Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

1. Tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

* Khi nào cho thuê nhà phải nộp thuế?

Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu > 100 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Ngoài 02 loại thuế trên thì người cho thuê nhà còn phải nộp lệ phí môn bài.

* Tính số thuế phải nộp:

Theo khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

Số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được xác định theo công thức sau:

Trong đó, doanh thu tính thuế như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Lưu ý: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà (Ảnh minh họa)
 

2. Khai, nộp thuế khi cho thuê nhà

Căn cứ Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC tùy thuộc thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà mà nghĩa vụ khai thuế có thể do chính người cho thuê hoặc người thuê thực hiện.

2.1. Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế

* Người thực hiện

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

* Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

* Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

- Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

- Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

- Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

*  Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

* Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2.2. Doanh nghiệp khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

* Khấu trừ thuế

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân trước khi trả tiền thuê nhà cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê nhà tại đơn vị trên 100 triệu đồng.

- Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

* Nguyên tắc khai thuế

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê nhà thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê nhà.

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

* Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

- Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS;

- Bản chụp Hợp đồng thuê nhà, Phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).

* Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế đối với trường hợp doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân được thực hiện như đối với cá nhân trực tiếp khai thuế.

>> Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Khắc Niệm