Người mua nên làm gì khi chủ đầu tư chậm giao nhà?

1. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường

Tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua nhà có những quyền sau:

“Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;

d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Quyền khác theo hợp đồng.”

Theo đó, người mua có các quyền khi mua nhà sau:

• ​Yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục mua bán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
• Yêu cầu giao nhà, công trình đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện đã cam kết, kèm theo giấy tờ pháp lý liên quan.
• Yêu cầu bảo hành theo hợp đồng và quy định pháp luật.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng hoặc cam kết.
• Thực hiện các quyền khác theo hợp đồng.

Đồng thời việc thanh toán khoản phạt và bồi thường thiệt hại cũng được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản:

"Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

…

3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng."

Tại Bộ luật dân sự 2015, theo Điều 413 quy định nghĩa vụ không thực hiện được do lỗi của một bên như sau:

“Trong hợp đồng song vụ, khi một bên không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

và Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thoả thuận phạt vi phạm

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thoả thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Như vậy, khi chủ đầu tư chậm giao nhà, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại.

2. Mức bồi thường thiệt hại

Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được phép giao tài sản trước hoặc sau thời hạn đã thỏa thuận nếu có sự đồng ý của bên mua. Do đó, thời điểm được xác định là chậm bàn giao nhà đất chính là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao theo hợp đồng hoặc quy định pháp luật, nhưng bên bán vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường như sau:

• Bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Thiệt hại bao gồm cả tổn thất vật chất và tinh thần, được xác định theo quy định tại Điều 360, Điều 361 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
• Ngoài bồi thường thiệt hại, bên chậm bàn giao còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng, với mức phạt do các bên thống nhất theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
• Trong trường hợp chủ đầu tư không chấp nhận hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

3. Mức phạt vi phạm hành chính

Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, theo đó, hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng

(Điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng thì bị phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng

(Điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Trên đây là nội dung giải đáp về Người mua nên làm gì khi chủ đầu tư chậm giao nhà?