Điểm mới của Luật đất đai sửa đổi

1. Giảm phân cấp trong hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sửa đổi bổ sung Điều 69 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chủ trì giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

- Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện có trách nhiệm chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện xã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

- Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ quy hoạch.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương có biển được lập bao gồm cả khu vực lấn biển.

Theo đó, quy định mới đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh và cấp phường/xã, tinh gọn, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai.

2. Bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất

Theo khoản 14 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất:

31a. Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

31b. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

31c. Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều này.

Ngoài ra, theo khoản 13 dự thảo sửa đổi bổ sung Điều 78 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

11. Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

Như vậy, quy định mới đã bổ sung thêm 4 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

- Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế

- Dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất.

- Tạo quỹ đất để thanh toán Hợp đồng BT

- Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý

3. Rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi

Trước đây, theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo khoản 18 Điều 1 dự thảo sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo đó, quy định mới đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, cụ thể:

- Đối với đất nông nghiệp: 90 ngày giảm xuống còn 60 ngày

- Đối với đất phi nông nghiệp: 180 ngày giảm xuống còn 120 ngày.

4. Rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

Theo điểm c khoản 22 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 như sau:

a) Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

Như vậy, quy định mới đã rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư từ 30 ngày xuống còn 20 ngày.

5. Bổ sung một số trường hợp không được cấp sổ đỏ

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai;

đ) Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện quyết định đó;

Như vậy, theo đề xuất trên, sắp tới, dự kiến các các trường hợp không cấp sổ đỏ bao gồm:

- Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 Luật Đất đai 2024…;

- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất nhận khoán; Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

6. Quy định rõ hơn về Hệ số điều chỉnh giá đất

Theo khoản 51 dự thảo sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

2. Hệ số điều chỉnh giá đất

a) Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

Như vậy, theo quy định mới, UBND cấp tỉnh ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 01/01 hàng năm và có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm trong trường hợp cần thiết. Theo đó, đảm bảo quyền lợi của người dân do giá đất bồi thường sát với giá thị trường.

7. Hỗ trợ nhà đầu tư khi bị chậm giao đất để thanh toán hợp đồng BT

Theo điểm e khoản 47 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm 3a Điều 155 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

3a. Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, theo quy định mới, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng TMCP do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Theo đó, tăng quyền lợi của chủ đầu tư dự án BT.

8. Quy định cụ thể chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo khoản 48 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm c khoản 1 Điều 156 quy định:

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sửdụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sửdụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hơn cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở. Mức thu được phân theo diện tích trong hạn mức, vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức và vượt quá 01 lần hạn mức, tương ứng với các mức 30%, 50% và 100% phần chênh lệch tiền sử dụng đất.

Trên đây là thông tin về Điểm mới của Luật đất đai sửa đổi...