Công văn 1286/CT-CS: Hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án

Ngày 04/3/2026, Cục Thuế ban hành Công văn 1286/CT-CS hướng dẫn TP HCM về việc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 156, điểm c và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 7 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP), trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án mà thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, tính cho thời gian sử dụng đất còn lại.

Theo hướng dẫn tại Công văn 1286/CT-CS, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá đất để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng.

- Đối với dự án có nhiều hình thức sử dụng đất được phân bổ theo tỷ lệ diện tích

Trường hợp dự án sau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, thì toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Việc khấu trừ được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ vào các phần diện tích đất phải nộp tiền theo tỷ lệ diện tích của từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Về giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất

Theo điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đối với đất góp vốn chưa có quy định khấu trừ tiền sử dụng đất

Theo Điều 7 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 3 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP), không có quy định về việc xác định số tiền khấu trừ đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp và có được coi là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai và do cơ quan nông nghiệp và môi trường hướng dẫn.

Việc xử lý chuyển tiếp trong tính tiền sử dụng đất thực hiện theo khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 và khoản 2 Điều 52 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

Cục Thuế đề nghị TP HCM căn cứ hồ sơ thực tế của dự án và quy định pháp luật để thực hiện.