Tổng hợp điểm mới của Luật Xây dựng 2025

1. Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Để cải cách thủ tục hành chính và cơ chế kiểm soát miễn giấy phép xây dựng, dự thảo Luật Xây dựng 2025 đã bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế sau triển khai thiết kế cơ sở, giao trách nhiệm kiểm soát thiết kế xây dựng sau khi dự án được phê duyệt cho chủ đầu tư.

Thực hiện nguyên tắc từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khởi công xây dựng, mỗi một công trình hoặc dự án chỉ phải thực hiện một thủ tục.

Tại điều khoản chuyển tiếp - khoản 2 Điều 95 dự thảo Luật Xây dựng 2025 quy định:

Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14, trường hợp thực hiện điều chỉnh thiết kế này thì không yêu cầu thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.

2. Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Điều 43 dự thảo Luật Xây dựng 2025 đã mở rộng đáng kể các đối tượng được miễn giấy phép xây dựng để phù hợp với các luật chuyên ngành khác:

• Bổ sung công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt.

• Bổ sung loại hình công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Bổ sung công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

3. Nhà cấp IV, ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 mới được miễn giấy phép xây dựng

Đối với trường hợp nhà cấp IV, nhà riêng rẻ được miễn giấy phép xây dựng, ngoài điều kiện về quy mô dưới 07 tầng thì dự thảo Luật Xây dựng 2025 còn bổ sung thêm điều kiện về diện tích mặt sàn dưới 500m2:

Luật Xây dựng 2014

Dự thảo Luật Xây dựng 2025

Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa

Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc

4. Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy

Đây là quy định mới tại khoản 5 Điều 6 dự thảo Luật Xây dựng 2025, theo đó, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm tra thiết kế xây dựng làm cơ sở cho việc thẩm định bao gồm:

- Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng;

- Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

5. Quy định cụ thể trường hợp bất khả kháng được sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Trước đây, Luật Xây dựng 2014 chưa nêu được cụ thể các trường hợp bất khả kháng có thể sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

Theo Điều 13 dự thảo Luật Xây dựng, các trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng đã được quy định cụ thể như sau:

Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm:

• Thiên tai, thảm họa môi trường;
• Hỏa hoạn, dịch bệnh;
• Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;
• Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;
• Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;
• Các trường hợp khác theo quy định của Luật có liên quan.

Sự kiện được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm:

• Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;
• Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;
• Các trường hợp khác theo quy định của Luật có liên quan.
• Việc xác định các bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự.

6. Bổ sung quy định về quản lý trật tự xây dựng

Đây là quy định mới được bổ sung tại Điều 47 dự thảo Luật Xây dựng, cụ thể:

Việc quản lý trật tự xây dựng phải được thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khởi công xây dựng công trình cho đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời khi phát sinh vi phạm.

Việc quản lý trật tự xây dựng phải đúng và đủ nội dung quản lý trật tự tương ứng với đối tượng công trình có yêu cầu cấp giấy phép xây dựng và công trình không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng các công trình xây dựng trên địa bàn theo phạm vi quản lý; Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng phải thực hiện thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tổng hợp một số điểm mới của Luật Xây dựng 2025.