Cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP

Khoản 3 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được quy định như sau: 

(1) Thực hiện khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá

1.1. Đối với đất phi nông nghiệp:  

Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá (sau đây gọi là khu đất cần định giá) hoặc trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê thì thu thập thông tin từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính thời gian 03 năm liên tục liền kề với năm xác định thời điểm định giá của khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính 01 năm liền kề với năm xác định thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến khu đất cần định giá.

Lưu ý: Các mốc thời gian trên sẽ được tính từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12.

Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể như sau:

- Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;

Trường hợp không có số liệu thì thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến khu đất cần định giá.

(2) Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của khu đất cần định giá

2.1. Đối với đất phi nông nghiệp:

Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại mục (1.1) là các khoản chi phí xây dựng, đầu tư phát triển thương hiệu, đầu tư công trình hạ tầng, thúc đẩy việc kinh doanh,... được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất và các khoản chi phí khác do Hội đồng thẩm định giá đất quyết định, lựa chọn phù hợp với dự án và tình hình thực tế tại địa phương.

Trường hợp chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu trên được ghi trong báo cáo tài chính.

Nếu báo cáo tài chính không thể hiện rõ thì thực hiện khảo sát chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường.

2.2. Đối với đất nông nghiệp:

Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường và thực hiện theo quy định tại mục (1.2).

Trường hợp không có số liệu từ cơ quan có thẩm quyền thì thu thập thông tin về chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất tới khu đất cần định giá và ưu tiên lựa chọn thửa đất có sự tương đồng nhất định về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

(3) Xác định thu nhập ròng bình quân năm:

Trong đó:

- Thu nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại mục (1.1) trong thời gian 01 năm.

Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê của 03 thửa đất thì giá cho thuê để tính thu nhập bình quân năm xác định như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Chi phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại mục (1.2) trong thời gian 01 năm.

(4) Xác định giá trị quyền sử dụng đất:

Trong đó, lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (gọi là ngân hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

(5) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định giá trị phải trừ đi giá trị của công trình gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân theo quy định.

Trên đây là Cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập từ ngày 15/8/2025.