Xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2024 quy định về việc xác định loại đất như sau: 

"1. Việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:Phân tích

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.

2. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ"

Theo đó tại Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn xác định loại đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 hoặc trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất như sau:

(1) Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 thì việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất.

(2) Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 mà loại đất trên giấy tờ khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5 và 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì loại đất được xác định theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5 và 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Việc xác định các loại đất cụ thể được xác định trong quá trình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai có liên quan.

(3) Trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 mà loại đất trên giấy tờ khác với hiện trạng sử dụng đất thì loại đất được xác định theo giấy tờ đó, trừ các trường hợp sau:

- Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, trên giấy tờ thể hiện loại đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp thì loại đất được xác định theo hiện trạng sử dụng như trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024:

• Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống: diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.

• Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

• Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống: diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

• Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ;

• Đối với phần diện tích đất còn lại: xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

- Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở về sau, trên giấy tờ thể hiện loại đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp thì loại đất được xác định theo hiện trạng sử dụng như trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Trong các trường hợp trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Như vậy, quy định về Xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ là khác nhau theo từng giai đoạn. Theo đó, diện tích hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở (mỗi tỉnh, thành sẽ quy định hạn mức khác nhau).