Có những phương pháp định giá đất nào theo Luật Đất đai 2024?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024, chỉ còn 04 phương pháp định giá đất. Cùng LuatVietnam tìm hiểu ngay 04 phương pháp định giá đất trong bài viết dưới đây.

1. 4 phương pháp định giá đất từ 01/8/2024

Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024 chỉ còn 04 phương pháp định giá đất gồm:

- Phương pháp so sánh: Được thực hiện điều chỉnh mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi đã loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: Lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

- Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất từ 01/8/2024

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi:

Có tối thiểu 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.

- Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với:

Thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

3. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp nào?

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao/cho thuê đất trừ trường hợp tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất/quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.