Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi thế nào?

Thời điểm xác định giá có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vậy, thời điểm xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi thế nào?

1. Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi khi nào?

Khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

Theo đó, khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:

Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Theo quy định trên, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Như vậy, từ 01/8/2024, pháp luật quy định thời điểm xác định giá đất bồi thường là khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

2. Xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi thế nào?

Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, việc tính tiền bồi thường đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất được tính dựa trên giá đất cụ thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện quyết định.

Để xác định giá đất cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua các phương pháp định giá đất theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, cụ thể bao gồm:

(1) Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng việc điều chỉnh mức giá của thửa đất mà có cùng mục đích sử dụng và có sự tương đồng nhất định đối với những yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng trên thị trường, đã được trúng đấu giá mà người trúng đấu giá đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính thông qua việc tiến hành phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã thực hiện việc loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) nhằm mục đích cuối cùng là xác định giá của thửa đất cần định giá.

(2) Phương pháp thu nhập: Được tiến hành bằng việc lấy thu nhập ròng bình quân của năm/diện tích đất để chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại những ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liền kề được tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

(3) Phương pháp thặng dư: Được tiến hành bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển được ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của khu đất/thửa đất trên cơ sở sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất (tính theo mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng cao tối đa công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã phê duyệt;

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được tiến hành bằng việc lấy giá đất trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá thị trường;

Bên cạnh đó, để có thể xác định được giá đất cụ thể dùng để đền bù nhà nước sẽ phải thực hiện theo những trình tự thủ tục nhất định, căn cứ Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có thể khái quát các bước xác định giá đền bù như sau:

• Bước 1: Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin

• Bước 2: Lựa chọn phương pháp

• Bước 3: Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và dự thảo Chứng thư định giá đất

Tóm lại, việc xác định giá đất bồi thường sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định về trình tự và phương pháp đã được pháp luật quy định nêu trên.

3. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2024, để được bồi thường về đất thì cần thỏa mãn các điều kiện như sau:

(1) Là một trong những nhóm chủ thể theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024:

- Là Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất mà không phải đất thuê trả tiền hằng năm;

- Là cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có chùa, đền, miếu, đình, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không bị tranh chấp đồng thời được UBND cấp xã xác nhận đất được sử dụng chung cộng đồng;

- Người có gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài;

- Tổ chức tôn giáo/tổ chức tôn giáo trực thuộc được sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận tặng, nhận chuyển nhượng từ 01/7/2004 trở về sau;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại những cụm/khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc khu công nghệ cao;

- Tổ chức được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần, giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần;

- Tổ chức kinh tế//tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho mục đích bán hoặc vừa bán vừa kết hợp cho thuê; hoặc được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

(2) Thỏa mãn 01 trong những điều kiện như sau:

- Có Giấy chứng nhận

- Có quyết định cho thuê đất/giao đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa đăng ký đất đai;

- Được sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trên đây là giải đáp về Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi thu hồi thế nào? Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được giải đáp.