English
- Tổng quan
- Nội dung
- VB gốc
- Tiếng Anh
- Hiệu lực
- VB liên quan
- Lược đồ
-
Nội dung hợp nhất
Tính năng này chỉ có tại LuatVietnam.vn. Nội dung hợp nhất tổng hợp lại tất cả các quy định còn hiệu lực của văn bản gốc và các văn bản sửa đổi, bổ sung, đính chính... trên một trang. Việc hợp nhất văn bản gốc và những văn bản, Thông tư, Nghị định hướng dẫn khác không làm thay đổi thứ tự điều khoản, nội dung.
Khách hàng chỉ cần xem Nội dung hợp nhất là có thể nắm bắt toàn bộ quy định hiện hành đang áp dụng, cho dù văn bản gốc đã qua nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung.
- Tải về
Tờ trình 261/TTr-BNNMT 2025 về ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
Ngày cập nhật: Thứ Hai, 29/12/2025 19:50 (GMT+7)
| Cơ quan ban hành: | Bộ Nông nghiệp và Môi trường |
Số công báo:
Số công báo là mã số ấn phẩm được đăng chính thức trên ấn phẩm thông tin của Nhà nước. Mã số này do Chính phủ thống nhất quản lý.
|
Đang cập nhật |
| Số hiệu: | 261/TTr-BNNMT | Ngày đăng công báo: | Đang cập nhật |
| Loại văn bản: | Tờ trình | Người ký: | Trần Đức Thắng |
| Trích yếu: | Về việc ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai | ||
|
Ngày ban hành:
Ngày ban hành là ngày, tháng, năm văn bản được thông qua hoặc ký ban hành.
|
26/12/2025 |
Ngày hết hiệu lực:
Ngày hết hiệu lực là ngày, tháng, năm văn bản chính thức không còn hiệu lực (áp dụng).
|
Đang cập nhật |
|
Áp dụng:
Ngày áp dụng là ngày, tháng, năm văn bản chính thức có hiệu lực (áp dụng).
|
Đã biết
|
Tình trạng hiệu lực:
Cho biết trạng thái hiệu lực của văn bản đang tra cứu: Chưa áp dụng, Còn hiệu lực, Hết hiệu lực, Hết hiệu lực 1 phần; Đã sửa đổi, Đính chính hay Không còn phù hợp,...
|
Đã biết
|
| Lĩnh vực: | Đất đai-Nhà ở | ||
TÓM TẮT TỜ TRÌNH 261/TTR-BNNMT
Nội dung tóm tắt đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!
Tờ trình 261/TTr-BNNMT PDF (Bản có dấu đỏ) Tình trạng hiệu lực: Đã biết
Hiệu lực: Đã biết
Tình trạng hiệu lực: Đã biết
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ MÔI TRƯỜNG
Số: 261/TTr-BNNMT
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2025
TỜ TRÌNH
Về việc ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của
Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính
sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
Kính gửi: Chính phủ
Thực hiện Chương trnh công tc năm 2025 của Chính phủ, Bộ Nông
nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp vi cc Bộ, ngành, địa phương
xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hưng dẫn một số điều của Nghị
quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sch tho
gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là dự
thảo Nghị định). Bộ Nông nghiệp và Môi trường knh trnh Chính phủ dự thảo
Nghị định vi những nội dung chủ yếu sau đây:
I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH NGHỊ ĐỊNH
1. Cơ sở chính trị, pháp lý
- Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban
chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mi, hoàn thiện thể
chế, chính sch, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động
lực đưa nưc ta trở thành nưc pht triển có thu nhập cao”;
- Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025 Hội nghị lần thứ 12 Ban
chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, trong đó đã cơ bản thống nhất vi một
số nội dung đề xuất của Đảng ủy Chính phủ về một số vấn đề mi đặt ra từ
thực tiễn thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW;
- Kết luận số 194-KL/TW ngày 20/9/2025 của Bộ Chính trị sửa đổi, bổ
sung Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mi, hoàn thiện thể chế, chính sch, nâng cao hiệu
lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nưc ta trở thành nưc
pht triển có thu nhập cao và đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn;
- Kết luận số 119-KL/TW ngày 20/01/2025 của Bộ Chính trị về định
hưng đổi mi, hoàn thiện quy trnh xây dựng php luật;
- Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột ph
pht triển khoa học, công nghệ, đổi mi sng tạo và chuyển đổi số quốc gia;
- Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mi
công tc xây dựng và thi hành php luật đp ứng yêu cầu pht triển đất nưc
trong kỷ nguyên mi;
2
- Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về pht
triển kinh tế tư nhân;
- Nghị quyết số 70-NQ/TW ngày 20/8/2025 của Bộ Chính trị về bảo đảm
an ninh năng lượng quốc gia đến năm 2030, tầm nhn đến năm 2045;
- Nghị quyết số 71-NQ/TW, ngày 22/8/2025 của Bộ Chính trị về đột ph
pht triển gio dục và đào tạo;
- Nghị quyết số 72-NQ/TW ngày 09/9/2025 của Bộ Chính trị về một số giải
php đột ph, tăng cường bảo vệ, chăm sóc và nâng cao sức khỏe Nhân dân;
- Kết luận số 155-KL/TW ngày 17/5/2025 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư
về một số nhiệm vụ trọng tâm cần tập trung thực hiện về sắp xếp tổ chức bộ
my và đơn vị hành chính từ nay đến ngày 30/6/2025, trong đó có nội dung
“… đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và phân định rõ giữa thẩm quyền chung
của Uỷ ban nhân dân và thẩm quyền riêng của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh, cấp xã phù hợp vi chủ trương của Đảng, Nhà nưc…”;
- Quy định số 178-QĐ/TW ngày 27/6/2024 của Ban Chấp hành Trung
ương về kiểm sot quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong công
tc xây dựng php luật;
- Thông bo số 08-TB/BCĐTW ngày 08/8/2025 thông bo kết luận của
đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm, Trưởng ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện
thể chế, php luật tại Phiên họp của Ban Chỉ đạo;
- Kết luận số 226-KT/TW ngày 11/12/2025 của Ban Bí thư về chấn
chỉnh lề lối làm việc, nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống chính trị;
- Luật Ban hành văn bản quy phạm php luật năm 2025;
- Luật Tổ chức Chính phủ năm 2025;
- Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025;
- Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định
về việc xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ my nhà nưc;
- Nghị quyết số 192/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội về bổ
sung Kế hoạch pht triển kinh tế - xã hội năm 2025 vi mục tiêu tăng trưởng
đạt 8% trở lên;
- Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế
đặc biệt xử lý khó khăn, vưng mắc do quy định của php luật;
- Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định
về một số cơ chế, chính sch tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị quyết số 126/NQ-CP ngày 14 thng 8 năm 2023 của Chính phủ
về một số giải php nâng cao chất lượng công tc xây dựng, hoàn thiện hệ
thống php luật và tổ chức thi hành php luật nhằm ngăn ngừa tnh trạng tham
nhũng, lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ;
3
- Văn bản số 11650/VPCP-NN ngày 27 thng 11 năm 2025 của Văn
phòng Chính phủ về đề xuất xây dựng Nghị định, trong đó đồng ý ban hành
Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội
theo trnh tự rút gọn;
- Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP ngày 15 thng 11 năm 2025 của Chính
phủ quy định cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu;
- Quyết định số 1671/QĐ-TTg ngày 05 thng 8 năm 2025 của Thủ tưng
Chính phủ phê duyệt phương n cắt giảm, đơn giản hóa cc quy định, thủ tục
hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh thuộc phạm vi quản
lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
2. Cơ sở thực tiễn
2.1. Luật Đất đai năm 2024 và cc văn bản quy định chi tiết thi hành Luật
có nhiều nội dung mi mang tính đột phá, quan trọng góp phần vào mục tiêu
hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng
đất, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai, nâng cao trch nhiệm của chính quyền địa phương cc cấp trong quản
lý, sử dụng đất đai… Hệ thống pháp luật về đất đai đã kịp thời thể chế đường
lối, chủ trương đổi mi của Đảng về chính sch đất đai. Tuy nhiên, qua hơn 01
năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được
như trên, còn có một số vưng mắc trong thi hành Luật đòi hỏi phải tiếp tục
nghiên cứu, hoàn thiện để tháo gỡ vưng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất
đai và đp ứng yêu cầu vận hành mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02
cấp từ ngày 01/7/2025 như:
(1) Về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm
cấp huyện trong bối cảnh không còn chính quyền địa phương cấp huyện.
(2) Về phương thức giao đất, cho thuê đất (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không đấu giá quyền
sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng
đất), đặc biệt là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối vi dự án sử dụng
quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nưc quản lý, điều kiện để tiến hành đấu
gi, đấu thầu (phải có quy hoạch chi tiết 1/500… gây khó khăn cho việc tổ chức
thực hiện đấu gi, đấu thầu), cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền
thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh
doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc
lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú, ... cần thu
hút đa dạng các nguồn lực đầu tư...;
(3) Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội v lợi ích quốc gia, công
cộng, chưa giải quyết yêu cầu thực tế như có nhiều dự án trọng điểm, có vai trò
tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đóng góp nguồn
thu ln cho ngân sch nhà nưc từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tạo nhiều việc
làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển các dịch vụ kinh doanh phụ trợ
nhưng chưa có quy định được Nhà nưc thu hồi đất, gây khó khăn cho qu trnh
4
tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án; chưa có quy định thu hồi đất để
tạo quỹ đất cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối vi nhà đầu tư nhưng
phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc phải thu hồi đất, dẫn
đến việc sản xuất, kinh doanh ngừng trệ do chưa có mặt bằng để tiếp tục sản
xuất, kinh doanh; chưa có quy định giải quyết thực trạng nhiều dự án thực hiện
theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ
diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được vi người sử dụng đất, gây lãng
phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư;
chưa có quy định để thu hồi đất để thực hiện dự án cấp bách về tiến độ hoàn
thành (dự án quan trọng quốc gia, dự n đầu tư công khẩn cấp..) mà đa số người
có đất thu hồi đồng thuận thu hồi đất trưc khi phê duyệt phương n bồi thường,
hỗ trợ, ti định cư, thu hồi đất trưc khi bố trí ti định cư để thực hiện dự n đầu
tư công khẩn cấp, dự n mà khu ti định cư được bố trí theo tuyến của công trình
chính trong khi đa số người sử dụng đất đã đồng thuận vi việc bố trí tạm cư;
(4) Về gi đất đặt ra trách nhiệm của Nhà nưc vi vai trò là đại diện chủ
sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất, khắc
phục thực trạng hiện nay về định gi đất của Nhà nưc khi giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào gi đất theo thị
trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi việc xc định gi đất cụ thể
còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống
nhất, dẫn đến không phản nh đúng bản chất của gi đất trên thị trường, chưa
pht huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nưc đối vi gi đất nói
chung và biến động gi đất trên thị trường. Điều này cũng gin tiếp ảnh hưởng
đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự n đầu tư, trong nhiều trường hợp làm
tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư. Việc xc định giá
đất cụ thể còn có những vưng mắc, bất cập (nhất là khi áp dụng phương php
thặng dư để định gi đối vi trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự n đầu
tư của tổ chức) do thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động
tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định; việc xc định mức biến động
của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản nh đúng gi trị tăng
thêm của đất thực tế trong tương lai, dẫn đến những rủi ro trong xc định gi đất
cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được
giao thực hiện nhiệm vụ xc định gi đất, dẫn đến kéo dài thời gian xc định giá
đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự n đầu tư;
(5) Thời gian qua, sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, một
số luật như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu
thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tc công tư... và các Nghị định quy định
chi tiết thi hành các Luật đã được sửa đổi, bổ sung, do vậy cũng cần sửa đổi, bổ
sung các nội dung có liên quan đến lĩnh vực đất đai để tạo sự thống nhất, đồng
bộ của hệ thống pháp luật, giải quyết vưng mắc đối vi cc trường hợp chuyển
tiếp trong tổ chức thi hành pháp luật;
(6) Phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai đp ứng yêu cầu phát
triển đất nưc trong tình hình mi như thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao
5
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gi đất, công nhận
quyền sử dụng đất, cắt giảm thủ tục hành chính…
2.2. Trong thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi
trường đã kịp thời có giải php giải quyết vưng mắc, khó khăn trong quá trình
tổ chức thi hành Luật Đất đai, cụ thể:
(1) Một số vưng mắc, khó khăn chung trong lĩnh vực đất đai do cch
hiểu của địa phương chưa đầy đủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trả lời
thông qua cc hnh thức: trả lời bằng văn bản, đăng trên Cổng thông tin điện
tử của Chính phủ, Bộ Tư php, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bo co cấp
có thẩm quyền (như Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế php luật,
Quốc hội);
(2) Một số vưng mắc, khó khăn chung trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm
quyền của Quốc hội đã được giải quyết tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy
định về một số cơ chế, chính sch tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi
hành Luật Đất đai; Tuy nhiên, còn một số vưng mắc, khó khăn trong lĩnh vực
đất đai cần tiếp tục đnh gi đầy đủ, toàn diện để sửa đổi toàn diện Luật Đất đai
theo tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị. Nội dung này sẽ được nghiên cứu, đề xuất
trong quá trình đnh gi thi hành Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành
Trung ương;
(3) Hiện nay, còn một số vưng mắc, khó khăn cần tiếp tục giải quyết
theo quy định tại Nghị định của Chính phủ như: sửa đổi, bổ sung quy định về
đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống; về cấp giấy chứng nhận đối vi trường
hợp đã được cấp giấy chứng nhận một phần diện tích của thửa đất, phần còn lại
chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; về thẩm quyền, trnh tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất; về thẩm quyền giải quyết liên quan đến yêu cầu quản lý, sử
dụng đất trên 02 đơn vị hành chính cấp xã trở lên; về phân cấp, phân quyền,
phân định thẩm quyền của Ủy ban nhân cc cấp trong lĩnh vực đất đai nhằm bảo
đảm tính khả thi, đp ứng vi tnh hnh thực tiễn của địa phương…, đồng thời
bổ sung quy định chuyển tiếp để không tạo khoảng trống php lý khi Nghị quyết
của Quốc hội và Nghị định có hiệu lực thi hành. Đây là cc vấn đề đặt ra cần
phải có cc văn bản quy phạm php luật để điều chỉnh.
2.3. Thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nưc về sắp xếp đơn vị hành
chính các cấp và xây dựng mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp, sự
phân công của Chính phủ, Thủ tưng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi
trường đã tổ chức triển khai rà sot cc quy định của Luật Đất đai năm 2024 và
cc văn bản quy định chi tiết, hưng dẫn thi hành Luật, đồng thời kịp thời đề
xuất Chính phủ ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 thng 6 năm
2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp,
phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị
định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 thng 8 năm 2025), kịp thời công bố cc bộ
thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, pht hành Sổ tay hưng dẫn công tc
quản lý nhà nưc trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương
6
02 cấp để địa phương thực hiện kể từ ngày 01/7/2025. Cc địa phương đã chủ
động tổ chức thực hiện quy định về phân định thẩm quyền theo mô hnh chính
quyền 02 cấp trong lĩnh vực đất đai vi nhiều cch thức, đa dạng để hưng dẫn,
hỗ trợ chính quyền cấp xã như tổ chức tập huấn, thành lập tổ công tc, cử cn
bộ, công chức chuyên môn, đặc biệt là giai đoạn đầu công việc tập trung vào
Phòng chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp xã (Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô
thị/Phòng Kinh tế).
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ
biến theo chuyên đề về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh
vực đất đai cho cc tỉnh, thành phố và cc xã, phường, đặc khu; hưng dẫn, trả lời
khó khăn, vưng mắc do quy định của php luật trong lĩnh vực đất đai
1
; tổ chức
10 Đoàn công tc (do cc Thứ trưởng làm Trưởng đoàn) đến làm việc vi địa
phương
2
, cử 34 công chức
3
về 34 tỉnh, thành phố để hỗ trợ thực hiện cc nhiệm vụ
trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện mô hnh chính quyền địa phương 2 cấp liên tục
trong thời gian 03 thng (từ ngày 15/8/2025 đến hết ngày 15/11/2025).
Thực hiện Công điện số 168/CĐ TTg ngày 21 thng 9 năm 2025 của
Thủ tưng Chính phủ về việc tăng cường thực hiện php luật về phân cấp,
phân quyền, phân định thẩm quyền khi vận hành chính quyền địa phương 2
cấp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn số 8034/BNNMT-QLĐĐ
ngày 17 thng 10 năm 2025 gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Công văn số
8447/BNNMT-QLĐĐ ngày 29 thng 10 năm 2025 đôn đốc thực hiện rà soát,
đnh gi nhiệm vụ phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực
đất đai (theo quy định của Chính phủ tại cc Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP) và tổng hợp ý kiến của 34/34 tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương.
Bên cạnh kết quả đạt được sau hơn 05 thng thực hiện chính quyền địa
phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã thường
xuyên nắm bắt về tnh hnh triển khai của địa phương, tổng hợp cc khó khăn,
vưng mắc pht sinh về điều kiện bảo đảm thực hiện phân cấp (tập trung vào
công tc đo đạc, chỉnh lý lập bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính; phần
mềm xử lý khi giải quyết thủ tục hành chính liên thông trong lĩnh vực đất đai tại
địa phương), về chuyên môn trong qu trnh thực hiện quy định về phân cấp,
phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai như chưa quy định cụ
thể về phân cấp thẩm quyền cho php chuyển mục đích sử dụng đất mà hnh
thức sử dụng sau khi chuyển mục đích là cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hằng
năm, về thẩm quyền quyết định gia hạn sử dụng đất do người sử dụng đất có
1
Thực hiện Thông bo số 08-TB/BCĐTW ngày 08 thng 8 năm 2025 của Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn
thiện thể chế, php luật và thực hiện kết luận của đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương
về hoàn thiện thể chế, php luật tại Phiên họp chuyên đề của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, php
luật. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trả lời bằng văn bản cc phản nh, kiến nghị không phải khó khăn, vưng
mắc do quy định của php luật trong lĩnh vực đất đai và gửi đến cc cơ quan, tổ chức phản nh, kiến nghị; đồng
thời đăng trên Cổng php luật quốc gia, Cổng thông tin điện tử của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
2
Quyết định số 2971/QĐ-BNNMT ngày 01/8/2025
3
Quyết định số 3161/QĐ-BNNMT ngày 11 thng 8 năm 2025 và Công văn số 5413/BNNMT-TCCB
7
hành vi không được sử dụng trong thời hạn 12 thng liên tục kể từ khi nhận bàn
giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 thng so vi tiến độ ghi
trong dự n đầu tư, về thẩm quyền phê duyệt danh mục thu hồi đất do kể từ ngày
01/7/2025 không còn kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, về phân cấp
thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích
khác chưa thống nhất vi phân cấp thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển
mục đích sử dụng đất rừng, về phân cấp thẩm quyền giải quyết việc sử dụng đất
trên địa bàn từ 02 đơn vị hành chính cấp xã trở lên… Cc nội dung này cần bổ
sung vào Nghị định của Chính phủ để hoàn thiện quy định về phân cấp, phân
quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đp ứng yêu cầu hoạt động
của chính quyền 02 cấp trong giai đoạn hiện nay.
Để quy định các nội dung Quốc hội đã giao Chính phủ quy định chi tiết
tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vưng mắc trong
tổ chức thi hành Luật Đất đai đối vi các nội dung thuộc thẩm quyền của Chính
phủ; tiếp tục sửa đổi, bổ sung quy định phân định thẩm quyền của chính quyền
địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai cho phù hợp vi
Nghị quyết của Quốc hội và thực tiễn sau 5 thng thực hiện chính quyền địa
phương 02 cấp… tạo hành lang php lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc
quản lý, khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, việc
ban hành Nghị định Quy định chi tiết và hưng dẫn một số điều của Nghị quyết
số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ
khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai là cần thiết, đp ứng
yêu cầu công tác quản lý nhà nưc trong giai đoạn hiện nay.
II. QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH
Tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời cc quan điểm, chủ trương của Đảng và
Nhà nưc về chính sch đất đai; tho gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mi
pht sinh từ thực tiễn mà thuộc thẩm quyền của Chính phủ; hoàn thiện quy định về
phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đp ứng yêu
cầu hoạt động của chính quyền 02 cấp trong giai đoạn hiện nay, góp phần thực hiện
mục tiêu pht triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng
đất, tạo động lực đưa đất nưc ta trở thành nưc pht triển có thu nhập cao, cho phù
hợp vi yêu cầu quản lý mi.
III. QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH
Thực hiện quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm php luật và
chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chủ tr, phối hợp vi
cc cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện cc hoạt động sau đây:
1. Sau khi Thủ tưng Chính phủ giao nhiệm vụ soạn thảo Nghị quyết của
Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sch tho gỡ khó khăn, vưng mắc
trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Văn bản số 8991/VPCP-NN ngày
22/9/2025 của Văn phòng Chính phủ), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã khẩn
trương xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hưng dẫn một số điều
của Nghị quyết của Quốc hội.
8
2. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản gửi Bộ Tài chính (Công
văn số 8854/BNNMT-QLĐĐ ngày 07/11/2025), Bộ Xây dựng (Công văn số
8753/BNNMT-QLĐĐ ngày 05/11/2025) để chuẩn bị nội dung quy định chi tiết
tại Nghị định của Chính phủ; bo co Thủ tưng Chính phủ cho php xây dựng,
ban hành Nghị định theo trnh tự, thủ tục rút gọn (Công văn số 9535/BNNMT-
QLĐĐ ngày 25/11/2025). Tại Văn bản số 11650/VPCP-NN ngày 27 tháng 11
năm 2025 của Văn phòng Chính phủ, Thủ tưng Chính phủ đã đồng ý giao
nhiệm vụ soạn thảo Nghị định theo trnh tự, thủ tục rút gọn.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi lấy ý kiến cc bộ, cơ quan ngang
Bộ, Ủy ban nhân dân cc tỉnh, thành phố, cc tổ chức, tổ chức chính trị - xã hội
về dự thảo Nghị định (Công văn số 9467/BNNMT-QLĐĐ ngày 21/11/2025 và
đôn đốc tại Công văn số 10127/BNNMT-QLĐĐ ngày 09/12/2025), tổ chức hội
thảo lấy ý kiến 34 tỉnh, thành phố, tổ chức làm việc vi cc đơn vị chuyên môn
của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để hoàn thiện dự thảo Nghị định. Trên cơ sở ý
kiến của cc bộ, ngành, địa phương, Bộ đã khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu,
hoàn thiện trong dự thảo Nghị định và tại Bản tổng hợp, giải trnh tiếp thu ý kiến
góp ý của cc bộ, ngành và địa phương.
Đồng thời, Bộ đã đăng tải toàn văn dự thảo Nghị định nêu trên lên Cổng
thông tin điện tử của Bộ để lấy ý kiến cc đối tượng chịu tc động từ ngày
21/11/2025. Đến thời điểm hiện tại, Bộ không nhận được ý kiến góp ý của tổ
chức, c nhân góp ý cho dự thảo Nghị định.
3. Sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định
về một số cơ chế, chính sch tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi
hành Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã rà sot hoàn thiện hồ sơ
dự thảo Nghị định để Bộ Tư php thẩm định theo quy định của Luật Ban hành
văn bản quy phạm php luật (hồ sơ gửi kèm theo Công văn số 10333/BNNMT-
QLĐĐ ngày 11/12/2025).
Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Bộ Tư php tại Bo co số 659/BCTĐ-
BTP ngày 23/12/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nghiên cứu, tiếp thu,
hoàn thiện dự thảo Nghị định, đồng thời giải trnh cụ thể tại Bo co số 394/BC-
BNNMT ngày 23/12/2025, đồng thời trnh Chính phủ tại Tờ trnh số 244/TTr-
BNNMT ngày 23/12/2025.
4. Ngày 25/12/2025, Phó Thủ tưng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ tr
cuộc họp vi cc bộ, ngành và địa phương để cho ý kiến đối vi nội dung dự
thảo Nghị định. Trên cơ sở ý kiến kết luận của Phó Thủ tưng Chính phủ Trần
Hồng Hà tại Thông bo số 724/TB-VPCP ngày 26/12/2025 của Văn phòng
Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp thu, hoàn thiện nội dung dự
thảo Nghị định.
IV. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH
1. B cc, phạm vi điều chỉnh ca dự tho Nghị định
1.1. B cc: Dự thảo Nghị định gồm 05 Chương, 22 Điều và 03 Phụ lục
9
kèm theo, cụ thể như sau:
- Chương I. Quy định chung, gồm 02 Điều (Điều 1 và Điều 2).
- Chương II. Quy định chi tiết và hưng dẫn một số điều của Nghị quyết,
gồm 7 điều (từ Điều 3 đến Điều số 9).
- Chương III. Sửa đổi, bổ sung một số điều của cc nghị định liên quan,
gồm 04 Điều (từ Điều 10 đến Điều 13).
- Chương IV. Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân
định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, gồm 02 điều (Điều 14 đến Điều 15).
- Chương VI. Tổ chức thực hiện, gồm 07 điều (từ Điều 16 đến Điều 22).
1.2. Phạm vi điều chỉnh ca dự tho Nghị định gồm:
- Quy định chi tiết và hưng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15, gồm: điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d
khoản 13 và khoản 14 Điều 3; điểm a khoản 4 và điểm b khoản 9 Điều 4; Điều 7;
Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 Điều 11;
Riêng cc nội dung quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực
hiện theo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số
254/2025/QH15 ngày 11 thng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định chi tiết một
số cơ chế tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được quy định trong Nghị định quy định về tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất đã được Thủ tưng Chính phủ giao cho Bộ Tài chính
chủ tr tại Văn bản số 11650/VPCP-NN của Văn phòng Chính phủ.
- Sửa đổi, bổ sung một số điều của cc nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai gồm: Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về gi
đất; Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nưc thu hồi đất; Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày
29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất và Hệ thống thông tin đất
đai; Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định
về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân
cấp trong lĩnh vực đất đai và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 sửa
đổi, bổ sung một số điều của cc nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
2. Nội dung cơ bn ca dự tho Nghị định
2.1. Nhóm các nội dung quy định cụ thể điều khoản được giao tại Nghị
quyết số 254/2025/QH15
(1) Về bồi thường, hỗ trợ, ti định cư, thu hồi đất đối vi diện tích đất còn
lại không thỏa thuận được của dự n sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận
quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2, điểm d khoản 12 Điều 3 Nghị
quyết số 254/2025/QH15 (Điều 3)
10
a) Quy định về cách xác định diện tích đất thỏa thuận và người sử dụng
đất thỏa thuận theo hướng: Khoản 1 và khoản 2 Điều 3 dự thảo Nghị định quy
định theo hưng: Diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xc định
theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản
gắn liền vi đất, chi phí đầu tư vào đất; không bao gồm diện tích đất do cơ quan,
tổ chức của Nhà nưc quản lý, sử dụng và điện tích đất của người đang sử dụng
đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
và không có tài sản gắn liền vi đất, chi phí đầu tư vào đất. Trong đó, xc định
hộ gia đnh sử dụng đất, nhóm người chung quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất của vợ, chồng, quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư th được tính là một (01)
người sử dụng đất; trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm
vi dự án th được tính là một (01) người sử dụng đất.
Lý do: Tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy
định dự n được thu hồi phần diện tích đất còn lại phải đp ứng điều kiện đã
thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất.
Tại điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai quy định Nhà nưc có chính
sch khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự
n pht triển kinh tế - xã hội như sau: hộ gia đnh, c nhân sử dụng đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi
đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận th được thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất để thực hiện dự n.
Do đó, để phù hợp vi điều kiện được thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật
Đất đai, dự thảo Nghị định quy định theo hưng: (i) Xc định diện tích đất thỏa
thuận nhận quyền sử dụng đất được xc định theo diện tích đất ghi trong hợp
đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
hợp đồng mua bn tài sản gắn liền vi đất thuê đã thực hiện đăng ký theo quy
định của php luật về đất đai; (ii) Xc định người sử dụng đất thỏa thuận nhận
quyền sử dụng đất trong dự n bao gồm người có quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bn tài
sản gắn liền vi đất thuê để đảm bảo tính thống nhất, thuận lợi trong thực hiện.
b) Quy định việc xem xét thu hồi phần diện tích còn lại không thóa thuận
được khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư
Tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định theo hưng việc xem xét
thu hồi phần diện tích còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản
2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 được thực hiện
khi dự n đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời vi chấp thuận nhà
đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư.
Lý do: Tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định cụ thể về thứ tự
11
thực hiện thu hồi phần diện tích còn lại không thóa thuận được sau việc chấp
thuận chủ trương đầu tư để làm cơ sở cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét
thông qua việc thu hồi đất còn lại đối vi trường hợp dự án thỏa thuận nhận
quyền sử dụng đất mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số
lượng người sử dụng đất để thống nhất, thuận lợi trong thực hiện.
c) Quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá
đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, h trợ, tái định cư:
Tại khoản 4 bổ sung quy định về cch xc định số tiền trung bnh trên một
đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận; xc định số tiền theo phương n
bồi thường, hỗ trợ, ti định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi
và xc định số tiền chênh lệch để hưng dẫn cch xc định số tiền chênh lệch
theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Lý do: Cch xc định số tiền chênh lệch theo quy định tại khoản 7 Điều 3
Nghị quyết số 254/2025/QH15 là vấn đề mi nên cần thiết có quy định cụ thể
công thức tính để địa phương thống nhất thực hiện và đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
(2) Quy định các trường hợp khc không được bồi thường về đất quy định
tại điểm d khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 bao gồm 02 trường
hợp: (i) Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp,
công trình công cộng trưc ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã có văn bản ngăn
chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạmvà (ii) Sử dụng đất do lấn đất,
chiếm đất kể từ ngày 01 thng 7 năm 2014 trở về sau đối vi đất do cơ quan, tổ
chức của Nhà nưc quản lý(Điều 4).
Lý do: Trong thực tế có nhiều trường hợp cần phải được bồi thường khi
Nhà nưc thu hồi đất nhưng tại thời điểm phê duyệt phương n bồi thường, hỗ
trợ, ti định cư chưa được cấp giấy chứng nhận do cc yếu tố như quy hoạch,
tranh chấp đất đai, chưa xc định được nguồn gốc sử dụng đất… Do đó, Điều 5
dự thảo Nghị định quy định chi tiết cc trường hợp khc không được bồi thường
về đất để giải quyết vưng mắc pht sinh, phù hợp vi thực tiễn và lịch sử quản
lý đất đai.
(3) Cc trường hợp không áp dụng bảng gi đất quy định tại khoản 1 Điều
7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 (Điều 5)
Điều 5 dự thảo Nghị định quy định rõ cc trường hợp không p dung bảng
gi đất gồm: (1) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự n đầu tư lấn biển hoặc
dự n đầu tư có hạng mục lấn biển; (2) Trường hợp cc dự n mà khi p dụng
bảng gi đất, hệ số điều chỉnh gi đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
không phù hợp th Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xt, quyết định việc p dụng
cc phương php định gi đất để xc định gi đất cụ thể theo quy định của Luật
Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số
226/2025/NĐ-CP).
Lý do: Nhằm quy định cụ thể cc trường hợp xc định gi đất cụ thể quy
12
định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 để cc địa phương thuận
lợi trong qu trnh tổ chức thực hiện. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 7 và khoản
1 Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định: (1) Bảng gi đất là một
trong cc căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nưc giao đất,
cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng
đất; xc định gi khởi điểm để đấu gi quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí
liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai; tính gi trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nưc theo quy định của php luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối vi Nhà nưc; bồi thường khi Nhà nưc thu hồi đất;
(2) Hệ số điều chỉnh gi đất là tỷ lệ tăng, giảm gi đất của cc loại đất tương ứng
vi khu vực, vị trí đã quy định trong bảng gi đất. Do đó Nghị quyết số
254/2025/QH15 đã quy định rõ bảng gi đất và hệ số điều chỉnh gi đất được p
dụng cho tất cả cc trường hợp nên không cần quy định chi tiết tại dự thảo Nghị
định này.
(4) Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng gi đất và cc trường hợp sửa
đổi, bổ sung bảng gi đất (Điều 6)
a) Quy định căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng gi đất trên cơ sở kế
thừa căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng gi đất hiện hành quy định tại Nghị
định số 71/2024/NĐ-CP, bổ sung căn cứ xây dựng bảng gi là “Yêu cầu quản lý
nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương” để có căn cứ trong
qu trnh tổ chức thực hiện nhằm phù hợp vi quan điểm Nhà nưc quyết định
gi đất tại Nghị quyết số 18/NQ-TW; bổ sung quy định khi p dụng phương
php định gi mà phải ưc tính tổng chi phí đầu tư xây dựng th căn cứ vào xuất
vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chưa công bố th căn cứ vào suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng
công bố.
Lý do: Theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì khi ưc tính
tổng chi phí đầu tư xây dựng th ưu tiên chọn dự ton xây dựng. Do gi đất cụ
thể là xc định gi cho từng trường hợp c biệt còn bảng gi đất và hệ số điều
chỉnh gi đất là xc định để p dụng chung cho khu vực, vị trí; đồng thời thông
tin giá đất đầu vào để xc định gi đất trong bảng gi đất và hệ số điều chỉnh gi
đất là gi đất bnh quân nên việc xc định chi phí đầu tư xây dựng th căn cứ vào
suất vốn đầu tư xây dựng là phù hợp.
b) Quy định 03 trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng gi đất: (1) Khi sửa đổi,
bổ sung hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Điều 11 Nghị
định này mà hệ số này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu. Mức tối
đa, mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh quyết định; (2) Khi có thay đổi địa gii hành chính, tên khu
vực, tên vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng gi đất mà không ảnh
hưởng đến gi đất trong bảng gi đất; (3) Do yêu cầu quản lý nhà nưc về đất
đai và quản lý gi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất sửa đổi, bổ sung bảng
gi đất mà không thuộc trường hợp (1) và (2).
13
Lý do: Việc quy định sửa đổi, bổ sung bảng gi đất khi hệ số điều chỉnh
mức biến động thị trường cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu để
trnh chồng cho trong việc sửa đổi, bổ sung bảng gi đất và sửa đổi, bổ sung hệ
số điều chỉnh gi đất. Việc quy định trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
đề xuất sửa đổi, bổ sung bảng gi đất do yêu cầu quản lý nhà nưc về đất đai và
quản lý gi đất nhằm bao qut được trường hợp cần thiết sửa đổi, bổ sung bảng
gi đất khi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường vẫn thấp hơn mức tối đa
hoặc vẫn cao hơn mức tối thiểu.
c) Quy định cc trường hợp bổ sung bảng gi đất:
Tại dự thảo Nghị định gửi lấy ý kiến cc bộ, ngành, địa phương đã quy
định 04 trường hợp bổ sung bảng gi đất; trong đó có 02 trường hợp: (1) Đối vi
trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất mà khu vực, vị trí chưa có gi trong
bảng gi đất hiện hành; cc khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ
xây dựng, chiều cao công trnh
4
; (2) Bổ sung gi đất theo quy hoạch chi tiết xây
dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định đối
vi trường hợp địa phương lựa chọn phân khu vực theo dự n
5
. Sau khi tổng hợp
ý kiến cc địa phương, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã bỏ 02 trường hợp này
và quy định yếu tố điều chỉnh hệ số sử dụng đất tại phần hệ số điều chỉnh gi đất
trong dự thảo Nghị định.
Do đó, dự thảo Nghị định quy định 02 trường hợp bổ sung bảng gi đất:
(1) Bổ sung gi đất của cc khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng
gi đất hiện hành; (2) Bổ sung gi đất tại nơi ti định cư tại chỗ (mà cơ quan,
người có thẩm quyền quyết định gi đất bồi thường trong phương n bồi thường,
hỗ trợ, ti định cư) theo quy định tại khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết số
254/2025/QH15.
Lý do: Để đảm bảo việc quy định bảng gi đất theo tất cả cc khu vực, vị
trí, phù hợp quy định tại khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về
việc bổ sung gi đất tính tiền sử dụng đất tại nơi ti định cư tại chỗ.
(5) Nội dung bảng gi đất, xây dựng bảng gi đất (Điều 7)
Quy định nội dung bảng gi đất, bao gồm: (1) Cc tiêu chí cụ thể để xc
định khu vực, vị trí đối vi từng loại đất, số lượng vị trí trong bảng gi đất theo
quy định tại Điều 18 và Điều 20 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP; (2) Bảng gi
đất được quy định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí. Gi cc loại đất theo
phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai, Điều 4 và Điều 5 của Nghị
định số 102/2024/NĐ-CP và theo yêu cầu thực tế, quản lý của địa phương; (3)
Gi đất tại nơi ti định cư quy định tại khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết số
254/2025/QH15; Quy định việc chuẩn bị xây dựng bảng gi đất, trnh tự, thủ tục
xây dựng bảng gi đất thực hiện theo quy định tại Điều 13 và Điều 14 của Nghị
4
20/24 tỉnh, thành phố đồng ý không quy định tại nội dung bổ sung bảng gi đất; 02/24 tỉnh, thành phố
đồng ý quy định tại nội dung bổ sung bảng gi đất; 02/24 tỉnh, thành phố không lựa chọn phương n.
5
24/24 tỉnh, thành phố đồng ý không quy định tại nội dung bổ sung bảng gi đất; 10/24 tỉnh, thành phố
đồng ý quy định tại nội dung bổ sung bảng gi đất.
14
định số 71/2024/NĐ-CP.
Lý do: Do thời gian ban hành Nghị quyết (ngày 11 thng 12 năm 2025)
đến ngày Nghị quyết có hiệu lực thi hành (ngày 01 thng 01 năm 2026) rất ngắn
do đó cần kế thừa quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP để đảm bảo bảng
gi đất ban hành 01/01/2026 theo quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15
phù hợp vi bảng gi đất ban hành 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai
năm 2024, trnh ch tắc khi tổ chức triển khai thực hiện Nghị quyết số
254/2025/QH15. Việc quy định nội dung bảng gi đất phải bao gồm gi đất tính
tiền sử dụng đất tại nơi ti định cư và cc trường hợp không p dụng được bảng
gi đất để đảm bảo quy định tại khoản 6 Điều 3 và làm rõ phạm vi p dụng của
bảng gi đất phù hợp vi quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số
254/2025/QH15.
(6) Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh gi đất (Điều 8)
a) Quy định hệ số điều chỉnh gi đất bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến
động thị trường và hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu
tố khc ảnh hưởng đến gi đất, được phân chia thành cc mức khc nhau để làm
căn cứ p dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đảm bảo gi đất được
phản nh theo nguyên tắc thị trường và hệ số sử dụng đất theo quy hoạch.
Lý do: Để thống nhất quy định về hệ số điều chỉnh gi đất bao gồm hệ số
điều chỉnh mức biến động thị trường và hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ
số điều chỉnh theo yếu tố khc ảnh hưởng đến gi đất, được phân chia thành cc
mức khc nhau.
b) Quy định căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất,
bao gồm: (1) Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về gi đất thị trường; (2) Các
phương php định gi đất quy định tại cc điểm a, b và c khoản 5, cc điểm a, b
và c khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai, cc điều 4, 5 và 6 của Nghị định số
71/2024/NĐ-CP; (3) Cc yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng
đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn; (4) Nhu cầu quản lý nhà nưc
về gi đất tại địa phương. Khi p dụng phương php định gi đất mà phải ưc
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng th căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố
th căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
Lý do: Kế thừa cc căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng gi đất; quy
định yếu tố chỉ số gi tiêu dùng nhóm nhà ở, điện, nưc và vật liệu xây dựng do
trong phương php thặng dư theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có
căn cứ vào chỉ số gi tiêu dùng nhóm nhà ở, điện, nưc và vật liệu xây dựng để
làm căn cứ xc định mức biến động của gi chuyển nhượng, gi thuê đất, gi
thuê mặt bằng, gi kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong trường hợp không có số
liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Việc
quy định này nhằm có căn cứ thực hiện để phù hợp vi quan điểm Nhà nưc
quyết định gi đất tại Nghị quyết số 18/NQ-TW.
c) Quy định cch xc định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác
15
định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xc định như sau:
Hệ số điều chỉnh mức biến
động thị trường
=
Gi đất thị trường (G
TT
)
Gi đất trong bảng gi đất
(G
BG
)
Gi đất thị trường (G
TT
)
=
n+m
Trong đó:
- G
TT
: Gi đất thị trường tại từng khu vực, vị trí.
- G
CN
: Gi thửa đất mẫu đã chuyển nhượng trên thị trường, gi đất đã
trúng đấu gi quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gi đất
do cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Thửa đất mẫu được lựa
chọn theo từng khu vực, vị trí theo mục đích sử dụng (ít nhất là 03 thửa đất
mẫu). Trường hợp không đủ 03 thửa đất mẫu trở lên th lựa chọn thửa đất tại
khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xc định.
- G
PP
: Gi đất theo phương php thu nhập hoặc phương php thặng dư đối
vi trường hợp không đủ điều kiện p dụng phương php so snh nhưng xc
định được cc khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng đất (nếu có).
- n: Số lượng cc trường hợp chuyển nhượng trên thị trường và cc trường
hợp đã trúng đấu gi quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính,
gi đất do cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất (n≥3).
- m: Số lượng cc trường hợp xc định gi đất theo phương php thu
nhập, phương php thặng dư (m≥0).
- G
BG
: Gi đất của mỗi loại đất tại từng khu vực, vị trí tương ứng được
quy định trong bảng gi đất hiện hành.
d) Trường hợp tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà gi đất và hệ số điều
chỉnh gi đất chưa phù hợp vi tnh hnh thực tế th cơ quan có chức năng quản lý
đất đai cấp tỉnh chủ tr, phối hợp vi cơ quan liên quan rà sot, bo co Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh gi đất cho phù hợp.
Lý do: Để xc định mức biến động thị trường đối vi từng loại đất tại
từng khu vực, vị trí làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi
thường về đất. đ) Quy định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xc định theo
từng loại đất và theo cc mức hệ số sử dụng đất:
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ tr, phối hợp vi cơ quan
quản lý quy hoạch, kiến trúc, cơ quan tài chính cấp tỉnh tổ chức thực hiện cc nội
dung sau:
16
- Phân chia hệ số sử dụng đất theo cc mức khc nhau;
- Thu thập thông tin quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng
của cc dự n đầu tư xây dựng, gi đất mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt của
cc dự n;
- Tổng hợp, phân loại thông tin theo cc mức hệ số sử dụng đất; căn cứ gi
đất mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt của cc dự n, đề xuất hệ số điều chỉnh
theo quy hoạch đối vi từng mức hệ số sử dụng đất.
Trường hợp thông tin về gi đất của cc dự n đầu tư xây dựng mà chưa đủ
để xc định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch th căn cứ vào thông tin thu thập thông
tin gi đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông tin gi đất trúng đấu gi, thông
tin về cc khoản thu nhập, chi phí để xc định gi đất và p dụng cc phương php
định gi đất để đề xuất hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
Lý do: Để xc định mức điều chỉnh gi đất theo từng loại đất đối vi từng
mức hệ số sử dụng đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phù hợp
vi cc dự n có cùng mức hệ số sử dụng đất, trnh xảy ra trường hợp không thu
thập được thông tin.
e) Quy định hệ số điều chỉnh theo yếu tố khc ảnh hưởng đến gi đất phù
hợp vi điều kiện thực tế của địa phương: Căn cứ tnh hnh cụ thể tại địa
phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ tr, phối hợp vi cc
cơ quan có liên quan xc định yếu tố khc ảnh hưởng đến gi đất, xc định mức
ảnh hưởng đến gi đất trnh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xt, quyết định.
Lý do: Để xc định mức điều chỉnh do cc yếu tố khc ảnh hưởng đến gi
đất phù hợp vi điều kiện thực tế của địa phương làm căn cứ tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất.
(7) Bổ sung cc trường hợp sử dụng đất đa mục đích khc ngoài cc trường
hợp quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai, gồm: (1) Loại đất quy định tại
khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật Đất đai được sử dụng kết hợp mục đích năng
lượng ti tạo, điện năng lượng mi; nghiên cứu, pht triển, ứng dụng công nghệ
cao, công nghệ số; (2) Đất xây dựng công trnh sự nghiệp được sử dụng kết hợp
vào mục đích sự nghiệp khc, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật
Đất đai; (3) Đất xây dựng công trnh sự nghiệp được sử dụng kết hợp vào mục
đích công cộng có mục đích kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 30 Luật Đất đai. Đồng thời, dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng đất kết
hợp đa mục đích trong cc trường hợp bổ sung này thực hiện như quy định hiện
hành về sử dụng kết hợp mục đích thương mại, dịch vụ.
Lý do: Cơ chế sử dụng đất đa mục đích là cơ chế tiếp cận đất đai mi
được quy định tại Điều 218 Luật Đất đai nhằm pht huy nguồn lực đất đai cho
pht triển kinh tế, xã hội. Qua 01 năm thi hành Luật Đất đai nhiều địa phương đề
nghị cần tiếp tục bổ sung cc trường hợp sử dụng đất đa mục đích, do vậy, Nghị
quyết của Quốc hội đã giao cho Chính phủ quy định cc trường sử dụng đất đa
mục đích khc. Dự thảo Nghị định quy định thêm 03 trường hợp cần phát huy
17
nguồn lực đất đai đp ứng chủ trương mi của Đảng và Nhà nưc về pht triển
năng lượng ti tạo, điện năng lượng mi, nghiên cứu, pht triển, ứng dụng công
nghệ cao, công nghệ cho chuyển đổi số, khai thc hiệu quả đất xây dựng công
trnh sự nghiệp.
2.2. Nhóm các nội dung cần sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định liên quan
(1) Nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 71/2024/NĐ-
CP quy định về gi đất (Điều 10)
a) Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Điều 13 theo hưng quy định rõ
việc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức lập dự n xây dựng
bảng gi đất làm căn cứ để thuê đơn vị tư vấn lập dự n; bổ sung “Trường hợp
tổ chức đấu thầu, tại thời điểm đóng thầu không có nhà thầu nào tham dự thì
được gia hạn một (01) lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu
thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định lựa chọn tổ chức
tư vấn xác định giá đất theo hình thức chỉ định thầu rút gọn” để linh hoạt trong
qu trnh thực hiện đấu thầu lựa chọn tổ chức tư vấn xc định gi đất và phù hợp
vi quy định của php luật về đấu thầu như phân tích tại điểm đ khoản 10 mục
2.1 Tờ trnh này; bổ sung quy định về nội dung thẩm định và cch thức hoạt
động của Hội đồng thẩm định bảng gi đất, thẩm định hệ số điều chỉnh gi đất
để kế thừa nội dung quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 161 của Luật Đất đai,
phù hợp vi thẩm quyền giao Chính phủ quy định chi tiết tại khoản 4 Điều 9
Nghị quyết số 254/2025/QH15.
b) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 theo hưng quy định tổ chức thực hiện
định gi đất tiến hành xây dựng bảng gi đất như sau: a) Điều tra, khảo st, thu thập
thông tin; b) Rà sot bảng gi đất hiện hành; c) Xc định loại đất, khu vực, vị trí
đất tại từng xã, phường, đặc khu; d) Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra,
khảo st, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp tỉnh; đ) Xây dựng dự thảo bảng gi
đất và dự thảo Bo co thuyết minh xây dựng bảng gi đất. Quy định này để kế
thừa quy định về ban hành bảng gi đất ngày 01/01/2026 tại Nghị định số
71/2024/NĐ-CP và bỏ trnh tự liên quan đến thửa đất chuẩn, vùng gi trị để phù
hợp vi quy định về bảng gi đến từng thửa đất tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết
số 254/2025/QH15.
c) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 19 theo hưng sửa đổi thời điểm thu
thập thông tin đầu vào là tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng,
sửa đổi, bổ sung bảng gi đất để phù hợp vi quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị
quyết số 254/2025/QH15.
d) Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Điều 38 theo hưng làm rõ kinh
phí xc định, thẩm định gi đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nưc thu
hồi đất được tính trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, ti định cư khi thu hồi đất để
phù hợp vi quy định tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, thuận lợi trong qu trình
tổ chức thực hiện.
Bổ sung trch nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý đất đai trong
18
trường hợp không đặt hàng, giao nhiệm vụ, thuê tổ chức thực hiện định gi đất.
Bổ sung trch nhiệm của Bộ Tài chính trong việc tham mưu và hưng dẫn về tỷ
lệ tính thu tiền sử dụng đất đối vi từng loại đất theo đối tượng, hnh thức sử
dụng đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15;
trch nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành và hưng dẫn về chi phí xây
dựng hạ tầng quy định tại điểm d khoản 1, điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số
254/2025/QH15; trch nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng
cung cấp thông tin về chi phí xây dựng hạ tầng cho cơ quan thuế xc định nghĩa
vụ tài chính.
(2) Nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 88/2024/NĐ-
CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, ti định cư khi Nhà nưc thu hồi đất (Điều 11)
a) Sửa đổi, bổ sung một số nội dung quy định tại Điều 3, trong đó bổ sung
nội dung về việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư (nếu có) trong
phương n chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, ti định cư quy định tại khoản 2.
Lý do: làm cơ sở tổ chức thực hiện bố trí ti định cư, chi trả tạm cư cho
người có đất ở thu hồi trong trường hợp Nhà nưc thu hồi đất trưc khi bố trí ti
định cư theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
b) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 4 theo hưng gi đất tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khc vi loại đất
thu hồi là gi đất theo loại đất được giao, được cho thuê tại thời điểm phê duyệt
phương n bồi thường, hỗ trợ, ti định cư.
Lý do: Để thống nhất vi quy định về gi đất tính bồi thường đã được quy
định tại khoản 6 Điều 3, khoản 3 Điều 5 và khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết số
254/2025/QH15
c) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 5 theo hưng hộ gia đnh, c nhân đang
sử dụng đất có vi phạm php luật về đất đai trưc ngày 01 thng 7 năm 2014 mà đã
sử dụng đất ổn định, thuộc cc trường hợp được xem xt cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3,
khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai mà không phải đp ứng điều kiện phù hợp vi
quy hoạch.
Lý do: Theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3,
khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai th trường hợp đất do hộ gia đnh đang sử
dụng mà phù hợp vi quy định th được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi thu
hồi đất để thực hiện dự n đầu tư th đất đó lại không được xem xt cấp Giấy
chứng nhận do không phù hợp vi quy định đã được phê duyệt cho dự n dẫn
đến nhiều địa phương lúng túng trong việc xc định sự phù hợp vi quy hoạch
nào để thực hiện bồi thường cho người sử dụng đất. Do đó, cần sửa đổi, bổ sung
loại trừ điều kiện phù hợp vi quy hoạch nhằm bảo đảm công bằng như đối vi
trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
d) Sửa đổi, bổ sung nội dung giải thích về gi đất (G) trong công thức tính
tiền bồi thường quy định tại khoản 7 Điều 13 như sau: Gi đất tính theo bảng gi
19
và hệ số điều chỉnh gi đất đối vi trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 của
Nghị quyết số 254/2025/QH15 hoặc gi đất cụ thể đối vi trường hợp quy định
tại khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 tại thời điểm phê duyệt
phương n bồi thường, hỗ trợ, ti định cư.
Lý do: Để thống nhất vi quy định về gi đất tính bồi thường đã được quy
định tại khoản 6 Điều 3, khoản 3 Điều 5 và khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết số
254/2025/QH15.
đ) Bổ sung khoản 3 Điều 14 theo hưng: Trường hợp cần thiết, đơn vị, tổ
chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, ti định cư được thuê đơn vị tư vấn
để xc định mức độ thiệt hại của nhà, nhà ở, công trnh xây dựng, tài sản gắn
liền vi đất. Kinh phí thuê đơn vị tư vấn được tính vào chi phí bảo đảm cho việc
tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, ti định cư.”.
Lý do: Để thuận lợi khi xc định mức độ thiệt hại của nhà, nhà ở, công
trnh xây dựng, tài sản gắn liền vi đất mà cần có sự tham gia đơn vị tư vấn để
tính đúng, tính đủ mức độ thiệt hại của tài sản khi lập phương n bồi thường, hỗ
trợ, ti định cư, góp phần đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản, đẩy nhanh
tiến độ thu hồi đất.
e) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 26 theo hưng: Gi đất để tính ghi nợ
tiền sử dụng đất tại nơi ti định cư là gi đất tính theo bảng gi và hệ số điều
chỉnh gi đất đối vi trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 của Nghị quyết số
254/2025/QH15 hoặc gi đất trong bảng gi đất đối vi trường hợp quy định tại
khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 tại thời điểm phê duyệt
phương n bồi thường, hỗ trợ, ti định cư.
Lý do: Để thống nhất vi quy định về gi đất tính bồi thường, gi đất tính
thu tiền khi giao đất ti định cư đã được quy định tại khoản 6 Điều 3, khoản 3
Điều 5 và khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
g) Sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 28 theo hưng: chủ đầu tư có
trch nhiệm bảo đảm kinh phía bồi thường, hỗ trợ, ti định cư; trường hợp chủ
đầu tư chậm ứng trưc tiền bồi thường, hỗ trợ, ti định cư th phải trả thêm
khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm quy định tại điểm b khoản 3 Điều 94 của
Luật Đất đai và không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nộp, được tính vào chi phí đầu tư của dự n.
Lý do: Nhằm nâng cao trch nhiệm của chủ đầu tư phải kịp thời ứng trưc
tiền để chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản và
phải trả thêm khoản kinh phí chi trả bồi thường chậm (nếu chậm bố trí kinh phí)
nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi cho người có
đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, giảm p lực cho ngân sch nhà nưc không phải
chi trả bồi thường chậm mà do lỗi của chủ đầu tư.
(3) Nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất và Hệ thống
20
thông tin đất đai (Điều 12):
a) Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3 Điều 4 theo hưng trường hợp đo đạc
chỉnh lý bản đồ địa chính theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không sử dụng
ngân sch nhà nưc th không lập thiết kế kỹ thuật - dự ton.
Lý do: để bảm đảm đồng bộ giữa quy định giữa điểm a và điểm b khoản 3
Điều 4; trnh làm tăng thời gian thủ tục hành chính khi Văn phòng đăng ký đất đai
thực hiện nhiệm vụ thường xuyên, thống nhất vi quy định tại khoản 3 Mục VI nội
dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
b) Sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 5 Điều 5 như sau:
- Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 3 theo hưng: trường hợp trích đo
bản đồ địa chính để phục vụ công tc quản lý nhà nưc về đất đai thuộc thẩm
quyền của cấp xã th không yêu cầu th cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp
tỉnh chấp thuận, cho php thực hiện; cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã
có trch nhiệm tổ chức thẩm định nội dung kỹ thuật trong phương n nhiệm vụ
đối vi trường hợp trích đo bản đồ địa chính hoặc đo đạc chỉnh lý bản đồ địa
chính phục vụ công tc quản lý nhà nưc về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã.
Lý do: Để bảo đảm phù hợp vi chính quyền 02 cấp, cấp xã chủ động
thực hiện nhiệm vụ được phân cấp.
- Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 5 theo hưng chủ đầu tư dự n, nhiệm vụ
được lựa chọn tự thực hiện việc gim st, kiểm tra sản phẩm đo đạc lập bản đồ
địa chính.
Lý do: Tăng tính chủ động, tính tự chịu trch nhiệm đối vi chủ đầu tư.c)
Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Điều 6 theo hưng bổ sung căn cứ chỉnh
lý bản đồ địa chính là cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, pht
hiện; cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã xc nhận kết quả đo đạc chỉnh
lý thửa đất để đưa vào sử dụng để bảo đảm tính chủ động của cấp xã.
c) Sửa đổi, bổ sung điểm đ khoản 2 và bổ sung khoản 4 Điều 6 theo hưng
quy định rõ kết quả kiểm tra của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhnh Văn
phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã đối vi
trường hợp người sử dụng đất có văn bản phản nh về cc sai khc thông tin của
thửa đất; trường hợp thực hiện đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính phục vụ công
tc quản lý nhà nưc về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã hoặc theo nhu cầu
của người sử dụng đất để giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải
quyết của cấp xã th cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã xc nhận kết
quả đo đạc chỉnh lý để đưa vào sử dụng, chuyển kết quả đo đạc đến Văn phòng
đăng ký đất đai, Chi nhnh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Lý do: Để quy rõ thẩm quyền và trch nhiệm của Văn phòng đăng ký đất
đai, Chi nhnh Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có chức năng quản lý đất đai
cấp xã theo hưng một nhiệm vụ giao cho một cơ quan thực hiện gắn vi yêu
cầu tiếp tục cải cch thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.d) Sửa đổi, bổ
21
sung một số điểm, khoản của Điều 9 như sau:
- Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 4 theo hưng không quy định cơ quan có
chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa
chính phục vụ công tc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền vi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
để thống nhất vi quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh không còn thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận).
Bổ sung khoản 5 theo hưng Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện
việc kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính, kết quả đo đạc chỉnh lý
thửa đất đối vi trường hợp trích đo bản đồ địa chính, đo đạc chỉnh lý thửa đất
phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền vi đất công tc quản lý nhà nưc về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp
xã để trnh tăng thủ tục hành chính, bảo đảm cấp xã chủ động thực hiện nhiệm
vụ, quyền hạn của mnh trong công tc quản lý nhà nưc về đất đai.
Sửa đổi, bổ sung khoản 7 theo hưng cơ quan có chức năng quản lý đất
đai cấp xã ký xc nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính đối vi tất cả cc nhiệm
vụ phục vụ công tc quản lý nhà nưc về đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã
mà không chỉ riêng đối vi công tc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất.
Lý do: Để phục vụ chung cho công tc quản lý nhà nưc về đất đai như
giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất…
- Bổ sung khoản 11 và khoản 12 quy định việc ký xc nhận mảnh trích đo
bản đồ địa chính, kết quả đo đạc chỉnh lý thửa đất.
Lý do: Để phù hợp vi chính quyền địa phương 02 cấp, cơ quan giải quyết
thủ tục chịu trch nhiệm đối vi nhiệm vụ của mnh.
d) Sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 18 theo hưng trường hợp sử dụng đất
để thực hiện dự n đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng
nhận đối vi diện tích đất đã nhận chuyển quyền hoặc sau khi hoàn thành việc
nhận chuyển quyền sử dụng đất đối vi toàn bộ dự n và thực hiện đồng thời vi
thủ tục về đất đai để thực hiện dự n theo quy định của php luật. Trường hợp nhận
quyền sử dụng đất quy định tại khoản này không p dụng xử phạt vi phạm hành
chính về thời hạn đăng ký biến động đối vi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất
Lý do: Bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư đối vi diện tích đất đã nhận
chuyển quyền phù hợp vi quy định của php luật; đồng thời việc xử phạt trong
trường hợp này là bất khả khng.
đ) Bổ sung khoản 13, khoản 14 vào sau khoản 12 theo hưng:
- Đối vi cc bất động sản, dự n bất động sản mà đã đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh theo đúng quy định của php luật về kinh doanh bất động sản,
22
đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền vi đất th Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận
cho người nhận chuyển nhượng; đồng thời làm rõ trch nhiệm của từng tổ chức,
cá nhân.
Lý do: Tho gỡ khó khăn, vưng mắc đối vi cc dự n bất động sản, đẩy
dòng vốn đầu tư vào dự n bất động sản vào cc thị trường chính thức, tăng thu
cho ngân sch nhà nưc.
- Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, nhiều hnh thức trả tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, nhiều thời hạn sử dụng đất khc nhau mà người sử dụng đất
xc định được ranh gii giữa cc phần diện tích đất th thể hiện ranh gii giữa
cc phần diện tích đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận để phù hợp vi quy
định tại Nghị quyết của Quốc hội về tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức
thi hành Luật Đất đai (việc hợp thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng
đất, hnh thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thời hạn sử dụng đất).
e) Bổ sung khoản 4 vào sau khoản 3 Điều 24 để xử lý việc cấp Giấy
chứng nhận đối vi trường hợp hộ gia đnh, c nhân đã được cấp giấy chứng
nhận đối vi một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại chưa đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của php luật tại thời điểm cấp giấy
chứng nhận trưc đây mà nay đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Lý do: Bổ sung quy định này nhằm đp ứng nhu cầu của người sử dụng
đất trên thực tế, tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thực hiện.
(4) Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Điều 13)
a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 theo hưng quy định: đất ở tại nông
thôn là đất ở thuộc phạm vi địa gii đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính
quyền địa phương ở đặc khu thực hiện cc nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của
chính quyền địa phương ở xã, trừ đất ở đã thực hiện dự n xây dựng đô thị mi
theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa gii đơn vị
hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã; đất ở tại đô
thị là đất ở thuộc phạm vi địa gii đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính
quyền địa phương ở đặc khu thực hiện cc nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của
chính quyền địa phương ở phường, đất ở nằm trong phạm vi địa gii đơn vị hành
chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã mà đã thực hiện dự
n xây dựng đô thị mi theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.
Lý do: Chính sách pháp luật đất đai hiện hành về phân loại đất chỉ quy
định đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị đối vi trường hợp có xã, phường mà
chưa có quy định phân loại đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị đối vi trường
hợp đơn vị hành chính đặc khu. Việc sửa đổi này để phù hợp vi mô hnh tổ
chức hiện nay, phù hợp vi Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025.
b) Sửa đổi, bổ sung một số khoản, điểm của Điều 28:
- Bổ sung điểm g1 vào sau điểm g khoản 1 quy định tiến độ thu hồi đất,
23
bồi thường, hỗ trợ, ti định cư trong kế hoạch thu hồi đất; bổ sung khoản 1a vào
sau khoản 1 quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt, điều chỉnh kế
hoạch thu hồi đất.
Lý do: Tại khoản 1 Điều 28 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định việc
lập kế hoạch thu hồi đất nhưng không rõ nội dung về tiến độ thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, ti định cư, không rõ cơ quan nào sẽ phê duyệt kế hoạch thu hồi
đất. Do đó, khoản 2 Điều 16 dự thảo Nghị định bổ sung quy định này để thống
nhất trong cách hiểu và thực hiện.
- Bổ sung khoản 3 Điều 28 theo hưng: Trường hợp đang thực hiện hoặc
đã hoàn thành một số bưc công việc trong trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, ti định cư nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất mà
Thông báo thu hồi đất hết hiệu lực thì ban hành lại Thông báo thu hồi đất và tiếp
tục thực hiện các thủ tục tiếp theo trong trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, ti định cư. Việc quyết định thu hồi đất theo Thông báo thu hồi đất ban
hành lại không phải áp dụng yêu cầu về thời gian quy định tại điểm a khoản 9
Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Lý do: Bổ sung quy định này để xử lý đối vi trường hợp chưa ban hành
quyết định thu hồi đất mà Thông báo thu hồi đất hết hiệu lực thì ban hành lại
Thông báo thu hồi đất để tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo và không phải
chờ hết thời hạn của thông báo thu hồi đất ban hành lại để rút ngắn thời gian,
thuận lợi trong thực hiện.
c) Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 31 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP
theo hưng quy định rõ hơn về việc công khai thông tin vi phạm và thông tin
khắc phục xong vi phạm php luật đất đai.
Lý do: Theo ý kiến của địa phương cần quy định cụ thể công khai và gỡ
công khai vi phạm, đồng bộ vi Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và Môi
trường; cập nhật trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; theo đó đó quy định rõ:
(i) cc trường hợp công khai thông tin vi phạm và thông tin khắc phục xong vi
phạm php luật đất đai; (ii) nội dung thông tin cần công khai; (iii) trch nhiệm,
thời gian thực hiện đối vi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
đăng công khai danh sch và nội dung thông tin vi phạm trên Cổng thông tin
điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và được kết nối, đồng bộ vi Cổng thông tin
điện tử Bộ Nông nghiệp và Môi trường; cập nhật trong cơ sở dữ liệu quốc gia về
đất đai. Trường hợp chưa kết nối, đồng bộ giữa Cổng thông tin điện tử của Ủy
ban nhân dân tỉnh vi Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và Môi trường th
Ủy ban nhân dân tỉnh gửi danh sch và nội dung thông tin vi phạm để Bộ Nông
nghiệp và Môi trường đăng trên Công thông tin điện tử của Bộ Nông nghiệp và
Môi trường.
d) Bổ sung Điều 44a theo hưng quy định về cc trường hợp điều chỉnh
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất; căn cứ
thực hiện giao đất để thực hiện bồi thường bằng đất hoặc hỗ trợ ti định cư khi
Nhà nưc thu hồi đất quy định tại khoản 4 Điều 119 và điểm l khoản 3 Điều 124
24
của Luật Đất đai; cc trường hợp miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất để
thực hiện giao đất, cho thuê đất.
Lý do: Bổ sung quy định này để tiếp tục thực hiện như quy định tại khoản
1 Điều 45, khoản 2 và khoản 4 Điều 49 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP để địa
phương thuận tiện trong tổ chức thực hiện do khi thực hiện chính quyền địa
phương 02 cấp đã chuyển cc nội dung này vào trnh tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất theo Phụ lục của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.đ) Bổ sung khoản 4a
vào sau khoản 4 Điều 54 theo hưng quy định trường hợp đất đưa ra đấu gi
quyền sử dụng đất hai (02) lần không thành mà tiếp tục tổ chức đấu gi lại th
được xc định lại gi khởi điểm theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và cc nghị
định quy định chi tiết Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Lý do: Để quy định cụ thể hơn về trường hợp đất đưa ra đấu gi quyền sử
dụng đất hai (02) lần không thành nếu địa phương tiếp tục tổ chức đấu gi lại th
được xc định lại gi khởi điểm cho phù hợp vi thời điểm tổ chức đấu gi lại
lần 3, góp phần tho gỡ vưng mắc cho địa phương đang thực hiện đấu gi
quyền sử dụng đất th có thay đổi đơn vị hành chính từ phường thành xã hoặc từ
xã thành phường kể từ ngày 01/7/2025.g) Bổ sung điểm d khoản 3 Điều 61 theo
hưng: Đối vi cc dự n trưc ngày 01 thng 01 năm 2026 đã có văn bản chấp
thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
để thực hiện dự n hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nưc có thẩm
quyền cho php nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự n và dự n đó
đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời vi chấp thuận nhà đầu
tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư mà nay thuộc trường hợp Nhà
nưc thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai th Nhà nưc thu hồi đất
đối vi phần diện tích chưa thỏa thuận được để tiếp tục thực hiện dự n để tiếp
tục tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
đ) Bổ sung Điều 54a vào sau Điều 54 quy định theo hưng làm rõ Nhà
nưc giao đất, cho thuê đất không đấu gi quyền sử dụng đất, không đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự n có sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều
124 của Luật Đất đai không p dụng đối vi trường hợp chỉ được miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự n.
Lý do: Việc bổ sung, làm rõ quy định nêu trên nhằm thống nhất cch hiểu
và cch p dụng giữa php luật về đất đai và cc văn bản quy định chi tiết thi
hành, đặc biệt là quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong
thời gian xây dựng cơ bản của dự n theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Thực
tiễn cho thấy, trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong
thời gian xây dựng cơ bản không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ tài chính về đất
đai trong toàn bộ vòng đời dự n; nếu p dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất
không qua đấu gi, đấu thầu đối vi cc trường hợp này sẽ tiềm ẩn nguy cơ bị
lợi dụng chính sch, làm giảm tính minh bạch trong tiếp cận đất đai, đồng thời
có thể dẫn đến thất thot ngân sch nhà nưc. Do đó, việc quy định rõ ràng
phạm vi p dụng không chỉ bảo đảm chặt chẽ về php lý mà còn góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai và bảo đảm lợi ích của Nhà nưc.
25
e) Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 và điểm d khoản 3 Điều 55 theo hưng
quy định tổ chức tham gia đấu gi quyền sử dụng đất phải bảo đảm cc điều kiện
quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai; nội dung phương n đấu gi quyền
sử dụng đất phải quy định tiêu chí đnh gi năng lực, kinh nghiệm trong việc pht
triển dự n đối vi trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 125 của Luật Đất đai
phải phù hợp vi dự n đầu tư và tnh hnh thực tế của địa phương.
Lý do: Để tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi hành tại địa
phương; bảo đảm hơn tính khả thi trong p dụng, thực hiện, phù hợp vi quy
định tại Điều 7 Luật Đầu tư năm 2020 nói chung và quy định tại khoản 4 Điều 7
của Luật này nói riêng: “Điều kiện đầu tư kinh doanh phải được quy định phù
hợp vi lý do quy định tại khoản 1 Điều này và phải bảo đảm công khai, minh
bạch, khch quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư”; trnh đặt
ra cc điều kiện, tiêu chí hoặc yêu cầu mang tính hnh thức, không cần thiết, gây
cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh.
g) Sửa đổi khoản 3 Điều 63 theo hưng: Bổ sung quy định đối vi trường
hợp trường hợp không có đủ thông tin để xc định hệ số điều chỉnh gi đất tại
thời điểm bàn giao đất trên thực tế theo quy định th đơn vị tư vấn xc định gi
đất cụ thể theo cc phương php xc định gi đất khc quy định tại Nghị định
quy định về gi đất, bo co Hội đồng thẩm định gi đất cụ thể xem xt, quyết
định. Trường hợp kết quả xc định gi đất cụ thể thấp hơn gi đất trong bảng gi
đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực địa th gi đất được p dụng theo bảng
gi đất.
Lý do: Tại điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai quy định chuyển tiếp để
tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vi trường hợp giao đất, cho thuê đất theo
quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 2003 mà được cơ quan nhà
nưc có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 thng 01 năm 2005 đến
trưc ngày 01 thng 8 năm 2024 nhưng chưa được xc định gi đất để nộp nghĩa
vụ tài chính. Tại thời điểm trnh Chính phủ cc Nghị định hưng dẫn thi hành
Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất đối vi trường hợp giao đất,
cho thuê đất tại điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai mà ban giao đất trên thực
tế trưc ngày 01/01/2015 (thời điểm bắt đầu có hệ số điều chỉnh gi đất) th
được p dụng bảng gi đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế và hệ số điều
chỉnh gi đất năm 2015 để xc định gi đất. Tuy nhiên, Bộ Tài chính không
thống nhất vi nội dung này do hệ số điều chỉnh gi đất năm 2015 để điều chỉnh
bảng gi đất năm 2015, do đó việc p dụng hệ số này cho bảng gi đất tại cc
thời điểm khc không phản nh gi đất phổ biến trên thị trường và có nguy cơ
thất thu. V vậy, tại Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định đối vi cc
trường hợp này p dụng bảng gi đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân
vi hệ số điều chỉnh gi đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế. Hệ số điều
chỉnh gi đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế tính theo phương php hệ số
điều chỉnh gi đất quy định Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Tuy nhiên, thực tế triển khai, cc địa phương đã xuất hiện vưng mắc do
hoàn toàn không có giao dịch tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế để tính theo
phương php hệ số điều chỉnh gi đất quy định Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
26
V vậy, đề nghị có quy định xử lý đối vi trường hợp này theo hưng cho php
xc định gi đất cụ thể tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế theo cc phương
php xc định gi đất cụ thể còn lại theo quy định Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Đồng thời, bổ sung quy định khống chế trường hợp kết quả xc định gi đất cụ
thể thấp hơn gi đất trong bảng gi đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực địa
th gi đất được p dụng theo bảng gi đất trnh thất thot ngân sch nhà nưc.
h) Bổ sung trường hợp bất khả khng khi gia hạn sử dụng đất quy định tại
khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai.
Lý do: Nhằm đảm bảo quyền lợi chính đng của người sử dụng, phù hợp
vi thực tiễn pht sinh và nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp php. Việc
bổ sung cc trường hợp nêu trên còn nhằm tạo cơ sở php lý rõ ràng cho cơ quan
nhà nưc có thẩm quyền trong qu trnh xem xt, đnh gi và quyết định gia hạn
sử dụng đất trong những tnh huống khch quan, bất khả khng; bảo đảm tính
minh bạch, công bằng và đồng bộ trong thực thi php luật về đất đai. Đồng thời,
quy định này góp phần tăng cường niềm tin của người sử dụng đất vào hệ thống
php luật, thúc đẩy ổn định và pht triển kinh tế - xã hội (tại Điều 13).
i) Bổ sung Điều 72a để quy định về thẩm quyền, trnh tự, thủ tục, thời
điểm xc định người sử dụng đất phải đưa đất vào sử dụng khi giao đất, cho thuê
đất đồng thời vi giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển
Lý do: Bổ sung quy định này để tiếp tục thực hiện như quy định tại Điều
73 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP để địa phương thuận tiện trong tổ chức thực
hiện do khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp đã chuyển cc nội dung
này vào trnh tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo Phụ lục của Nghị định số
151/2025/NĐ-CP.
k) Sửa đổi quy định về điều kiện sử dụng kết hợp đa mục đích tại khoản 2
Điều 99 theo hưng bổ sung quy định về điều kiện diện tích đất sử dụng vào
mục đích kết hợp không qu 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích
chính…không p dụng đối vi cc loại đất kết hợp mục đích hoạt động khong
sản; sửa đổi điều kiện về xây dựng, cải tạo công trnh để sử dụng vào mục đích kết
hợp phải phù hợp vi quy định của php luật về xây dựng hoặc quy định của pháp
luật khác có liên quan.
Lý do: Việc bổ sung về cc loại đất kết hợp mục đích hoạt động khong
sản để thể chế chính sch mi về hoạt động khai thc khong sản trong giai đoạn
hiện nay; đồng thời, tho gỡ vưng mắc trong thực tiễn của một số địa phương
để đảm bảo cho xây dựng, cải tạo công trnh để sử dụng vào mục đích kết hợp phải
phù hợp vi quy định của php luật (gồm php luật về xây dựng hoặc php luật
khác có liên quan).
(5) Bổ sung cc quy định chuyển tiếp về thực hiện thủ tục hành chính, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,
ti định cư; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền vi đất; đo đạc lập bản đồ địa chính để giải quyết khoảng
trống php lý trong tổ chức thực hiện.
27
2.3 Nhóm nội dung về sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân
quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai quy định tại Nghị định
s 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền ca chính quyền địa
phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (được sửa đổi,
bổ sung một s điều ca Nghị định s 226/2025/NĐ-CP)
2.3.1. Qu trnh triển khai thi hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cho thấy,
trong thời gian từ ngày 01/7/2025 (ngày bắt đầu thực hiện chính quyền địa phương
02 cấp), đối vi lĩnh vực đất đai, chính quyền cấp xã ngoài việc tiếp nhận cc thẩm
quyền, trch nhiệm của cc cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã theo quy định của
Luật Đất đai, thẩm quyền, trch nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền cấp
huyện, còn tiếp tục thẩm quyền, trch nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền cấp
tỉnh phân cấp trong Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (như đã nêu ở trên), trong khi
nguồn nhân lực trong giai đoạn đầu thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp còn
bất cập. Mặt khc, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 254/2024/QH15
đã cho php người sử dụng đất được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền hằng năm
hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, cùng một đối tượng
sử dụng đất, căn cứ hnh thức sử dụng đất để phân định thẩm quyền là chưa thực sự
phù hợp. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (Điều 118, Điều
120), cc trường hợp Nhà nưc giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất hằng năm bao gồm nhiều đối tượng như tổ chức trong nưc, tổ
chức tôn gio, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nưc ngoài, tổ chức nưc ngoài có
chức năng ngoại giao… cần được rà sot, đnh gi trưc khi người có thẩm quyền
quyết định giao đất, cho thuê đất. Do vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất
02 phương n như sau: Phương n 1: Sửa đổi theo hưng chuyển toàn bộ thẩm
quyền quản lý đất đai tại địa phương cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định. Phương n 2: Sửa đổi theo hưng giữ nguyên quy định về phân cấp,
phân quyền, phân định thẩm quyền của cấp huyện cho cấp xã thực hiện như quy
định hiện hành và không tiếp tục phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền
của cấp tỉnh cho cấp xã thực hiện. Cụ thể như sau:
Phương án 1:
(1) Phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết
định về thu hồi đất, phê duyệt phương n bồi thường, hỗ trợ, ti định cư, giao
đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, gia hạn sử
dụng đất, chuyển hnh thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất.
(2) Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số
190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ
chức bộ my nhà nưc, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc ủy
quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện cc nhiệm vụ thuộc thẩm
quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phù hợp vi tnh hnh thực tế của
địa phương.
(3) Giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trnh tự, thủ tục phân cấp, ủy
28
quyền trong lĩnh vực đất đại tại địa phương.
(4) Quy định giải quyết chuyển tiếp đối vi trường hợp đang thực hiện thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất, điều
chỉnh, gia hạn sử dụng đất, chuyển hnh thức giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất trưc ngày
Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định của người, cơ quan có
thẩm quyền th Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định p dụng thực hiện
theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này hoặc tiếp tục giao cho người, cơ
quan có thẩm quyền đang giải quyết tiếp tục thực hiện.
Lý do: Phương n này sẽ giao phân cấp triệt để thẩm quyền cho địa phương
chủ động thực hiện cho phù hợp vi điều kiện thực tế, nguồn lực, năng lực thực
hiện của cấp tỉnh, cấp xã trong từng giai đoạn. Theo đó, Chính phủ không phải quy
định về trnh tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai mà Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định trnh tự, thủ tục phân cấp, ủy quyền trong lĩnh vực đất đại tại địa
phương cho phù hợp, tiếp tục thể chế chủ trương phân cấp địa phương tự quyết
định và chịu trch nhiệm trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là một số tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương mi được thành lập từ nhiều tỉnh thực hiện theo mô hnh
chính quyền địa phương 02 cấp.
Phương án 2:
(1) Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định
thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai
Sửa đổi, bổ sung thẩm quyền thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều
81, Điều 82 của Luật Đất đai; thẩm quyền, giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển
mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền vi đất theo hưng chuyển cc thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất, của tổ chức trong nưc, tổ chức
tôn gio, tổ chức tôn gio trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nưc ngoài, tổ
chức kinh tế có vốn đầu tư nưc ngoài, tổ chức nưc ngoài có chức năng ngoại
giao thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định trong Luật Đất đai đang phân
cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, nay phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền vi đất cho cc đối tượng nêu trên phân cấp cho cơ quan có chức
năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện.
Lý do: Tại cc điều 83, 123, 136 Luật Đất đai năm 2024 quy định theo
hưng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối vi trường hợp quy
định tại Điều 81 và Điều 82, giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
vi đất của tổ chức trong nưc, tổ chức tôn gio, tổ chức tôn gio trực thuộc, người
gốc Việt Nam định cư ở nưc ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nưc ngoài, tổ
chức nưc ngoài có chức năng ngoại giao. Điều 136 Luật Đất đai cho php Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy
29
chứng nhận đối vi cc đối tượng này. Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã quy định
đối vi trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất
mà thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuế
đất hằng năm, giao đất, cho thuê đất mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo php luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng th
thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã mà không phân biệt đối
tượng sử dụng đất là tổ chức hay c nhân; phân cấp cho Chủ tịch ủy ban nhân dân
cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cc đối tượng là tổ chức. Quá
trnh triển khai thi hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cho thấy việc phân cấp cần
gắn vi nguồn nhân lực thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp.
b) Bổ sung thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết
định giải quyết cc nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất trên địa bàn từ
02 đơn vị hành chính cấp xã trở lên cho phù hợp vi tnh hnh thực tế của địa
phương, phù hợp vi quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương
6
.
c) Bổ sung thẩm quyền của Ban Quản lý Khu công nghệ cao được UBND
thành phố Hà Nội phân cấp thực hiện một số thẩm quyền quản lý đất đai trong
Khu công nghệ cao Hòa Lạc theo Luật Thủ đô.
d) Sửa đổi, bổ sung một số thẩm quyền, trch nhiệm của chính quyền cấp
tỉnh, cấp xã cho thống nhất, đồng bộ vi thẩm quyền không tiếp tục phân cấp
cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện
trong dự thảo Nghị định này; bổ sung một số thẩm quyền, trch nhiệm của cơ
quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh, cấp xã đã được quy định trong Luật Đất đai
năm 2024 và cc nghị định quy định chi tiết, hưng dẫn thi hành Luật Đất đai.
đ) Về thẩm quyền quyết định chính sch đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, ti
định cư đối vi dự n đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 92 của Luật Đất đai
Thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sch đặc
thù về bồi thường, hỗ trợ, ti định cư quy định tại khoản 1 Điều 92 của Luật Đất
đai và khoản 1 Điều 7 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP đang phân cấp cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thực hiện, nay thẩm quyền này của Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh không tiếp tục phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, Dự thảo
Nghị định bãi bỏ khoản 1 Điều 8, điểm c khoản 1 Điều 16 Nghị định số
151/2025/NĐ-CP để thống nhất vi thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xt, trnh Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định chính sch đặc thù về bồi
thường, hỗ trợ, ti định cư đối vi dự n đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 92 của
Luật Đất đai, khoản 1 Điều 7 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP. Nội dung sửa đổi
này nhằm đảm bảo tính đồng bộ vi hưng sửa đổi không tiếp tục phân cấp thẩm
quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã trong
6
Điều 11 Luật Tổ chức chính quyền địa phương quy định: Những vấn đề liên quan đến phạm vi từ 02 đơn
vị hành chính cấp xã trở lên th thuộc thẩm quyền giải quyết của chính quyền địa phương cấp tỉnh; chính quyền
địa phương cấp tỉnh giao cho chính quyền địa phương của một trong cc đơn vị hành chính cấp xã có liên quan
chủ tr giải quyết những vấn đề liên quan đến phạm vi từ 02 đơn vị hành chính cấp xã trở lên bảo đảm pht huy
hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nưc và phục vụ người dân, doanh nghiệp tốt hơn
30
dự thảo Nghị định.
(2) Về sửa đổi, bổ sung một số trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh
vực đất đai
Dự thảo Nghị định tiếp tục có cc Phụ lục quy định cc trnh tự, thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai (kế thừa bố cục của Nghị định số
151/2025/NĐ-CP), trong đó tại Phụ lục I quy định cc trnh tự, thủ tục hành
chính pht sinh từ Nghị quyết số 254/2025/QH15, Phụ lục II tiếp tục sửa đổi, bổ
sung cc trnh tự, thủ tục hành chính đang quy định tại phụ lục ban hành kèm
theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Phụ lục III quy định về cc mẫu biểu. Cụ thể:
a) Về việc ký hợp đồng thuê đất giữa cơ quan nhà nưc và người sử dụng
đất. Tại Phụ lục dự thảo Nghị định quy định theo hưng tiếp tục duy tr ký kết
hợp đồng thuê đất giữa cơ quan nhà nưc có thẩm quyền và người sử dụng đất
(Theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai)
Lý do: Việc tiếp tục duy tr ký kết hợp đồng thuê đất giữa cơ quan nhà
nưc có thẩm quyền và người sử dụng đất được đề xuất trên cơ sở hài hòa giữa
yêu cầu cải cch thủ tục hành chính và yêu cầu bảo đảm an toàn php lý trong
quan hệ sử dụng đất, đặc biệt đối vi cc dự n có yếu tố nưc ngoài. Thời gian
qua, nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày
12/6/2025 của Chính phủ và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của
Chính phủ đã lược bỏ thủ tục ký hợp đồng thuê đất giữa Nhà nưc và người sử
dụng đất trong trường hợp Nhà nưc cho thuê đất. Cch tiếp cận này góp phần
rút gọn quy trnh, giảm bt giấy tờ hành chính trong điều kiện thông thường.
Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đang triển khai hàng loạt cơ chế,
chính sch thí điểm nhằm pht triển cc khu vực tài chính hội nhập như khu
thương mại tự do, khu tài chính quốc tế, hưng ti hnh thành cc trung tâm tài
chính có khả năng cạnh tranh trong khu vực. Theo đó, cc khu vực này dự kiến
thu hút sự tham gia của cc ngân hàng, tổ chức tài chính, doanh nghiệp tài chính
quốc tế vi cc hoạt động huy động vốn, thế chấp, bảo đảm nghĩa vụ bằng tài
sản và quyền sử dụng đất. Đối vi cc chủ thể tài chính quốc tế, việc đnh gi
quan hệ php lý về đất đai thường được thực hiện trên cơ sở cc hợp đồng song
phương có tính ràng buộc rõ ràng. Trong trường hợp không có hợp đồng thuê
đất được ký kết giữa Nhà nưc và người sử dụng đất, việc chứng minh mối quan
hệ php lý về đất đai, cũng như quyền, nghĩa vụ của cc bên, gặp nhiều khó
khăn khi nhà đầu tư thực hiện cc thủ tục chứng minh năng lực tài chính hoặc
tiếp cận cc nguồn vốn quốc tế.
Bên cạnh đó, để đẩy nhanh tiến độ ban hành quyết định giao đất, cho thuê
đất làm căn cứ triển khai cc thủ tục tiếp theo của dự n đầu tư như cấp php
xây dựng, đnh gi tc động môi trường và cc thủ tục chuyên ngành khc, Nghị
quyết số 254/2025/QH15 và dự thảo Nghị định đã thực hiện đơn giản hóa nội
dung của quyết định giao đất, cho thuê đất theo hưng lược bỏ cc thông tin chi
tiết. Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục ký kết hợp đồng thuê đất là cần thiết nhằm
31
bù đắp cho việc tinh giản nội dung quyết định hành chính, qua đó làm rõ đầy đủ,
cụ thể quyền, nghĩa vụ và trch nhiệm của Nhà nưc và người sử dụng đất trong
qu trnh quản lý, sử dụng đất. Quy định này đặc biệt có ý nghĩa đối vi cc nhà
đầu tư nưc ngoài, góp phần tăng cường tính minh bạch, ổn định và khả năng dự
bo của môi trường php lý về đất đai, đồng thời vẫn bảo đảm mục tiêu cải cch
thủ tục hành chính theo tinh thần của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
b) Tiếp tục rà sot, đơn giản hóa thủ tục hành chính, rà sot lồng ghp một
số thủ tục hành chính có tính tương đồng: Dự thảo Nghị định quy định theo
hưng tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, lồng ghp một số thủ tục hành
chính có tính chất tương đồng như: Lồng ghp thủ tục giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu gi quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
có sử dụng đất vi thủ tục giao rừng, cho thuê rừng, giao khu vực biển; trong đó:
- Bổ sung 07 trnh tự, thủ tục hành chính vi người dân để thực hiện quy
định mi tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, gồm: thủ tục bồi thường, hỗ trợ, ti
định cư, thu hồi đất đối vi phần diện tích còn lại không thỏa thuận được; thủ
tục thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng, thu hồi đất theo quy định tại
điểm đ khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai năm 2024; một số thủ tục hành chính liên
quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận để giải quyết cc vưng mắc trong thực
tế, trong qu trnh thi hành Luật.
- Bổ sung 04 trnh tự, thủ tục hành chính nội bộ giữa cc cơ quan nhà nưc
(về thu hồi, bồi thường, ti định cư khi Nhà nưc thu hồi đất; xc định hệ số gi
đất; giao đất, cho thuê đất đối vi quỹ đất để thanh ton Hợp đồng dự n BT).
- Sửa đổi, bổ sung 40 trình tự, thủ tục hành chính vi người dân, gồm: cc
thủ tục về giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho php chuyển mục đích sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất; cc thủ tục về đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sử dụng đất đất đa mục đích nhằm
tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi tham gia cc thủ tục hành
chính về đất đai, tiết kiệm chi phí tuân thủ.
Lý do: Hiện nay, có 50 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, sau khi
rà sot cc thủ tục hành chính theo quy định mi của Nghị quyết của Quốc hội
và yêu cầu hoàn thiện phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh
vực đất đai của chính quyền địa phương 2 cấp, dự thảo Nghị định quy định theo
hưng (1) giảm số lượng thủ tục hành chính, (2) lồng ghp trong cùng một bưc
công việc giải quyết theo cc nhiệm vụ chuyên môn của cc cơ quan cùng cấp
và giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể, (3) rút ngắn tổng thời
gian giải quyết thủ tục hành chính do sửa đổi quy định thống nhất thẩm quyền
của cc cơ quan cấp tỉnh giải quyết cc công việc liên quan đến sử dụng đất trên
địa bàn từ 02 đơn vị hành chính cấp xã trở lên; (4) sửa đổi quy định về nơi nhận
và trả kết quả theo hưng dẫn chiếu chung đến cơ quan tiếp nhận và trả kết quả
theo nghị định riêng của Chính phủ; (5) kế thừa kỹ thuật soạn thảo cc thủ tục
hành chính vừa có trong Phụ lục Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và vừa có trong
quy định của Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.
32
2.3.2. Trong qu trnh soạn thảo Nghị định này, cơ quan chủ tr soạn thảo
đã rà sot cc nội dung sửa đổi, bổ sung cc trnh tự, thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai so vi yêu cầu mi đặt ra trong chủ trương, chính sch khác có
liên quan của Đảng và Nhà nưc, cụ thể:
(1) Về yêu cầu tiếp tục cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính (Nghị
quyết số 66.7/2025/NQ-CP): Trong qu trnh soạn thảo cc Nghị định trong
lĩnh vực đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã rà sot cắt giảm cc thủ tục
hành chính khi ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số
226/2025/NĐ-CP; đã cắt giảm cc điều kiện hành nghề dịch vụ kinh doanh
trong lĩnh vực đất đai tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, đảm bảo yêu cầu
chung của Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có bo co Chính
phủ về cc lĩnh vực của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Hiện nay, Bộ Nông
nghiệp và Môi trường tiếp tục rà sot và đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến
thủ tục đất đai đối vi trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vi đất hoặc thay đổi số hiệu hoặc địa chỉ
của thửa đất; thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền vi đất hoặc có thay đổi quyền đối vi thửa đất liền kề; giảm diện tích
thửa đất do sạt lở tự nhiên theo yêu cầu của Nghị quyết số 66.7/2025/NQ-CP
(cụ thể tại Phụ lục II dự thảo Nghị định).
(2) Về yêu cầu phát triển kinh tế tư nhân (Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày
04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân): Trong quá trình
soạn thảo dự thảo Nghị định, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã thể chế nội
dung đổi mi trong Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, cụ thể: (i) về
vấn đề gi đất được giải quyết triệt để (thông qua quy định gi đất theo bảng
gi đất và hệ số điều chỉnh gi đất, chỉ thực hiện gi đất cụ thể vi dự n lấn
biển và trường hợp không đủ điều kiện quy định bảng gi đất), đồng thời, dự
thảo Nghị định tiếp tục sửa đổi quy định về gi đất đối vi cc dự n được giao
đất, cho thuê đất qua cc thời kỳ nhưng chưa có quyết định phê duyệt gi đất;
(ii) về vấn đề về quỹ đất được giải quyết trong Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-
CP của Chính phủ (tho gỡ, xử lý vưng mắc trong việc triển khai cc dự n
trong thời gian chưa phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia); (iii) về vấn đề
hỗ trợ tiền thuê đất cho doanh nghiệp tư nhân được giải quyết trong chính sch
miễn, giảm tiền thuê đất quy định trong Luật Đất đai, Nghị định về tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất.
(3) Về yêu cầu xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy
nhà nước (Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy
định về việc xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà
nước): Hiện nay, dự thảo Nghị định tiếp tục sửa đổi nội dung về phân cấp,
phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai cho phù hợp vi yêu
cầu thực tế của địa phương theo nguyên tắc quy định của Nghị quyết số
190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội, gồm: (i) không tiếp tục phân
cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, không tiếp tục phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
33
thực hiện thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh về quyết định chính sch
đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, ti định cư, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định giao thẩm quyền giải quyết các nội dung liên quan đến yêu cầu quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn từ hai (02) đơn vị hành chính cấp xã trở lên cho phù hợp
vi tình hình thực tế của địa phương; (ii) Phân cấp thẩm quyền cho Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định p dụng quy định tại Nghị định mơi hoặc tiếp
tục giao cho người, cơ quan có thẩm quyền đang giải quyết các công việc trong
lĩnh vực đất đai trưc ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
2.4. Bổ sung nguyên tắc p dụng theo hưng trường hợp Nghị định này và
cc nghị định có liên quan có quy định khc nhau về cùng một vấn đề th p
dụng theo quy định tại Nghị định này.
Lý do: Khoản 3 Điều 13 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định
“Trường hợp Nghị quyết này và cc luật khc có quy định khc nhau về cùng một
vấn đề th thực hiện theo quy định của Nghị quyết này. Trường hợp cc nghị
quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sch đặc thù tại địa phương có quy
định khc vi quy định của Nghị quyết này th Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết
định lựa chọn việc p dụng cho phù hợp vi tnh hnh thực tế của địa phương”.
Dự thảo Nghị định có nhiều nội dung quy định chi tiết Nghị quyết số
254/2025/QH15, do vậy, việc bổ sung quy định này để thống nhất nguyên tắc p
dụng đã quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
V. NHỮNG NỘI DUNG BỔ SUNG MỚI SO VỚI DỰ THẢO VĂN
BẢN GỬI BỘ TƯ PHÁP THẨM ĐỊNH
1. Sắp xếp, bố cục văn bản theo hưng nhóm theo vấn đề, cụ thể: (1)
nhóm quy định chi tiết cc nội dung được giao tại Nghị quyết số 254/2025/QH15;
(2) nhóm sửa đổi, bổ sung một số điều của cc nghị định liên quan và (3) nhóm
sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong
lĩnh vực đất đai. Đồng thời, nội dung dự thảo mi chuyển toàn bộ quy định về thủ
tục hành chính về Phụ lục của Nghị định để thống nhất vi bố cục Nghị định số
151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 226/2024/NĐ-CP.
2. Lược bỏ cc nội dung đã được quy định trong cc nghị định có liên
quan như cc nội dung quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về
gi đất cụ thể, phương php định gi đất, tư vấn xc định gi đất, trch nhiệm
của cc cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin phục vụ công tc định gi
đất; trch nhiệm của cc bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, người có thẩm
quyền quyết định gi đất…(chuyển hưng từ sửa đổi toàn diện Nghị định số
71/2024/NĐ-CP thành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
71/2024/NĐ-CP); bỏ một số nội dung của dự thảo do cần tiếp tục đnh gi tc
động trưc khi đề xuất sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính khả thi; bỏ quy định về
bồi thường rừng tự nhiện, rừng trồng để thực hiện theo quy định của php luật
về lâm nghiệp.
3. Không đề xuất cc phương n lựa chọn đối vi một số quy định (bản
gửi Bộ Tư php thẩm định) mà chuyển về phần nội dung xin ý kiến Chính phủ.
34
4. Quy định rõ hơn về cch xc định hệ số điều chỉnh gi đất.
5. Sửa đổi bổ sung khoản 3 Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy
định về xc định hệ số điều chỉnh gi đất để quy định chi tiết điểm b khoản 2
Điều 257 Luật Đất đai (chuyển tiếp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối vi
trường hợp giao đất, cho thuê đất).
6. Bổ sung nguyên tắc p dụng trong trường hợp Nghị định này và các
nghị định có liên quan có quy định khc nhau về cùng một vấn đề th p dụng
theo quy định tại Nghị định này.
7. Chỉnh lý nội dung, trnh tự, thủ tục thực hiện trên cơ sở ý kiến thẩm
định của Bộ Tư pháp.
VI. VỀ THỰC HIỆN KẾT LUẬN CỦA PHÓ THỦ TƯỚNG CHÍNH
PHỦ TRẦN HỒNG HÀ TẠI THÔNG BÁO SỐ 724/TB-VPVP
Thực hiện Kết luận của Phó Thủ tưng Chính phủ Trần Hồng Hà tại Thông
bo số 724/TB-VPCP ngày 26/12/2025 của Văn phòng Chính phủ, Bộ Nông
nghiệp và Môi trường bo co như sau:
1. Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị định: Về cơ bản của dự thảo
Nghị định là quy định chi tiết cc nội dung được giao tại Nghị quyết số
254/2025/QH15, sửa đổi cc nội dung liên quan đến phân cấp, phân quyền, phân
định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai và một số cc nội dung của cc nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có liên quan đến cc nội dung quy định
chi tiết cc nội dung được giao tại Nghị quyết số 254/2025/QH15. Đối vi một
số quy định sửa đổi, bổ sung ngoài nội dung được giao tại Nghị quyết số
254/2025/QH15 được tổng hợp trên cơ sở đề xuất của cc địa phương trong qu
trnh tổ chức thi hành Luật. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nêu rõ lý do tại
mục IV Tờ trnh này.
2. Về quy định phân cấp, phân quyền phải đảm bảo phù hợp điều kiện
năng lực thực thi, bộ my, con người, có cơ chế kiểm sot và đảm bảo đồng
thuận, rõ quy trnh, rõ thẩm quyền, rõ trch nhiệm, không gây khó khăn cho
người thực hiện. Tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tưng Chính phủ, Bộ Nông
nghiệp và Môi trường đã hoàn thiện dự thảo Nghị định theo hưng đề xuất 02
phương n, trong đó có phương n phân cấp triệt để thẩm quyền cho địa phương
chủ động thực hiện cho phù hợp vi điều kiện thực tế, nguồn lực, năng lực thực
hiện của cấp tỉnh, cấp xã trong từng giai đoạn.
3. Về xc định gi đất: Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm việc vi cc
địa phương, hội, hiệp hội, chuyên gia, nhà khoa học để hoàn thiện nội dung này.
Để xây dựng cc nội dung liên quan đến gi đất trong dự thảo Nghị định,
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổ chức cc buổi làm việc vi cc địa phương
và một số nhà khoa học; đã gửi lấy ý kiến và tiếp thu, giải trnh ý kiến góp ý của
cc bộ, ngành, địa phương, cc hội, hiệp hội và hoàn thiện dự thảo Nghị định
trnh Chính phủ kèm theo Tờ trnh số 244/TTr-BNNMT ngày 23/12/2025. Thực
hiện chỉ đạo của Phó Thủ tưng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục làm
35
việc vi cc địa phương, hội, hiệp hội, chuyên gia, nhà khoa học để hoàn thiện
nội dung này trong qu trnh bo co cấp có thẩm quyền.
Ý kiến về quyền của người sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất trong thời gian thông bo thu hồi đất được ký và chưa phê duyệt phương n
bồi thường, hỗ trợ, ti định cư: Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin tiếp thu,
chưa đưa nội dung này quy định trong dự thảo Nghị định để tiếp tục nghiên cứu,
đnh gi, đề xuất trong thời gian ti đảm bảo quyền, lợi ích chính đng của
người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất hợp php.
4. Về giao đất thực hiện Hợp đồng dự n BT: Bộ Nông nghiệp và Môi
trường chủ tr, phối hợp vi Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất quy định thời điểm
giao đất, cho thuê đất phải thể hiện tại Hợp đồng dự n BT ký kết, trnh vưng
mắc, tùy tiện, tranh chấp php lý.
Về nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường bo co như sau: Điều
16 Nghị định số 257/2025/ND-CP ngày 08/10/2025 của Chính phủ quy định chi
tiết về việc thực hiện dự n p dụng loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao đã
quy định cụ thể thời điểm thanh ton quỹ đất cho Hợp đồng dự n BT. Đồng thời
tại khoản 1 Điều này đã quy định rõ nội dung Hợp đồng dự n BT phải bao gồm:
Diện tích, vị trí quỹ đất thanh ton, phương thức thanh ton, gi trị, số lần, tiến độ
thanh toán quỹ đất… Như vậy, php luật hiện hành đã có khung khổ php lý để
xc định thời điểm giao đất, cho thuê đất tại Hợp đồng dự n BT như chỉ đạo của
Phỏ Thủ tưng Chính phủ.
5. Về thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại: Bộ Nông nghiệp và Môi
trường rà sot lại đề xuất quy định xc diện tích đất thỏa thuận, số người sử
dụng đất phải thỏa thuận (75%) bm st tinh thần quy định tại Nghị quyết số
254/2025/QH15 (không mở rộng, không thu hẹp, không quy định thêm điều
kiện để trnh pht sinh cc tranh chấp pháp lý).
Tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tưng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và
Môi trường đã hoàn thiện quy định tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Nghị định theo
hưng diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xc định theo diện
tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền vi đất,
chi phí đầu tư vào đất; không bao gồm diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà
nưc quản lý, sử dụng và điện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn
liền vi đất, chi phí đầu tư vào đất. Riêng đối vi quy định về xc định số người
phải thỏa thuận, khoản 2 Điều 3 là xc định để tính tỷ lệ 75% số người đã thỏa
thuận được (đã bn cho nhà đầu tư), cho nên không cần thiết phải quy định về sự
đồng thuận của những người có chung quyền sử dụng đất, cộng đồng dân cư sử
dụng đất.
36
6. Về vấn đề hồi tố quy định, hiệu lực php lý theo đề xuất của cc địa
phương tại cuộc họp: cần lưu ý, tính ton kỹ lưỡng, cẩn thận để tho gỡ khó
khăn, vưng mắc, không tạo khoảng trống php lý, nhưng phải đảm bảo trnh
khiếu kiện phức tạp, trnh thất thot ngân sch nhà nưc.
Dự thảo Nghị định đã có cc quy định chuyển tiếp để giải quyết cc
khoảng trống php lý trong tổ chức thi hành. Riêng vấn đề về nội dung quy định
về hồi tố, do Nghị quyết số 254/2025/QH15 không quy định nên không có cơ sở
để quy định trong dự thảo Nghị định.
7. Về quy định chi phí đầu tư hạ tầng trong việc xc định nghĩa vụ tài
chính đất đai: giao Bộ Xây dựng đề xuất nội dung cụ thể, gửi Bộ Nông nghiệp
và Môi trường cập nhật vào dự thảo Nghị định đảm bảo theo quy định của php
luật về xây dựng và thống nhất trong việc xc định nghĩa vụ tài chính đất đai
(gi đất).
Tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tưng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và
Môi trường đã bổ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 và điểm b khoản 2
Điều 8 dự thảo Nghị định: “Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố
thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;”. đồng thời tại
khoàn 7 Điều 10 dự thảo Nghị định đã giao “Cơ quan có chức năng quản lý về
xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chi phí xây dựng hạ tầng (nếu
có) cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.”. Nội dung này sẽ được
tiếp tục hoàn thiện trên cơ sở ý kiến đề xuất của Bộ Xây dựng.
8. Về quy định loại trừ không đấu gi quyền sử dụng đất, không đấu thầu
dự n có sử dụng đất đối vi trường hợp miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê
đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự n: giao Bộ Nông nghiệp và Môi
trường phối hợp vi Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi quy định cụ thể.
Bộ Tài chính có ý kiến góp ý dự thảo Nghị định tại Công văn số
20258/BTC-QLCS ngày 26/12/2025, trong đó không có ý kiến về nội dung này.
Do vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ được tiếp tục hoàn thiện nội dung
này trên cơ sở ý kiến đề xuất của Bộ Tài chính.
9. Về mở rộng cơ chế cho php khi Nhà đầu tư tự nguyện thực hiện thỏa
thuận đối vi trường hợp Nhà nưc thu hồi: Điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất
đai đã cho php nhà đầu tư được lựa chọn phương n thỏa thuận về nhận quyền
sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất đối vi cc trường hợp không sử dụng
vốn ngân sch nhà nưc và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79. Như vậy,
đã có khung khổ php lý để thực hiện nội dung này như chỉ đạo của Phó Thủ
tưng Chính phủ.
Để bảo đảm hiệu lực của văn bản vi thời điểm có hiệu lực của Nghị
quyết số 254/2025/QH15 (ngày 01/01/2026), Bộ Nông nghiệp và Môi trường
xin được tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu cc ý kiến góp ý trong qu trnh tiếp thu ý
kiến Thành viên Chính phủ.
37
VII. VỀ TÍNH TƯƠNG THÍCH CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỚI
ĐIỀU ƯỚC QUỐC TẾ CÓ LIÊN QUAN MÀ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM LÀ THÀNH VIÊN; VỀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VÀ
LỒNG GHÉP BÌNH ĐẲNG GIỚI TRONG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH
1. Tính tương thích của dự thảo Nghị định vi Điều ưc quốc tế có liên
quan mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên: Dự thảo Nghị định
không có nội dung liên quan đến cc điều ưc quốc tế có liên quan mà Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
2. Về thủ tục hành chính: Nội dung dự thảo Nghị định không phát sinh thủ
tục hành chính mi, đơn giản hóa thủ tục hành chính hơn so vi quy định của
cc Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do chỉ còn
02 cấp đơn vị hành chính.
3. Về lồng ghp bnh đẳng gii trong dự thảo Nghị định: Dự thảo Nghị
định được xây dựng trên quan điểm tiếp cận bnh đẳng, không có sự phân biệt về
gii trong việc quản lý, sử dụng đất đai.
VIII. DỰ KIẾN NGUỒN LỰC, ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM CHO VIỆC
THI HÀNH NGHỊ ĐỊNH SAU KHI ĐƯỢC THÔNG QUA
1. Dự kiến nguồn lực
Cc nội dung tại dự thảo Nghị định không làm pht sinh thủ tục hành chính
mi theo đó không đặt ra cc yêu cầu về việc phải bố trí nguồn nhân lực để tổ chức
thực hiện. Cc chính sch nêu trên khi Nghị định được ban hành, cc cơ quan, tổ
chức thuộc đối tượng điều chỉnh có trch nhiệm thực thi, không pht sinh thêm bộ
my, biên chế trong tổ chức thi hành, không có tc động liên quan đến cơ hội, điều
kiện, năng lực thực hiện và thụ hưởng cc quyền và lợi ích của mỗi gii.
Cc nguồn kinh phí pht sinh để thi hành Nghị định sẽ được cân đối từ:
nguồn ngân sch trung ương và nguồn ngân sch địa phương và cc nguồn kinh
phí hợp php khc theo quy định của Luật Ngân sch nhà nưc.
2. Điều kiện bo đm cho việc thi hành Nghị định
Điều kiện bảo đảm cho việc thi hành Nghị định bao gồm:
- Tuyên truyền, phổ biến: Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ thực hiện xây dựng nội dung
tuyên truyền liên quan đến thi hành Nghị định đến cc cơ quan, tổ chức và người
dân, giúp hiểu biết, nắm bắt php luật kịp thời để thực hiện.
- Bảo đảm nguồn lực thực hiện: Được bố trí ngoài nguồn kinh phí do ngân
sách Nhà nưc cấp, huy động nguồn lực từ cơ quan, đơn vị và địa phương, hỗ
trợ của cc tổ chức xã hội, tổ chức quốc tế hoặc lồng ghp vào cc chương trnh,
dự n khc để có nguồn kinh phí bảo đảm cho việc thực hiện.
- Kiểm tra, thanh tra, gim st tnh hnh thực hiện: Thực hiện theo quy
định về công tc kiểm tra, thanh tra, gim st.
38
IX. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XIN Ý KIẾN
Qu trnh xây dựng cc nội dung trong dự thảo Nghị định còn có một số
ý kiến khc nhau, Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin ý kiến Chính phủ cụ thể
như sau:
1. Quy định về xác định diện tích đất và số lượng người sử dụng đất đối
với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số
254/2025/QH15
Khoản 1 và khoản 2 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định theo hưng: Diện
tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xc định theo diện tích đất ghi
trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền vi đất, chi phí
đầu tư vào đất; không bao gồm diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nưc
quản lý, sử dụng và điện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản
gắn liền vi đất, chi phí đầu tư vào đất. Trong đó, xc định hộ gia đnh sử dụng
đất, nhóm người chung quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của vợ, chồng,
quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư th được tính là một (01) người sử dụng
đất; trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì
được tính là một (01) người sử dụng đất. Lý do đã được thể hiện cụ thể tại mục
2.1 Tờ trình này.
2. Về các trường hợp khác không được bồi thường về đất quy định tại
điểm d khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15
Điều 4 dự thảo Nghị định quy định cc trường hợp khc không được bồi
thường về đất bao gồm 02 trường hợp: (1) Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ
sở cơ quan, công trnh sự nghiệp, công trình công cộng trưc ngày 01 tháng 7
năm 2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi
phạm; (2) Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01 thng 7 năm 2014 trở
về sau đối vi đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nưc quản lý. Lý do đã được thể
hiện cụ thể tại mục 2.1 Tờ trình này.
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Điều 8 dự thảo Nghị định quy định “Hệ số điều chỉnh gi đất bao gồm hệ
số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ
số điều chỉnh theo yếu tố khc ảnh hưởng đến gi đất. Hệ số điều chỉnh gi đất
được phân chia thành cc mức khc nhau”. Đồng thời, dự thảo Nghị định quy
định cụ thể cch xc định hệ số này. Lý do đã được thể hiện cụ thể tại mục 2.1
Tờ trình này.
4. Về việc ký hợp đồng thuê đất
Tại Phụ lục kèm theo dự thảo Nghị định quy định tiếp tục duy tr ký hợp
đồng thuê đất như quy định tại Điều 228, Điều 229 Luật Đất đai năm 2024. Lý
do đã được thể hiện cụ thể tại mục 2.3 Tờ trình này.
39
5. Quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh
vực đất đai
Phương án 1: Giao toàn bộ thẩm quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh. Căn cứ tnh hnh thực tế của địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tự mnh thực hiện hoặc phân cấp cho cấp xã thực hiện.
Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung thẩm quyền thu hồi đất thuộc trường hợp
quy định tại Điều 81, Điều 82 của Luật Đất đai; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
cho php chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất theo hưng chuyển cc thẩm quyền thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, cho php chuyển mục đích sử dụng đất, của tổ chức
trong nưc, tổ chức tôn gio, tổ chức tôn gio trực thuộc, người gốc Việt Nam định
cư ở nưc ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nưc ngoài, tổ chức nưc ngoài có
chức năng ngoại giao thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
trong Luật Đất đai đang phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện
theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, nay phân
cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện; thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vi đất cho cc đối tượng
nêu trên phân cấp cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện.
Trên đây là nội dung cơ bản của dự thảo Nghị định quy định chi tiết và
hưng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy
định một số cơ chế, chính sch tho gỡ khó khăn, vưng mắc trong tổ chức thi
hành Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kính trình Chính phủ xem
xt, quyết định.
Tờ trnh này thay thế Tờ trnh số 244/TTr-BNNMT ngày 23/12/2025 của
Bộ Nông nghiệp và Môi trường./.
(Hồ sơ gửi kèm gồm: (1) Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn
một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ
chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất
đai, (2) Báo cáo số 394/BC-BNNMT ngày 23/12/2025 giải trình, tiếp thu ý kiến
thẩm định của Bộ Tư pháp và Báo cáo thẩm định số 659/BCTĐ-BTP ngày
23/12/2025 Bộ Tư pháp, (3) Bản rà soát các chủ trương, đường lối của Đảng, văn
bản quy phạm pháp luật, điều ước quốc tế có liên quan đến dự thảo văn bản).
Nơi nhận:
- Như trên;
- TTCP Phạm Minh Chính (để bo co);
- Cc Phó Thủ tưng Chính phủ (để bo co);
- TT Nguyễn Thị Phương Hoa;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Tư php;
- Lưu: VT, PC, QLĐĐ (CSPC-Hue).
BỘ TRƯỞNG
Trần Đức Thắng
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản thành viên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, vui lòng Đăng ký tại đây!
Tờ trình 261/TTr-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
Bạn chưa Đăng nhập thành viên.
Đây là tiện ích dành cho tài khoản thành viên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, vui lòng Đăng ký tại đây!
* Lưu ý: Để đọc được văn bản tải trên Luatvietnam.vn, bạn cần cài
phần mềm đọc file DOC, DOCX và phần mềm đọc file PDF.
Yêu cầu hỗ trợ