Những thay đổi sắp tới liên quan đến Sổ đỏ (Đề xuất)

1. 5 trường hợp không được cấp Sổ đỏ 

5 trường hợp không được cấp Sổ đỏ theo Điều 144 của dự thảo này bao gồm:

1. Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Đất được giao để quản lý trừ trường hợp: đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

5. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Luật Đất đai năm 2013 không quy định về các trường hợp không được cấp Sổ đỏ, các trường hợp này được quy định tại Nghị định 43 năm 2014. Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 đã đưa các trường hợp này lên quy định trong Luật, tuy nhiên có một số điều chỉnh so với quy định cũ tại Nghị định 43.

Nếu như Nghị định 43 quy định có đến 07 trường hợp không được cấp Sổ đỏ thì dự thảo Luật chỉ quy định còn 05 trường hợp. Cụ thể như sau:

Các trường hợp	Nghị định 43/2014/NĐ-CP	Dự thảo Luật Đất đai
1	Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.	Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
2	Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.	Đất được giao để quản lý trừ trường hợp: đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  => Bổ sung thêm trường hợp loại trừ
3	Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.	Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.  => Bổ sung thêm điều kiện phải phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của trường hợp loại trừ
4	Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng
5	Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.	Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện. => Bổ sung trường hợp loại trừ
6	Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.	Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
7	Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.	Không quy định

2. Quy định mới liên quan đến Sổ đỏ hộ gia đình  

2.1 Thay đổi về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 

Hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của dự thảo là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Tại Luật Đất đai hiện hành, hộ gia đình sử dụng đất còn phải là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2.2 Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên tất cả thành viên  

Dự thảo đưa ra đề xuất Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên tất cả thành viên gia đình. Cụ thể, khoản 5 Điều 143 dự thảo quy định:

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình:

Chỉ cấp một Sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên trên Sổ và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp Sổ đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Sổ và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

- Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Theo quy định hiện nay: Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện là thành viên của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất của hộ. 

Ngoài những thay đổi sắp tới liên quan đến Sổ đỏ, dự thảo Luật đất đai còn nhiều quy định mới khác liên quan đến Bảng giá đất, khung giá đất, thời hạn sử dụng đất… Mọi thắc mắc liên quan, bạn có thể liên hệ đến số: 1900.6192 .