Xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ

Quy định dưới đây áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc 02 trường hợp sau:

+ Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai (trường hợp có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp).

+ Trường hợp quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền).

1. Đất có nhà ở, công trình xây dựng từ trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng từ trước ngày 15/10/1993 như sau:

* Điều kiện cấp giấy chứng nhận:

- Sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993;

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận là phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

* Diện tích công nhận quyền sử dụng đất

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Ví dụ: Hộ gia đình ông A sử dụng 150m2 đất từ năm 1985 có xây dựng nhà ở, công trình phụ mà đất đó không có giấy tờ (toàn bộ diện tích đất trên đã xây nhà và công trình xây dựng). Được biết hạn mức đất ở tại tỉnh mà ông A cư trú là 100m2, thì diện tích công nhận đất ở là 150m2.

- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

+ Đối với phần diện tích có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ (Ảnh minh họa)

2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng từ ngày 15/10/1993 - 01/7/2004

Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 như sau:

* Điều kiện được cấp giấy chứng nhận

- Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;

- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

* Diện tích công nhận quyền sử dụng đất

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở (hạn mức giao đất ở tại đô thị và hạn mức giao đất ở tại nông thôn - hạn mức giao đất khác với hạn mức công nhận đất) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ như sau:

+ Đối với phần diện tích có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Lưu ý: Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp trên được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hợp lệ.

3. Đất sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp trước ngày 01/7/2004

Theo khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

- Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai.

+ Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

+ Nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Trong các trường hợp trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Như vậy, quy định về điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ và xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ là khác nhau theo từng giai đoạn. Theo đó, diện tích hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở (mỗi tỉnh, thành sẽ quy định hạn mức khác nhau).

>> Nghị định 43/2014/NĐ-CP: 6 quy định về Sổ đỏ cần biết

Khắc Niệm