Thủ tục tách Sổ đỏ 2025 và các khoản tiền phải nộp

* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của từng loại Giấy chứng nhận. Tùy theo từng thời kỳ mà “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” có tên gọi pháp lý khác nhau như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

(gọi chung là Giấy chứng nhận).

1. Tách để tạo thành nhiều thửa đất (vẫn đứng chủ cũ)

1.1. Điều kiện tách thửa

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, việc tách thửa cần đảm bảo những nguyên tắc, điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận (một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa, không bắt buộc có Giấy chứng nhận).

- Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn).

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa.

- Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; đảm bảo cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở/thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích đất để làm lối đi đó.

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối chiều với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Xem thêm: Diện tích tối thiểu được tách thửa 63 tỉnh thành

1.2 Hồ sơ tách thửa

Căn cứ Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP,, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 01/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Bản vẽ tách thửa đất theo Mẫu số 02/ĐK được bàn hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai (“VPĐKĐĐ”), Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện hoặc đo đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.

• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm theo bản gốc để đối chiếu/nộp bản sao có công chứng, chứng thực.

• Các văn bản của cơ quan thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

1.3 Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến cơ quan thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cụ thể tại:

• Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.

• VPĐKĐĐ.

• Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Hình thức nộp: Trực tiếp hoặc online trên Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có), qua bưu chính hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người nộp hồ sơ và nơi nhận hồ sơ.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Đối với trường hợp nộp hồ sơ tại bộ phận một của thì bộ phận một cửa sẽ chuyển hồ sơ đến cho VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ (theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2014/NĐ-CP).

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ, đối chiếu các điều kiện tách thửa để xác định thửa đất đủ điều kiện thực hiện tách thửa; kiểm tra các thông tin kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện:

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa nhưng Giấy chứng nhận đã được cấp không có sơ đồ thửa đất/có sơ đồ nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích, kích thước các cạnh không thống nhất thì trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.

• Trường hợp khác không thuộc 02 trường hợp trên thì trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận đủ điều kiện để tách thửa kèm các thông tin của thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa sau khi tách, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa do VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện.

• Thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách thửa được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất tiến hành đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi tách thửa.

• VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách.

Bước 4: Trả kết quả

VPĐKĐĐ trao Giấy chứng nhận hoặc gửi Giấy chứng nhận cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

1.4 Thời gian giải quyết

Căn cứ khoản 4 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục tách sổ được quy định như sau:

- Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ;

- Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

Thời gian này không tính thời gian cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế,....

1.5 Những khoản tiền phải nộp

- Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau - không phải Nhà nước thực hiện).

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).

Hồ sơ, thủ tục tách Sổ đỏ (Ảnh minh họa)

2. Tách Sổ đỏ để chuyển nhượng, tặng cho

2.1. Hồ sơ, thủ tục tách thửa và sang tên

Khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là kiểm tra các điều kiện tách thửa và thực hiện thủ tục tách thửa, sau đó mới thực hiện các thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể các giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Tách phần diện tích đất cần chuyển nhượng, tặng cho

* Điều kiện thực hiện

Việc tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho phải đáp ứng các điều kiện nêu tại mục 1.1 phần 1 nêu trên.

* Trình tự, thủ tục thực hiện (xem thủ tục tách thửa ở mục 1.1 phần 1 nêu trên).

Giai đoạn 2: Chuyển nhượng, tặng cho

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thì bước 2 và bước 3 thực hiện cùng nhau).

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Xem chi tiết: Sang tên Sổ đỏ: Hồ sơ và thủ tục thực hiện

2.2. Những khoản tiền phải nộp

* Thuế thu nhập cá nhân

- Mức thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Xem chi tiết tại: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Xem chi tiết: Mức đóng thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

* Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.

Xem chi tiết: Phí thẩm định hồ sơ của 63 tỉnh thành

* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức thu giữa các tỉnh khác nhau do HĐND cấp tỉnh quyết định (thông thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).

* Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau).

Kết luận: Nếu người dân nắm rõ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục tách Sổ đỏ thì có thể tự mình thực hiện; khi có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.