Hai phương án áp dụng bảng giá đất [Dự kiến]

1. Đề xuất hai phương án áp dụng bảng giá đất

Theo dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, bảng giá đất là nội dung được thiết kế với 02 phương án áp dụng khác nhau.

1.1 Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Theo phương án này, dự thảo quy định 14 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Các trường hợp này tương ứng với các trường hợp hiện đang áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cách tiếp cận của phương án 1 là tiếp tục sử dụng song song:

• Bảng giá đất do địa phương ban hành;
• Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp phát sinh cụ thể.

Phương án này mang tính kế thừa, ít thay đổi cấu trúc áp dụng so với quy định hiện hành.

1.2 Phương án 2: Tách bạch các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Phương án 2 quy định rõ ràng, độc lập các nhóm trường hợp áp dụng bảng giá đất, gồm:

- 09 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024;

- 08 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong nhóm 08 trường hợp này:

- Có 06 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể;

- Có 02 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024;

- Bổ sung thêm trường hợp cho thuê đất có thu tiền thuê đất đối với:

• Nhà đầu tư trúng thầu;
• Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Phương án 2 thể hiện xu hướng phân định rõ cơ chế áp dụng, hạn chế chồng chéo giữa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Điều 20 dự thảo còn bổ sung thêm căn cứ xây dựng bảng giá đất là yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai của từng địa phương.

2. Đề xuất các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

Bên cạnh việc đề xuất các phương án áp dụng bảng giá đất, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cũng quy định cụ thể các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, nội dung bảng giá đất và cách xác định khu vực, vị trí đất.

2.1 Các trường hợp sửa đổi bảng giá đất

Theo Điều 21 dự thảo, bảng giá đất được sửa đổi trong 03 trường hợp sau:

- Khi hệ số điều chỉnh giá đất vượt mức tối đa, trong đó mức tối đa hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân quyết định;

- Khi có thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc phát hiện nội dung cần sửa đổi nhưng không làm thay đổi giá đất;

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất sửa đổi bảng giá đất ngoài các trường hợp nêu trên.

2.2 Các trường hợp bổ sung bảng giá đất

Dự thảo quy định 04 trường hợp bổ sung bảng giá đất, gồm:

- Trường hợp 1: Bổ sung giá đất đối với các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành.

- Trường hợp 2: Có 02 phương án:

• Phương án 1: Bổ sung giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đối với khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình;
• Phương án 2: Không quy định trong bảng giá đất, nội dung này được xử lý thông qua hệ số điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp 3: Có 02 phương án:

• Phương án 1: Bổ sung giá đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đối với địa phương lựa chọn phân khu theo dự án;
• Phương án 2: Không quy định, xử lý bằng hệ số điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp 4: Bổ sung giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư theo quyết định giá đất bồi thường trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trên đây là dự kiến về hai phương án áp dụng bảng giá đất.