English 
RSS
Từ năm 2026, các địa phương trên cả nước sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Đây là thay đổi lớn, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và toàn bộ thị trường bất động sản.
- 1. Bảng giá đất mới được dùng để tính những khoản nào?
- 2. Ảnh hưởng tích cực: minh bạch thị trường - tăng giá trị bồi thường
- 2.1 Minh bạch hơn, giảm tình trạng “hai giá”
- 2.2 Đảm bảo công bằng theo vị trí đất
- 2.3 Hỗ trợ công tác quy hoạch, bồi thường – tái định cư
- 3. Ảnh hưởng tiêu cực: nghĩa vụ tài chính tăng mạnh - áp lực lên người dân
- 3.1 Chi phí sử dụng đất, thuế, lệ phí tăng theo cấp số nhân
- 3.2 Áp lực lớn đối với người thu nhập thấp, nông dân và người muốn chuyển mục đích đất
1. Bảng giá đất mới được dùng để tính những khoản nào?
Theo khoản Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính, gồm:
- Tiền sử dụng đất khi công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tiền thuê đất hằng năm.
- Thuế sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các loại lệ phí, phí trước bạ liên quan đến đất đai.
- Mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường khi gây thiệt hại.
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Giá khởi điểm để đấu giá đất đã có hạ tầng.
- Tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá hoặc khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Dù người dân giao dịch với giá thấp hơn thực tế, thuế và phí vẫn phải nộp dựa trên mức giá tối thiểu trong bảng giá đất. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến hầu hết thủ tục pháp lý và tài chính liên quan đến đất đai.
2. Ảnh hưởng tích cực: minh bạch thị trường - tăng giá trị bồi thường
2.1 Minh bạch hơn, giảm tình trạng “hai giá”
Bảng giá sát hơn với giá thị trường giúp:
- Giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế.
- Hạn chế trục lợi từ chênh lệch giá đất.
- Tăng tính minh bạch khi định giá trong các thủ tục như cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa…
2.2 Đảm bảo công bằng theo vị trí đất
Nhiều địa phương phân chia khu vực giá đất theo mức độ đô thị hóa, hạ tầng, mật độ dân cư (như Hà Nội chia 17 khu vực Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND thay vì phân theo quận, huyện như trước đây).
Điều này giúp định giá sát thực tế hơn, đặc biệt ở khu vực trung tâm hoặc các vùng có tiềm năng thương mại cao.
2.3 Hỗ trợ công tác quy hoạch, bồi thường - tái định cư
Giá đất tiệm cận thực tế giúp:
- Người bị thu hồi đất được bồi thường hợp lý hơn.
- Nhà nước dễ dàng hơn trong giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng, các dự án đô thị.
- Giao dịch trên thị trường minh bạch hơn, hạn chế tình trạng ép giá.
3. Ảnh hưởng tiêu cực: nghĩa vụ tài chính tăng mạnh - áp lực lên người dân
Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, bảng giá đất mới có thể kéo theo một số hệ lụy như:
3.1 Chi phí sử dụng đất, thuế, lệ phí tăng theo cấp số nhân
Khi bảng giá đất tăng:
Tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng tương ứng.
Lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi bán đất cũng tăng.
Các chi phí làm sổ đỏ, tách thửa, xin thuê đất… đều tăng mạnh.
Ở một số địa phương, giá đất có thể tăng 20 - 25%, thậm chí gấp đôi ở khu vực trung tâm.
3.2 Áp lực lớn đối với người thu nhập thấp, nông dân và người muốn chuyển mục đích đất
- Những người chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chịu mức chênh lệch lớn vì giá đất ở tăng mạnh.
- Người thu nhập thấp, trung bình gặp khó khăn khi mua nhà, nhất là khu vực đô thị.
- Các gia đình có lô đất nhỏ ở trung tâm phải trả thuế và phí cao hơn đáng kể nếu phát sinh thủ tục.
3.3 Người dân e ngại làm thủ tục
Khi chi phí tăng, người dân có xu hướng trì hoãn việc làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
3.4 Áp lực xã hội tại các vùng ngoại thành, khu vực chuyển đổi mục đích
Người dân vùng ven đô, ngoại thành - nơi giá đất tăng mạnh - chịu tác động rõ rệt khi nghĩa vụ tài chính tăng.
Nếu không có chính sách hỗ trợ, dễ phát sinh tâm lý băn khoăn, lo ngại.
4. Nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nhất
| Nhóm đối tượng | Mức ảnh hưởng |
|---|---|
| Người đang làm thủ tục đất đai (cấp sổ đỏ, tách thửa, chuyển mục đích) | Nghĩa vụ tài chính tăng trực tiếp theo bảng giá mới |
| Người thu nhập thấp - trung bình | Khó tiếp cận nhà đất, chi phí cao hơn |
| Người bị thu hồi đất | Bồi thường cao hơn nhưng cũng phải nộp các khoản tài chính cao hơn khi nhận đất tái định cư |
| Người chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở | Gánh nặng tài chính lớn do chênh lệch giá |
| Người dân ngoại thành, vùng chuyển đổi mục đích | Bị tác động mạnh vì giá đất tăng nhanh |
Như vậy, có thể thấy, bảng giá đất mới từ năm 2026 là bước tiến quan trọng, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản minh bạch hơn và bồi thường thỏa đáng hơn cho người dân. Tuy nhiên, đi kèm là áp lực tài chính lớn đối với nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là người thu nhập thấp và những người cần làm thủ tục đất đai.
