Tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp: Tại sao?

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để thực thi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thì Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; mỗi loại giá đất được sử dụng trong những trường hợp khác nhau.

Căn cứ Điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong trường hợp sau “tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2)

= Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá

x   Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.

 Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay). 

- Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Vì sao tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp?

* Tiền bồi thường về đất có dựa trên cơ sở giá đất thị trường

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định:

“2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.”

Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể không phải do UBND cấp tỉnh tự ý quyết định mà căn cứ trên một số cơ sở nhất định, cụ thể:

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định.

Như vậy, khi xác định giá đất cụ thể có dựa trên cơ sở giá đất thị trường. Hay nói cách khác, giá đất thị trường là một trong những cơ sở để tính tiền bồi thường về đất khi bị thu hồi (cơ sở để xác định chứ không phải sử dụng giá đất thị trường để tính tiền bồi thường về đất).

* Lý do giá bồi thường về đất thấp

Khi Nhà nước thu hồi đất thì giá bồi thường về đất luôn thấp hơn giá đất thị trường, dưới đây là một số lý do chính:

- Tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể. Đây là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, không hoàn toàn dựa vào giá đất thị trường.

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là người sử dụng đất (có quyền sử dụng, không có quyền định đoạt); vì là người sử dụng đất nên có một số quyền theo pháp luật đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn chứ không có quyền thỏa thuận giá bồi thường.

Kết luận: Tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp vì không tính theo giá đất thị trường mà theo giá đất cụ thể; doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân không phải chủ sở hữu đất đai nên không có quyền thỏa thuận, mặc cả về giá bồi thường.

Mặc dù tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có tổ chức lấy ý kiến của người dân trong diện thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng giá bồi thường vẫn do Nhà nước quyết định.

Nếu có vướng mắc về đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.