Hoàn công là gì? Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở

Hoàn công là thủ tục cần thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng công trình. Vậy hoàn công là gì? Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở như thế nào? Cùng theo dõi bài viết dưới đây.

1. Hoàn công là gì?

Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa cụ thể hoàn công là gì, tuy nhiên, từ thực tế, có thể hiểu hoàn công  thường được dùng để chỉ  thủ tục nghiệm thu công trình để xác nhận các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng. 

Đồng nghĩa với việc hoàn công chính là thực hiện thủ tục nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng (theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP).

Hoàn công có thể được thực hiện bởi chủ nhà hoặc chủ đầu tư, sau khi hoàn tất thi công công trình.

Đây là thủ tục cần thiết để đánh giá việc thi công có theo đúng giấy phép được cấp hay không. Đồng thời, hoàn công còn để xác nhận về chất lượng thi công công trình xây dựng không gây ảnh hưởng lớn đến an toàn khai thác, sử dụng công trình. 

Hoàn công là gì?
(Ảnh minh hoạ)

2. Hoàn công nhà ở gồm thủ tục và chi phí nào?

Sau khi công trình nhà ở hoàn thành, thủ tục hành chính cuối cùng quan trọng và không thể bỏ qua là thủ tục đăng ký hoàn công nhà ở. Sau đây là hướng dẫn cách làm thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ.

2.1 Thủ tục hoàn công nhà ở

Hoàn công nhà ở gồm các thủ tục theo các bước như sau:

Thủ tục và chi phí hoàn công
(Ảnh minh hoạ)

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm các giấy tờ sau:

  • Giấy phép xây dựng nhà ở.

  • Hợp đồng xây dựng (giữa chủ nhà, nhà đầu tư với bên thi công).

  • Báo cáo kết quả xây dựng.

  • Hồ sơ thiết kế bản vẽ thiết kế xây dựng.

  • Báo cáo kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

  • Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp có thay đổi trong quá trình xây dựng): nêu rõ về vị trí, kích thước và việc sử dụng vật liệu cũng như thiết bị. 

  • Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

  • Văn bản xác nhận của cơ quan chức năng, tổ chức liên quan (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy hay an toàn hoạt động thang máy.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ hoàn công nhà ở được nộp tại UBND các cấp quận/huyện/xã quản lý vị trí đất ở.

Bước 3: Nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ. 

Nếu công trình đáp ứng các điều kiện quy định, giấy chứng nhận hoàn công sẽ được cấp. Còn khi hồ sơ thiếu hay giấy tờ không hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa. 

2.2 Chi phí hoàn công nhà ở

Thông thường chi phí hoàn công nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Công văn 3700/TCT/DNK, chủ thầu xây dựng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy chủ thầu thường không nộp/nộp không đúng, không đủ nên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không giải quyết thủ tục hoàn công cho chủ nhà nếu chủ nhà không nộp thay cho chủ thầu khoản thuế này.

Theo đó, mức thuế suất đối với thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này là 5% trên doanh thu và thuế suất thuế giá trị gia tăng là 2% trên doanh thu.

- Chi phí lập bản vẽ hoàn công

Khoản chi phí này sẽ do chủ nhà và bên thực hiện dịch vụ thỏa thuận, quyết định. Chi phí sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp của công trình, diện tích xây dựng…

Lưu ý: Theo khoản 11 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được miễn thuế trước bạ. 

Tại sao phải hoàn công nhà ở?
Tại sao phải hoàn công nhà ở? (Ảnh minh hoạ)

3. Giải đáp một số câu hỏi về hoàn công

Sau đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục hoàn công.

3.1 Tại sao phải hoàn công nhà ở?

Việc phải hoàn công luôn được nhắc tới khi công trình xây dựng hoàn tất. Đây như là thủ tục bắt buộc chủ nhà hay nhà đầu tư không được bỏ qua.

Thủ tục hoàn công có vai trò quan trọng cho chủ nhà hay nhà đầu tư vì các lý do sau:

  • Được Nhà nước công nhận về tính pháp lý: hoàn công chứng nhận công trình xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng, đạt đủ điều kiện về xây dựng, chấp hành theo quy hoạch sử dụng đất. Công trình đảm bảo an toàn và chấp hành các luật về xây dựng.

  • Giúp công nhận giá trị tài sản nhà gắn liền với đất, thuận lợi cho việc định giá tài sản. Đồng thời giá trị được đánh giá cao, thuận lợi khi vay vốn ở ngân hàng.

  • Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như có các quyền liên quan tới nhà ở như: thế chấp, sang nhượng, thừa kế…

  • Nếu không hoàn công sẽ bị thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa.

Do đó, việc chấp hành theo quy định của Nhà nước về việc đăng ký hoàn công là quyền lợi và nghĩa vụ của chủ nhà hay nhà đầu tư trong việc bảo vệ giá trị tài sản nhà ở cũng như công trình xây dựng.

3.2 Trường hợp nào được miễn hoàn công?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sẽ được miễn hoàn công. Cụ thể:

STT

Trường hợp

1

Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp

2

Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được cấp quyết định đầu tư xây dựng bởi:

  • Thủ tướng Chính phủ;

  • Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội;

  • Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp

3

Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng

4

Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị:

  • Có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 

  • Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;

  • Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

  • Yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ.

5

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; 

- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ

6

- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên,

- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

7

Công trình xây dựng đã được Cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này

8

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc: 

  • Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 

  • Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

9

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

3.3 Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:

  • Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

  • Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

  • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;

  • Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

  • Nhận thừa kế nhà ở;

  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

2- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

3- Không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện (2), (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Điều 9 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là nhà ở có sẵn.  

Đối chiếu với quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: 

18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng

Căn cứ vào những quy định trên, có thể thấy nhà ở muốn sang tên nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó (trừ trường hợp được miễn).

Điều này đồng nghĩa với việc, nhà chưa hoàn công không được sang tên Sổ đỏ, ngoại trừ các trường hợp được miễn hoàn công nêu trên. 

Việc mua bán nhà ở chưa được hoàn công tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, có thể kể đến như:

- Người mua chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu ngôi nhà (do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, 02 bên chỉ có thể ký hợp đồng mua bán mà không thể sang tên).

- Nếu chủ cũ đứng tên giấy phép xây dựng mà người mua muốn làm hoàn công thì  khi làm thủ tục hoàn công bắt buộc phải có chữ ký của chủ cũ, nói chung, thủ tục sẽ rắc rối hơn.

- Trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh nhà ở hợp pháp.

Nói tóm lại, khi mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng về rủi ro có thể xảy ra. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà chưa hoàn công nên nhờ sự tư vấn của luật sư hay chuyên gia về bất động sản trước khi quyết định mua bán.

Trên đây là định nghĩa hoàn công là gì và các quy định liên quan, nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, bạn đọc vui lòng liên hệ ngay tới tổng đài tư vấn miễn phí của chúng tôi 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
Đánh giá bài viết:
Để được giải đáp thắc mắc, vui lòng gọi 19006192

Tin cùng chuyên mục

Lợi ích của bằng IELTS - Cánh cửa mở ra thành công toàn cầu

Lợi ích của bằng IELTS - Cánh cửa mở ra thành công toàn cầu

Lợi ích của bằng IELTS - Cánh cửa mở ra thành công toàn cầu

Trong thời đại hội nhập quốc tế, việc thông thạo tiếng Anh không chỉ là một kỹ năng quan trọng mà còn là lợi thế cạnh tranh để vươn xa hơn trong học tập và sự nghiệp. Trong số các chứng chỉ tiếng Anh quốc tế, IELTS (International English Language Testing System) nổi bật như một tiêu chuẩn vàng được công nhận toàn cầu.

Doanh nghiệp có bắt buộc phải hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ Online Banking không?

Doanh nghiệp có bắt buộc phải hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ Online Banking không?

Doanh nghiệp có bắt buộc phải hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ Online Banking không?

Thông tư 50/2024/TT-NHNN đã bổ sung một số quy định mới nhằm tăng cường bảo mật, phòng ngừa các sự cố thông tin xảy ra. Vậy, doanh nghiệp có bắt buộc phải hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ Online Banking không?