Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển lên đất thổ cư

1. Đất thổ cư là gì?

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể:

Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

2. Phân loại đất thổ cư

Sau khi tìm hiểu đất thổ cư là gì, cần hiểu vậy có bao nhiêu loại đất thổ cư? Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 02 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Cụ thể:

2.1 Đất thổ cư đô thị

Căn cứ Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư đô thị (ODT) là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.

Đất thổ cư đô thị mang nhiều đặc điểm giống đất thổ cư bình thường như:

- Được quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới….

- Đất ở tại đô thị sẽ bao gồm:

+ Đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở; hoặc

+ Vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

2.2 Đất thổ cư nông thôn

Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Lưu ý, với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm sau:

- Có ranh giới địa chính nằm ở nông thôn và do xã quản lý.

- Có chính sách thuế cũng như quy hoạch riêng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:

- Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

- Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

3. Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?

Thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:

- Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng;

- Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài.

Trong đó, đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.

Đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.

4. Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư

Do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương được quy định khác nhau nên điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định về điều kiện tách thửa cơ bản cần tuân thủ như sau:

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất tách thửa không có tranh chấp;

- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp:

+ Đang bị kê biên tài sản;

+ Không thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;

+ Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất…

- Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.

Vi dụ tại TP. Hà Nội, theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

- Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.

- Có diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.

- Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

>> Gọi ngay tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam để được giải đáp tất cả vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai.

5. 3 nội dung cần lưu ý khi chuyển sang đất thổ cư

5.1 Điều kiện chuyển sang đất thổ cư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ điểm d và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hay nói cách khác, chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì hộ gia đình, cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác (loại đất trước đó không phải là đất ở).

Theo đó, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, UBND cấp huyện quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).

Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).

- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

5.2 Thủ tục chuyển sang đất thổ cư

Các bước xin chuyển sang đất thổ cư được thực hiện như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

5.3 Thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư là bao lâu?

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

5.4 Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi chuyển từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần nộp các khoản phí gồm: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể:

- Về tiền sử dụng đất (Ví dụ trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở):

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

- Về lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

(Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP).

- Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận:

Mỗi tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

- Về phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Trên đây là giải đáp đất thổ cư là gì? Nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.