Nhà đất đồng sở hữu khi bán thì thuế thu nhập cá nhân được chia thế nào?

1. Nhà đất đồng sở hữu khi bán thì thuế thu nhập cá nhân được chia thế nào?

Điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”

Theo quy định trên, khi bán nhà, đất đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Tỷ lệ sở hữu trước hết được xác định theo tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác.

Nếu không có tài liệu hợp pháp để xác định tỷ lệ sở hữu thì nghĩa vụ thuế của từng người được xác định theo tỷ lệ bình quân.

2. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất đồng sở hữu

2.1. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ ngân hàng 

Khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Theo đó, đối với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

2.2. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Riêng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất nếu có thì giá chuyển nhượng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất như nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc mà hợp đồng không ghi giá đất, giá tài sản gắn liền với đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá làm căn cứ theo quy định thì giá tính thuế được xác định như sau:

• Đối với phần giá trị quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá chuyển nhượng phần đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai.
• Đối với phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất: Giá trị được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị được xác định bằng tỷ lệ phần vốn đã góp trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa quy định đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

3. Nhà đất đồng sở hữu là nhà đất duy nhất khi bán có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.”

Theo quy định này, điều kiện miễn thuế được xem xét đối với từng cá nhân đồng sở hữu:

• Người có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhưng chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác thuộc trường hợp được miễn thuế.
• Ngược lại, người cùng sở hữu bất động sản đó nhưng còn có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác thì không được miễn thuế.

Ngoài điều kiện về nhà, đất duy nhất nêu trên, cá nhân bán nhà đất đồng sở hữu còn phải đáp ứng các điều kiện khác quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP mới được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Do đó, trường hợp nhà, đất đồng sở hữu là nhà, đất duy nhất thì việc miễn thuế vẫn phải xác định riêng đối với từng người và phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

4. Những người đồng sở hữu khi bán nhà đất thì nộp thuế thu nhập cá nhân chung hay riêng?

Điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”

Theo đó, mặc dù nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu hoặc tỷ lệ bình quân, các cá nhân đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế.

Trên đây là thông tin về “Nhà đất đồng sở hữu khi bán thì thuế thu nhập cá nhân được chia thế nào?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị định 253/2026/NĐ-CP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như Tình trạng hiệu lực, Lược đồ, Nội dung hợp nhất...