Mua đất khi nào bắt buộc phải trả lại cho người bán?

Không đủ điều kiện chuyển nhượng

* Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp.

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đủ 04 điều kiện trên.

* Mức phạt tiền khi chuyển nhượng, tặng cho mà không đủ điều kiện

Căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì phạt tiền như sau:

* Biện pháp khắc phục hậu quả

Theo điểm a khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chuyển nhượng, tặng cho mà không đủ điều kiện thì buộc trả lại đất, trừ 02 trường hợp sau:

1. Nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01/01/2008.

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng, tặng cho là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ 04 điều kiện trên thì bị phạt tiền và buộc trả lại đất, trừ 02 trường hợp.

2 trường hợp phải trả lại đất cho người bán (Ảnh minh họa)

Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực khi có đủ điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực.

Nếu vi phạm một trong những điều kiện trên thì chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

* Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất vô hiệu

Căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị tuyên vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Hay nói cách khác khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu thì một bên trả lại tiền, một bên trả lại đất.

Lưu ý: Nếu việc chuyển nhượng, tặng cho đất được thực hiện trước ngày 01/7/2014 mà hiện nay vẫn chưa đăng ký sang tên thì được phép sang tên mà không phải trả lại đất cho người chuyển nhượng, người tặng cho.

Xem chi tiết tại: Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn được sang tên Sổ đỏ

Trên đây là trường hợp phải trả lại đất cho người bán vì không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc bị tuyên vô hiệu. Do vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng người mua cần tìm hiểu kỹ về thửa đất.