Cách lấy lại tiền mà không bị phạt cọc khi mua đất

Mức phạt cọc khi từ chối mua, bán đất

Đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đặt cọc không phải là biện pháp bắt buộc áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nói cách khác, các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc áp dụng biện pháp đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mặc dù không bắt buộc áp dụng nhưng trên thực tế nhiều trường hợp các bên đều áp dụng biện pháp đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thậm chí không ít trường hợp sử dụng đặt cọc để “gài bẫy” bên còn lại.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về các trường hợp bị phạt cọc và mức phạt cọc như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo đó, các trường hợp bị phạt cọc và mức phạt cọc được quy định rõ như sau:

(1) Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nói cách khác, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức phạt cọc áp dụng đối với bên đặt cọc bằng với số tiền đặt cọc.

(2) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nói cách khác, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên nhận đặt cọc phải trả lại số tiền đặt cọc và chịu mức phạt cọc bằng số tiền đặt cọc.

Tóm lại, nếu bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị phạt cọc bằng mức đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt cọc mà không bị giới hạn, có thể phạt gấp đôi, gấp ba số tiền đặt cọc).

Cách lấy lại tiền mà không bị phạt cọc khi mua đất

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị phạt cọc nếu các bên có thỏa thuận là đặt cọc.

Nói cách khác, chỉ bị phạt cọc nếu các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chữ “đặt cọc” đối với hợp đồng bằng văn bản hoặc phải chứng minh được các bên đã thỏa thuận “đặt cọc” đối với hợp đồng bằng lời nói.

Đồng nghĩa trong hợp đồng không ghi chữ “đặt cọc” mà thay vào đó là ghi “trả trước” hoặc không xác định rõ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước thì được coi là tiền trả trước.

Nội dung này được quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

“Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.”.

Trường hợp hợp đồng ghi “trả trước” hoặc không xác định rõ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước thì được coi là tiền trả trước và khi đó bên trả trước từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không bị phạt cọc.

Việc không bị phạt cọc trong trường hợp này khá dễ hiểu, bởi lẽ trả trước được hiểu là một khoản tiền mà bên trả trước đưa cho bên có tài sản khi chưa giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán.

Do đó, nếu bên dự định mua (bên trả trước) từ chối mua (từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì bên nhận khoản tiền trả trước phải trả lại khoản tiền đó và không chịu bất kỳ khoản tiền phạt nào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Tóm lại, việc không ghi từ đặt cọc trong hợp đồng thì khoản tiền đó được xác định là tiền trả trước; bên trả trước từ chối mua có quyền lấy lại khoản tiền trả trước và không chịu bất kỳ khoản tiền phạt nào.

Do vậy, đối với bên có nhà, đất cần nắm rõ quy định này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh nhầm lẫn giữa đặt cọc và trả trước. Riêng đối với bên đi mua nhà đất có thể áp dụng quy định này để không bị phạt cọc khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là cách lấy lại tiền mà không bị phạt cọc khi mua đất. Để áp dụng được quy định trả trước mà không bị phạt cọc thì trong hợp đồng không được ghi từ đặt cọc.

Trường hợp cần tư vấn về vấn đề trên hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.

>> Bị phạt cọc nhưng vẫn “lãi” khi bán đất trong trường hợp sau