[Trực tiếp] Webinar: Điểm mới của Luật Đất đai 2024 đối với doanh nghiệp

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

* Thuận lợi: 

- Cho phép nhà đầu tư được tiếp cận đất đai từ cơ chế thị trường thay vì tiếp cận theo cơ chế hành chính khiêm cưỡng, gò bó như trước kia, đặc biệt đối với các dự án nhà ở, nhà nước thu hồi đất theo cơ chế hành chính sau đó mới đấu giá, đấu thầu dự án...

- Cho phép dự án thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất có thể chuyển sang cơ chế tiếp cận đất đai từ thị trường, tạo quyền chủ động cho doanh nghiệp trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng mà không cần phải thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất bằng cơ chế hành chính, giúp hỗ trợ giảm nguồn kinh phí giải phóng mặt bằng.

- Luật mới cũng xây dựng những quy định về giải phóng đền bù mặt bằng có lợi hơn cho người dân, đặc biệt là quy định phải thực hiện giải phóng mặt bằng, đền bù đầy đủ xong mới được thu hồi đất. Theo đó, nếu cơ quan chức năng thực hiện đúng thì:

• Doanh nghiệp không bị thiệt hại nhiều

• Người dân tin tưởng, bớt khiếu nại, khiếu kiện thì doanh nghiệp cũng sớm có đất được thu hồi để thực hiện dự án đầu tư

- Với các dự án quy mô nhỏ, không áp dụng cơ chế thu hồi đất mà doanh nghiệp và người dân phải tự thực hiện việc thỏa thuận, góp vốn, chuyển nhượng…L Luật Đất đai 2024 cũng xây dựng quy định mới giúp doanh nghiệp cũng sớm cơ hội có đất nhanh chóng để thực hiện dự án đầu tư

* Thách thức: 

Trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất không đưa vào sử dụng quá 12 tháng:

• Nếu do tác động khách quan: Nhà nước vẫn sẽ cho phép giữ lại đất để kinh doanh.

• Nếu không phải: Nhà nước sẽ thu hồi lại đất, không bồi thường tài sản trên đất.

Quy định này mang tính chất xử phạt nghiêm túc, chặt chẽ hơn so trước đây, buộc doanh nghiệp phải nâng cao tính trách nhiệm trong việc sử dụng đất, tránh tình trạng cố tình giữ đất, bỏ hoang đất đai, đầu cơ tích trữ…

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ

Hiện nay, về tách thửa: Luật mới hay cũ đều cho phép tách thửa nhưng cần phải phù hợp điều kiện theo quy định.

• Luật Đất đai 2013: Cần phải đáp ứng được quy định về diện tích đất tối thiểu, chiều cạnh tối thiểu...

• Luật Đất đai 2024: bổ sung thêm nhiều điều kiện khác được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024

Còn về phân lô bán nền: Hiện nay, tuy phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện vẫn chưa có quy định nào đưa ra khái niệm cụ thể về việc phân lô bán nền. Do đó, vẫn còn nhiều người hiểu phân lô bán nền là việc các cá nhân hay hộ gia đình thực hiện tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, có thể hiểu phân lô bán nền là việc chia đất thành nhiều ô nhằm đầu tư cho hệ thống điện đường… sau đó chuyển nhượng đất nền phân lô thì chủ sử dụng mảnh đất có quyền triển khai công trình xây dựng theo nhu cầu. Do vậy có thể hiểu bản chất việc phân lô bán nền là việc tách những thửa đất lớn trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không liên quan gì tới quyền lợi tách thửa để tặng cho, thừa kế cho người dân thông thường.

Theo đó, Luật mới quy định chặt chẽ hơn về quy định phân lô bán nền đối với các chủ đầu tư:

- Với đất có hạ tầng kỹ thuật: Cấm thực hiện ở đô thị loại I, loại II, loại III (theo khoản 6 điều 31 Luật KDBĐS)

- Với các thể loại đất khác: Cần phải thực hiện thủ tục tách thửa.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Quy định tại Luật mới quy định cụ thể, hợp lý, mở rộng hơn như:

- Với đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp ở huyện đảo, huyện biên giới, địa bàn ưu đãi đầu tư…: Áp dụng cơ chế linh hoạt hơn là giao cho đơn vị sự nghiệp công lập tạo lập cơ sở hạ tầng để đồng bộ hạ tầng và thu hút nhà đầu tư.

- Thuê đất trả tiền hàng năm, 1 lần đồng bộ với các quy định: Chủ đầu tư được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm ở khu/cụm công nghiệp được chuyển sang thuê đất trả tiền 1 lần với 1 phần/toàn bộ diện tích thuê đất cả thời gian thuê.

- Với hình thức thuê đất ở khu công nghiệp: Được phép cho thuê lại với hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc 1 lần nếu đã trả tiền 1 lần.

- Với diện tích đất được đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng để sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã được phê duyệt: Chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.

...

Trước tiên, cần phải khẳng định Luật Đất đai 2024 quy định lại về bảng giá đất, không bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ chứ không phải không còn quy định về bảng giá đất.

* Lợi ích

Việc bỏ khung giá đất giúp phù hợp xu thế chung nhằm:

- Giải quyết được nhiều trường hợp gây thiệt hại cho Nhà nước và người sử dụng đất theo Luật hiện hành. Theo đó:

• Với nhà nước: Đất có giá trị lớn, thu theo bảng giá đất (với mức giá thấp) thì khiến Nhà nước bị thất thu thuế.

• Với người sử dụng đất: Người dân chịu ít tiền thuế và tiền sử dụng đất nhưng vẫn bị ảnh hưởng một phần khi Nhà nước thu hồi đất vì giá bồi thường trên thực tế xoay quanh 03 yếu tố: bảng giá đất, giá đất thị trường, điều kiện kinh tế xã hội địa phương. Điều này kéo theo việc nếu bảng giá đất thấp thì có thể kéo giá đất đền bù thấp hơn khiến cho giá thị trường biến động không ngừng.

* Thách thức

• Luật Đất đai 2013: Tất cả đều nằm trong sự kiểm soát của Chính phủ. Tuy nhiên, tại Luật mới, khi có biến động thì vẫn chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát toàn bộ thị trường.

• Dữ liệu về đất đai toàn dân cần được phải thống kê đầy đủ, chính xác, giám sát minh bạch hơn.

• ​Với những nơi kém phát triển hoặc vùng sâu, vùng núi thì quy định này sẽ bị ảnh hưởng khá nhiều do nhiều nơi giá đất thấp hơn giá đất của Chính phủ.

Theo đó, tuy điều này giúp phải thúc đẩy nhà đầu tư đầu tư đất ở các vùng kém phát triển, vùng sâu vùng núi nhưng cần phải cơ chế để đảm bảo quản lý đất đai, tránh trường hợp giá đất bị thổi phồng lên, tránh nạn lướt sóng, đầu cơ.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất nói chung trong đó có dự án đầu tư kinh doanh nói riêng là quyền khá phổ biến, quan trọng bậc nhất đối với các doanh nghiệp. Về vấn đề này thì Luật đất đai 2024 lại không mở rộng quá nhiều quy định mới. Tuy nhiên, khi kết hợp với các Luật khác cũng có thời gian có hiệu lực từ 01/8/2024 sắp tới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì doanh nghiệp cần lưu ý một số điều như:

• Được mở rộng phạm vi tiếp cận đất đai trong đó có chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh

• Thêm điều kiện: Không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất đã có giấy chứng nhận mà không có tranh chấp, không bị kê biên/thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất. Luật mới cũng đã giải thích rõ hơn về thời hạn, kê biên là gì… bên cạnh các điều kiện đã có ở Điều 188 Luật cũ.

* Về hình thức: Luật mới đã thay đổi định nghĩa liên quan tới doanh nghiệp FDI.

- Luật cũ: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên doanh, nhà đầu tư nước ngoài góp vốn theo pháp luật đầu tư…

- Luật mới: Thay thế định nghĩa: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (có đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài)

* Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản: 

Thứ nhất:

- Luật cũ: Khi thực hiện dự án bất động sản chưa có quy định được chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài

- Luật mới: Sữ được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản từ 01/8/2024.

Thứ hai:

- Luật cũ: Phải giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn tiếp tục sử dụng.

- Luật mới: Không thu hồi đất mà giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và không tính lại tiền sử dụng đất cho tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng

Như vậy, doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng được kế thừa lại quyền, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp chuyển nhượng

Thứ ba: Mở rộng phương thức nhận chuyển nhượng đất

- Luật cũ: Chỉ được nhận chuyển nhượng thông qua kết quả hòa giải thành, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bản án, quyết định thi hành án… của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Luật mới: Bổ sung: Được nhận chuyển nhượng thông qua phán quyết của trọng tài thương mại.

Thứ 4: Mở rộng quyền khi sử dụng kênh rạch, sông ngòi…

- Luật cũ: Chỉ được thuê loại đất này khi thực hiện dự án nuôi trồng thủy sản

- Luật mới: Mở rộng hơn trong trường hợp sử dụng với mục đích là đất phi nông nghiệp khác kết hợp dự án nuôi trồng thủy sản theo quy định về Luật Tài nguyên nước… Điều này nhằm thúc đẩy khai thác tận dụng tối đa diện tích thuê đất.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Đầu tư kinh doanh, phát triển các dự án công cộng:

Trước đó chỉ có hình thức tiếp cận đất đai (nhà nước + thị trường) để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh

Điểm mới: Phương thức tiếp cận linh hoạt hơn:

- Tiếp cận từ thị trường trừ 31 trường hợp nhà nước thu hồi đất theo cơ chế hành chính (theo Điều 79 Luật Đất đai 2024) khi đấu giá, đấu thầu không thành công. Theo đó, nhà đầu tư có thể chủ động được nguồn vốn, chuyển từ chờ nhà nước thu hồi đất sang cơ chế thỏa thuận dự án đầu tư (đề xuất)

-  Cho phép nhà đầu tư dự án chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

- Thỏa thuận khi nhận đất ở (mở rộng hơn) giữa nhà đầu tư với người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bằng nhận góp vốn, chuyển nhượng… Điều này giúp nới lỏng hơn cho người đang sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận mà đủ điều kiện được cấp Sổ cũng được phép thỏa thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

- Nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi có một phần là đất ở để thực hiện dự án đầu tư, giúp doanh nghiệp tự chủ và linh hoạt hơn trong sử dụng đất.

- Điều 254 Luật Đất đai 2024: Cho phép nhà đầu tư xây dựng dự án đầu tư nhà ở chuyển sử dụng đất của phần đất không phải đất ở thực hiện dự án đầu tư.

​- Cho phép hợp tác kinh doanh bằng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là nhận góp vốn để hợp tác đầu tư kinh doanh).

- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (trước đây nghiêm cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp làm dự án đầu tư).

- Quy định về vấn đề thuê đất: Giới hạn có 03 nhóm được thuê đất trả tiền một lần, còn lại khi thuê đất đều phải trả tiền hàng năm (thêm trường hợp trả tiền hằng năm) được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm giúp:

• Vừa giúp giảm tải gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp (được hạn chế trả tiền 01 lần), vừa giúp tiếp cận giá đất với giá thị trường, tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước, địa phương.

• Doanh nghiệp trả tiền 1 lần được lựa chọn chuyển sang trả tiền hằng năm.

• Mở rộng quyền của chủ thể đi thuê đất trả tiền hằng năm được thực hiện giao dịch về tài sản đã đầu tư (bán tài sản…) gắn với đất thuê sau khi đã đăng ký quyền sở hữu….

• Mở rộng đối tượng được nhận thế chấp tài sản trên đất của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm là: tổ chức kinh tế và cá nhân được phép hoạt động ở Việt Nam bên cạnh tổ chức tín dụng được hoạt động ở Việt Nam…