Điểm mới Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

1. Giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu

Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã bổ sung nội dung quy định điều kiện áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS về tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp trên số vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cụ thể như sau:

Các doanh nghiệp bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, không được phép có tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu vượt quá một mức nhất định so với vốn chủ sở hữu, 

• Không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

• không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha

• không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Bởi vậy, cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý chặt chẽ đảm bảo cho quá trình hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bị rơi vào tình trạng lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay và phát hành trái phiếu, từ đó ngăn chặn nguy cơ mất khả năng thanh toán hoặc phá sản.

2. Siết thời gian công khai lại thông tin

Căn cứ tại khoản 5 Điều 4 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định trong trường hợp các thông tin doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cập nhật đã công khai mà có sự thay đổi thì trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thông tin có sự thay đổi. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tiến hành công khai.

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện công khai thông tin trên Hệ thống thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng và trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

So với quy định trước đây, tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chỉ yêu cầu doanh nghiệp cập nhật thông tin “ngay sau khi có thay đổi”, một quy định mang tính chất chung chung, thiếu tính xác định thời gian cụ thể, dẫn đến việc có thể phát sinh tình trạng chậm trễ hoặc không rõ ràng trong quá trình cập nhật.

3. 4 bước phải làm trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trước khi chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, một trong những yêu cầu bắt buộc mà chủ đầu tư dự án cần phải thực hiện như sau.

Chủ đầu tư tiến hành gửi văn bản thông báo đến Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn thông báo của Chủ đầu tư dự án (Phụ lục XV kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP).

• Quyết định giao đất.

• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất.

• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

•  Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng.

• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt. 

(Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng).

Lưu ý: Hồ sơ bao gồm các giấy tờ được thể hiện dưới dạng (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực)

Bước 2: Nộp hồ sơ

      Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chủ đầu tư gửi văn bản thông báo đến Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bước 3: Nhận kết quả

Sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ của Chủ đầu tư, Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.                             

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện bán, cho thuê mua Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư và nêu rõ lý do. 

Đồng thời văn bản trả lời của Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh cũng sẽ đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nội dung này trước đây được quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014, nhưng chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết về thủ tục thực hiện. 

Tại Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục các bước thực hiện nhằm giúp chủ đầu tư dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng quy trình pháp lý, giảm thiểu các trở ngại trong quá trình kinh doanh, đồng thời đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật trong lĩnh vực bất động sản.