10+ nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 21-NQ/TW 2026 về đất đai

1. Không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm 1 Mục I Nghị quyết 21-NQ/TW, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.

Đáng chú ý, Nghị quyết xác định không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người bị thu hồi đất

Theo điểm 3 Mục I Nghị quyết 21-NQ/TW, chính sách thu hồi đất được định hướng chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc thu hồi đất phải bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Bên cạnh đó, điểm 2.3 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải bảo đảm hài hòa lợi ích, ổn định đời sống người dân và hạn chế khiếu kiện.

3. Nhà nước có thể thu hồi phần diện tích còn lại của dự án

Theo điểm 2.3 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, Nhà nước được định hướng thu hồi phần diện tích còn lại của dự án khi đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích thực hiện dự án;

• Nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án.

Tỷ lệ cụ thể về diện tích đã thỏa thuận và số người sử dụng đất đồng thuận sẽ tiếp tục được thể chế hóa trong Luật Đất đai và các văn bản liên quan.

4. Quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình

Theo điểm 2.2 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, tiếp tục thực hiện giao đất lâu dài và ưu tiên chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng của công trình.

Khi hết thời hạn, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm và chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Nghị quyết cũng yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

5. Giá đất do Nhà nước quyết định, địa phương trực tiếp quyết định mức giá

Theo điểm 2.4 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh.

Việc xác định và quyết định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc:

• Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát;

• Địa phương quyết định giá đất;

• Cơ quan tài chính tại địa phương chủ trì xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch, không để xảy ra thao túng giá hoặc hình thành giá đất ảo.

6. Nghiên cứu áp dụng thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang

Theo điểm 2.5 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, chính sách tài chính và thuế phải được xây dựng theo hướng khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất.

Đáng chú ý, Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu áp dụng thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng; đồng thời thiết kế chính sách để việc giữ đất nhưng không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ.

Nghị quyết cũng định hướng có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với người có thu nhập thấp, hộ nghèo, người có nhà ở duy nhất, người có công và đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi.

7. Từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất

Theo điểm 2.6 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản phải được phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Nghị quyết định hướng:

• Từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất;

• Công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp;

• Khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn;

• Khuyến khích thanh toán qua ngân hàng và không sử dụng tiền mặt, phù hợp với từng loại giao dịch.

8. Xem xét cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm về thủ tục trước đây

Theo điểm 3 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, đối với đất có vi phạm về thủ tục trước đây, người sử dụng đất có thể được xem xét công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện:

• Đã sử dụng đất ổn định;

• Không có tranh chấp;

• Phù hợp với quy hoạch;

• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình;

• Đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nghị quyết đồng thời yêu cầu xác định rõ thời điểm, điều kiện, phạm vi, trách nhiệm và chế tài để việc xử lý các tồn tại cũ không làm phát sinh vi phạm mới.

9. Bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai

Cũng tại điểm 3 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, Nghị quyết yêu cầu thực hiện đăng ký bắt buộc đối với quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai.

Pháp luật phải có chế tài cụ thể để ngăn chặn việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch khác về quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Nghị quyết cũng xác định không hồi tố đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

10. Hoàn thành cơ sở dữ liệu số về đất đai theo các mốc năm 2026 và 2027

Theo điểm 2 Mục II Nghị quyết 21-NQ/TW, Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phải được xây dựng theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ và kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản.

Các mốc hoàn thành được xác định như sau:

• Đến hết năm 2026: Hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ thửa đất đã được thu thập thông tin, dữ liệu;

• Đến hết năm 2027: Cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu;

• Đến năm 2030: Hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về đất đai.

Các quyết định về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro trên hệ thống.

11. Thí điểm Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại bị đình trệ

Theo điểm 5 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, Nhà nước định hướng thí điểm mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Các dự án được mua lại nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Giá mua được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ và hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm phần địa tô chênh lệch.

Lưu ý: Nghị quyết 21-NQ/TW là cơ sở định hướng để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan. Các nội dung nêu trên là chủ trương, định hướng chính sách và chưa phải toàn bộ đều là quy định được áp dụng trực tiếp đối với người sử dụng đất.

Theo điểm 3 Mục IV Nghị quyết 21-NQ/TW, Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan. Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022.