Toàn bộ các trường hợp bị cấm mua bán đất đai

Lưu ý:

- Mua bán đất đai là cách gọi thông thường của người dân để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ điều kiện; trường hợp tự ý chuyển nhượng mà không đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Hay nói cách khác, pháp luật cấm các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện.

1. Không đủ điều kiện chuyển nhượng chung

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường 02 trường hợp;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 04 điều kiện (tất cả các trường hợp chuyển nhượng phải đủ 04 điều kiện này). Nếu thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ được).

Toàn bộ các trường hợp cấm mua bán đất đai (Ảnh minh họa)|

2. Không được nhận chuyển nhượng

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (quy định chi tiết tại mục 3. Chuyển nhượng khi không đáp ứng được điều kiện riêng).

Đây là quy định cấm nhận chuyển nhượng với người mua, nếu thuộc 04 trường hợp này sẽ không được nhận chuyển nhượng.

3. Chuyển nhượng khi không đáp ứng được điều kiện riêng

Theo Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được điều kiện riêng như:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

Đây là trường hợp được phép chuyển nhượng nhưng bị giới hạn. Người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về nơi đang sinh sống, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

4. Không đủ điều kiện mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án

Theo Điều 193 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, cấm doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền và dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Kết luận: Trên đây là toàn bộ các trường hợp cấm mua bán đất đai, theo đó:

- Ngoài 04 điều kiện chung mà bắt buộc phải có với tất cả các trường hợp thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp phải có thêm các điều kiện khác như người mua không thuộc trường hợp bị cấm mua…

- Cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có đủ điều kiện chuyển nhượng thể hiện qua quy định xử phạt vi phạm hành chính tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

Ví dụ: Phạt tiền từ 03 - 05 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP).

>> Thủ tục mua bán đất đai 2019: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất

Khắc Niệm