Mua bán nhà đất phải sang tên Sổ đỏ trong 30 ngày?

1. Thời hạn phải sang tên Sổ đỏ 

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) thì phải đăng ký biến động.

Cũng theo khoản 1 Điều này, đăng ký biến động là bắt buộc khi chuyển nhượng nhà đất.

* Thời hạn đăng ký biến động

Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật."

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Xem thêm: Không sang tên Sổ đỏ người dân sẽ bị phạt nặng

2. Không sang tên sổ đỏ thì việc mua bán có còn hiệu lực?

Trước ngày 1/8/2024, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Theo đó, về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực.

Mặt khác Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 (hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) cũng có quy định tương tự:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Quy định trên dễ gây nhầm lẫn giữa thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.

Mặt khác Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Luật Đất đai 2024 hiện hành không còn quy định về vấn đề này.

Khi đó để việc chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật thì các bên cần thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Lưu ý: Các bên được quyền lựa chọn công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về khai thuế thu nhập cá nhân và Điều 6, Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, khi chuyển nhượng nhà đất dù thuộc trường hợp miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ vẫn phải kê khai.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên (đăng ký biến động)

Để hoàn tất việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ ghi thông tin biến động vào trang 2 của Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người đăng ký có yêu cầu.

Kết luận: Trên đây là thời hạn phải sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất. Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất các bên phải sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực.

Khi bạn đọc cần giải đáp về vấn đề trên hoặc vấn đề pháp lý khác có liên quan hãy gọi đến tổng đài tư vấn miễn phí 19006192 của LuatVietnam  để được hỗ trợ.