10 điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai [theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP]

Nghị định 281 năm 2026 của Chính phủ sửa đổi hàng loạt quy định về nguyên tắc xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt vi phạm đất đai. Dưới đây là 10 điểm mới đáng chú ý về xử phạt hành chính lĩnh vực đất đai từ ngày 31/8/2026.

1. Chủ tịch UBND cấp xã được phạt đến 250 triệu đồng

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP là tăng thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã.

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 250 triệu đồng;
• Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Trước đây, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có quyền phạt tiền đến 05 triệu đồng và chỉ được áp dụng hai biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới hành chính.

Như vậy, từ ngày 31/8/2026, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã tăng từ 05 triệu đồng lên 250 triệu đồng - tăng gấp 50 lần so với quy định cũ.

Đồng thời, Nghị định 281 của Chính phủ bãi bỏ toàn bộ khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, phù hợp với việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp.

Lưu ý, mức phạt tiền theo thẩm quyền nêu trên áp dụng đối với một hành vi vi phạm của cá nhân; thẩm quyền phạt tiền đối với tổ chức bằng hai lần thẩm quyền phạt tiền đối với cá nhân.

2. Quy định mức xử phạt vi phạm đất đai tại đặc khu

Căn cứ Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trong đó quy định nguyên tắc xác định mức xử phạt vi phạm hành chính về đất đai tại đặc khu, như sau:

• Áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính phường đối với đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở phường 
• Áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính xã đối với đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở xã.

Quy định này nhằm xác định rõ mức phạt áp dụng tại đặc khu trong trường hợp Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt khác nhau giữa địa bàn xã và địa bàn phường.

3. Vợ chồng chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân

Khoản 2 Điều 3a được bổ sung vào Nghị định 123 năm 2024 của Chính phủ quy định:

 Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

Như vậy, khi quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, việc xác định mức phạt hành chính được thực hiện như đối với một cá nhân, thay vì xử phạt riêng đối với từng người hoặc xử phạt như đối với tổ chức.

Đây là một trong những điểm mới được quy định trực tiếp trong Nghị định 281 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

4. Thu hẹp các hành vi bị xử phạt về hoạt động dịch vụ đất đai

Theo khoản 4 Điều 9 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bãi bỏ nhiều quy định tại Điều 29 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm điều kiện hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, bãi bỏ quy định xử phạt đối với các nhóm hành vi sau:

• Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện;
• Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất độc lập, không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất;
• Tổ chức tư vấn điều tra, đánh giá đất đai không đáp ứng điều kiện;
• Tổ chức tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện;
• Tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đáp ứng điều kiện;
• Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất không bảo đảm điều kiện.

Nghị định cũng bãi bỏ các hình thức xử phạt bổ sung tương ứng như tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 09 tháng đến 12 tháng.

5. Bổ sung 04 biện pháp khắc phục hậu quả

Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung 04 biện pháp vào danh mục các biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, gồm:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;
• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;
• Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Bên cạnh đó, Nghị định 281/2026/NĐ-CP bãi bỏ biện pháp buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung có quy mô lớn trước đây được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

6. Được trừ khoản tiền đã nộp vào ngân sách khi tính số lợi bất hợp pháp

Điều 3 Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung nguyên tắc: Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp.

Bên cạnh đó, trong trường hợp hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, các nhân cùng thực hiện trên cùng một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm.

Trước đây, điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định việc trừ số tiền đã nộp vào ngân sách đối với một số hành vi như:

• Chuyển quyền sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Chuyển quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

7. Bổ sung trường hợp không bị phạt do không đăng ký biến động đất đai

Khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp luật định.

Theo quy định mới, Nghị định 281 bổ sung trường hợp ngoại lệ đối với người nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Theo đó, trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai sẽ không bị áp dụng mức phạt từ 02 - 03 triệu đồng về hành vi không đăng ký biến động đất đai theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, khi:

• Trường hợp đã lập biên bản trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt;
• Trường hợp đã có quyết định xử phạt từ ngày 31/01/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện thì không tiếp tục thực hiện quyết định đó.

8. Thay đổi biện pháp xử lý đối với giấy tờ đất bị tẩy xóa, giấy tờ giả

Theo Điều 5 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, quy định cụ thể các biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất.

Cụ thể:

• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch giấy tờ và hành vi khai báo không trung thực;
• Hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả;
• Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Trong khi đó, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả.

Đồng thời, Nghị định 281 năm 2026 bãi bỏ hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả. Thay vào đó, việc buộc nộp lại các giấy tờ này được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả.

9. Điều chỉnh thẩm quyền xử phạt của cơ quan kiểm tra về đất đai

Tại Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi một số khoản của  Điều 31, quy định thẩm quyền phạt tiền đến 400 triệu đồng của các chức danh sau:

• Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập;
• Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra thành lập;
• Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Trong khi đó, quy định cũ giao thẩm quyền phạt tiền đến 50 triệu đồng cho nhóm chức danh gồm Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành đất đai, Trưởng đoàn thanh tra do Chánh Thanh tra Sở thành lập và Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường.

Nghị định mới đồng thời cập nhật thẩm quyền của Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra và các trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng thành lập.

10. Mở rộng thẩm quyền của công an 

Theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 281 năm 2026, các chức danh thuộc lực lượng Công an nhân dân có thẩm quyền được xử phạt đối với một số hành vi vi phạm cụ thể như:

• Vi phạm về sử dụng đất an ninh;
• Vi phạm về sử dụng đất sai mục đích;
• Lấn đất, chiếm đất;
• Cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác;
• Sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai;
• Vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.

Trước đây, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định các chức danh Công an được xử phạt theo thẩm quyền đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả tại khoản 3 Điều 27.

Ngoài ra, Nghị định mới cũng cập nhật danh sách người có quyền lập biên bản vi phạm hành chính, bao gồm:

• Trưởng đoàn, thành viên đoàn thanh tra;
• Trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra chuyên ngành đất đai;
• Trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập;
• Công chức, viên chức đang thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai;
• Công chức, viên chức kiểm lâm đối với vi phạm liên quan đến đất lâm nghiệp;
• Người thuộc lực lượng Công an nhân dân đối với vi phạm trong lĩnh vực đất đai;
• Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân đối với vi phạm chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng.

Trên đây là 10 điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai [theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP]