Tái định cư tại chỗ 2024: Áp dụng khi nào? Phải bù tiền không?

Tái định cư tại chỗ khi thu hồi đất ở

Căn cứ khoản 3 Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì trong trường hợp thực hiện các dự án, mục đích quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải thu hồi đất ở trong thửa đất có nhà ở mà người có đất thu hồi có nhu cầu tái định cư tại chỗ thông qua hoán đổi vị trí đất ở về phía sau trong phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất sau thu hồi thì việc bố trí tái định cư trong trường hợp này được thực hiện như sau:

Bên cạnh đó, theo Điều 111 Luật Đất đai 2024, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở bị thu hồi, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại:

• Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã,
• Địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và
• Nơi tái định cư đã có người dân sinh sống trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Ngoài ra, phương án bố trí tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

Như vậy, người có đất ở thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Đồng thời khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.

Tái định cư tại chỗ khi chung cư hết hạn sử dụng

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP:

4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải di dời và được tái định cư tại địa điểm khu đất có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

*Khi nào được tái định cư tại chỗ?

Khi mua căn hộ chung cư ngoài việc sở hữu căn hộ của mình thì còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu căn hộ khác trong tòa nhà.

Diện tích đất sử dụng chung gồm diện tích xây dựng khối nhà chung cư; diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà; diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư theo thời hạn được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thì còn có quyền sử dụng lâu dài đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư, diện tích sân,…

Điều đó đồng nghĩa với việc dù chung cư bị phá dỡ nhưng chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác thì việc bố trí tái định cư được quy định theo khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 như sau:

4. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu...

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

(1) Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác.

(2) Chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Ngoài ra, việc bố trí tái định cư tại chỗ cũng là một trong những nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định rõ tại khoản 4 Điều 49 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

“…

4. Trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bố trí nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

* Có phải bù tiền khi tái định cư tại chỗ?

Mặc dù chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất lâu dài đối với phần đất dùng để xây dựng nhà chung cư nhưng đây là quyền sử dụng chung nên khi xây dựng lại nhà chung cư thì hầu hết phải “bù thêm tiền” nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Khoản 2 Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định bố trí nhà ở tái định cư nhà ở như sau:

2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 24 của Nghị định này

Theo đó, nếu có chênh lệch thì việc thanh toán sẽ thực hiện theo 02 trường hợp như sau:

- Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư: Người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

- Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư: Người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch

Trên đây là quy định về tái định cư tại chỗ đối với trường hợp thu hồi đất ở và cải tạo, xây dựng lại chung cư mới. Nếu bạn đọc còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc những vấn đề khác liên quan đến thu hồi, bồi thường, tái định cư hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.