Từ 05/02/2024: Chỉ còn 4 phương pháp định giá đất

Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, từ ngày 05/02/2024 chỉ còn 04 phương pháp định giá đất. Cụ thể:

4 phương pháp định giá đất từ 05/02/2024

Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định từ ngày 05/02/2024 sẽ chỉ còn 04 phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất thay vì 05 phương pháp như trước đó quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP (có thêm phương pháp chiết trừ).

Trong đó,

1- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách: Phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.

2- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách:

Lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

3- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách:

Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Như vậy, từ ngày 05/02/2024, Nghị định 12/2024 đã bỏ phương pháp định giá đất chiết trừ trước đây và chỉ còn quy định 04 phương pháp định giá đất.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất từ 05/02/2024

Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định cụ thể điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi:

Có tối thiểu 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với:

Thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp:

• Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá;

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

• Tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất khác.