.

Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước giao đất/cho thuê có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tham gia đấu giá công khai với những người khác theo trình tự, thủ tục và nguyên tắc đấu giá theo quy định pháp luật.

2. Trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định bao gồm các trường hợp như sau:

“Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.”

3. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (bổ sung bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) có quy định các điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất như sau:

- Điều kiện để các tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

• Điều kiện thứ nhất: Các tổ chức tham gia thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất/cho thuê đất theo Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp tiến hành đấu giá 1 thửa đất/1 dự án bao gồm 1 hoặc nhiều thửa đất mà có 2 công ty trở lên đang có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được phép cho 1 công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
• Điều kiện thứ hai: Các tổ chức tham gia phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013; khoản 2, khoản 3 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Điều kiện thứ ba: Các tổ chức tham gia phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị của thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để tham gia việc đấu giá quyền sử dụng đất;
• Điều kiện thứ tư: Các tổ chức không được thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá;
• Điều kiện cuối cùng: Các tổ chức phải đáp ứng điều kiện quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đối với những trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

- Điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

• Các hộ gia đình, cá nhân này phải thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013 và đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
• Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích thực hiện dự án đầu tư thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 17b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Đất được phép đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

• Điều kiện thứ nhất: Đất được đưa ra đấu giá phải đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013:

“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

• Điều kiện thứ hai: Đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất;
• Điều kiện thứ ba: Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện đối với từng thửa đất;
• Điều kiện thứ tư: Đất được đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

4. Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Bước thứ 1: Lập phương án đấu giá

Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

(căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá

Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên & môi trường để thẩm định. Sau khi được thẩm định, đơn vị này trình hồ sơ cho UBND cấp có thẩm quyền để quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

(căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên hồ sơ thửa đất đấu giá và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên & môi trường,

(căn cứ khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 4: Xác định, phê duyệt giá khởi điểm thửa đất đấu giá

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện xác định giá khởi điểm đối với thửa đất đấu giá theo quy định, sau đó trình UBND cấp tỉnh phê duyệt

(căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP).

Bước thứ 5: Lựa chọn, ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện việc lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

(căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 6: Thực hiện và giám sát cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận và quy định. Đồng thời, đơn vị này cử người đại diện để giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá.

(căn cứ Điều 11 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ cùng biên bản kết quả đấu giá đến cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận được hồ sơ nêu trên, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận thì đơn vị tổ chức việc bán đấu giá lập hồ sơ gửi cho cơ quan tài nguyên & môi trường để trình lên UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định cho phép việc đấu giá để ban hành Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(căn cứ Điều 12 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước thứ 8: Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Cơ quan thuế gửi thông báo cho người đã trúng đấu giá để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất.

Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất, đồng thời chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên & môi trường để hoàn thành thủ tục ký hợp đồng thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận.

(căn cứ Điều 13 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)

Bước cuối: Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá

Cơ quan tài nguyên & môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Tiến hành ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp thuê đất tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc từ ngày UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tài nguyên & môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và UBND cấp xã tại nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa đồng thời tiến hành trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(căn cứ Điều 14 Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP)