Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Tóm tắt
- Nội dung
- VB gốc
- Tiếng Anh
- Hiệu lực
- VB liên quan
- Lược đồ
- Nội dung MIX
- Tổng hợp lại tất cả các quy định pháp luật còn hiệu lực áp dụng từ văn bản gốc và các văn bản sửa đổi, bổ sung, đính chính…
- Khách hàng chỉ cần xem Nội dung MIX, có thể nắm bắt toàn bộ quy định pháp luật hiện hành còn áp dụng, cho dù văn bản gốc đã qua nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung.
- Tải về
Đây là tiện ích dành cho thành viên đăng ký phần mềm.
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản LuatVietnam và đăng ký sử dụng Phần mềm tra cứu văn bản.
Đây là tiện ích dành cho thành viên đăng ký phần mềm.
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản LuatVietnam và đăng ký sử dụng Phần mềm tra cứu văn bản.
thuộc tính Thông tư 114/2004/TT-BTC
Cơ quan ban hành: | Bộ Tài chính | Số công báo: Số công báo là mã số ấn phẩm được đăng chính thức trên ấn phẩm thông tin của Nhà nước. Mã số này do Chính phủ thống nhất quản lý. | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Số công báo. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Số hiệu: | 114/2004/TT-BTC | Ngày đăng công báo: | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày đăng công báo. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Loại văn bản: | Thông tư | Người ký: | Huỳnh Thị Nhân |
Ngày ban hành: Ngày ban hành là ngày, tháng, năm văn bản được thông qua hoặc ký ban hành. | 26/11/2004 | Ngày hết hiệu lực: Ngày hết hiệu lực là ngày, tháng, năm văn bản chính thức không còn hiệu lực (áp dụng). | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày hết hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Áp dụng: Ngày áp dụng là ngày, tháng, năm văn bản chính thức có hiệu lực (áp dụng). | Tình trạng hiệu lực: Cho biết trạng thái hiệu lực của văn bản đang tra cứu: Chưa áp dụng, Còn hiệu lực, Hết hiệu lực, Hết hiệu lực 1 phần; Đã sửa đổi, Đính chính hay Không còn phù hợp,... | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Tình trạng hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! | |
Lĩnh vực: | Đất đai-Nhà ở, Thuế-Phí-Lệ phí |
TÓM TẮT VĂN BẢN
* Hướng dẫn về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP như sau: trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh... Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất... Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản... UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào Nghị định 188, Thông tư này để ban hành giá các loại đất cụ thể. Khung giá đất mới chỉ áp dụng cho những giao dịch diễn ra sau 01/01/2005... Thông tư này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.
Xem chi tiết Thông tư 114/2004/TT-BTC tại đây
tải Thông tư 114/2004/TT-BTC
Nếu chưa có tài khoản, vui lòng Đăng ký tại đây!
THÔNG TƯ
CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 114/2004/TT-BTC NGÀY 26 THÁNG 11 NĂM
2004 HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP
NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá các loại đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) để quyết định và công bố công khai giá đất cụ thể tại địa phương như sau:
I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1- Phương pháp so
sánh trực tiếp
1.1- Việc định
giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa
điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để
thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến
5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ
tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần
định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên
sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu
thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu
thập thông tin:
Những thông tin
cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát
để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không
thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu
thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời
hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các
cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời
gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến
thời điểm định giá đất.
- Những thông tin
cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc
điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường
phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên
đất);
+ Môi trường (bao
gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước;
mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm
những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay
không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa
giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);
+ Các đặc điểm về
pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế,
đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm
chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
+ Thống kê các
mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều
kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của
thông tin:
Những thông tin
trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những
cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông
tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.
Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời
gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống,
không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch
quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những
thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để
lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần
định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác
định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính
của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố
khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất
cần định giá |
= |
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh |
± |
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành
từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá |
Trong đó, mức
tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu
đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những
khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô
nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất
cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia
và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá
đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công
quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất
cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc
điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách
lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính
toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
Ví dụ, áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví
dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu
đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong
quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị
loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về
một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu
đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư
xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là
125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).
Với tất cả thông
tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B
như sau:
Các tiêu chí so sánh |
Những điểm giống nhau |
Những điểm khác nhau |
||
Khu đất A |
Khu đất B |
Khu đất A |
Khu đất B |
|
1. Căn cứ pháp lý |
Có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất |
Có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất |
|
|
2. Mục đích sử dụng |
Đất ở tại đô thị loại V |
Đất ở tại đô thị loại V |
|
|
3. Vị trí đất |
Vị trí 1: Đất có một mặt tiền
liền cạnh với đường phố |
Vị trí 1: Đất có một mặt tiền
liền cạnh với đường phố |
|
|
4. Loại đường phố |
Loại 2 |
Loại 2 |
|
|
5. Chiều rộng mặt tiền (m) |
|
|
100 |
70 |
6. Chiều sâu của khu đất |
|
|
250 |
285,7 |
7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông |
|
|
- Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với đường
hẻm lớn) |
- Kém thuận lợi hơn (có một mặt tiếp giáp với
đường hẻm lớn) |
8. Môi trường - Độ ồn ào - Độ bụi |
- ồn ào |
- ồn ào |
- Bụi |
- ít bụi hơn |
7. Tài sản trên đất |
Không |
Không |
|
|
8. Tình trạng mua bán |
Tự nguyện |
Tự nguyện |
|
|
Từ việc so sánh,
cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau
và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó
điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với
phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.
Có thể sử dụng
cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho tổng
tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí
tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có
khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các
điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn
cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:
- Chiều rộng mặt tiền khu đất |
Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm |
Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B |
- Chiều sâu của khu đất |
Ngắn hơn: 10 điểm Sâu hơn: 9 điểm |
Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B |
- Giao thông |
Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8,5 điểm |
Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B |
- Độ bụi |
Bụi: 8 điểm Ít bụi hơn: 9 điểm |
Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B |
Mỗi điểm kém giảm
đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A).
Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức
giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định
giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt
tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của
khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% =
9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do khác
biệt B kém A:
28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng
thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng
Tổng số tăng giá do khác
biệt B hơn A: 6,25
tỷ đồng
Giá khu đất A
được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B
được tính toán như sau:
A’ =
125 - 28,125
+ 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá
một mét vuông là:
103.125 triệu
đồng :
25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.
Tương tự như vậy,
giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với
khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã
điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của
khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.
Đơn giá khu đất B
được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở
trên:
(4,125 +
4,5 + 4,05) : 3
= 4,225 (triệu đ/m2)
Như vậy, đơn giá
đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ
để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị
các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây
lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi
tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật
kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Giá đất tại thời điểm xác định giá |
= |
Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của
đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá |
- |
Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá |
Trong đó:
Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời
điểm xác định giá |
= |
Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây
dựng các công trình |
- |
Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) |
x |
Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây
dựng các công trình |
x |
Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư |
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những
công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui
định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở,
ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp
tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các
công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết
thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính
theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng
đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá
cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế
đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.
2.1- Việc định
giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định
giá mang lại.
- Đối với đất
được sử dụng đó cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) đó
cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê
đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại
đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định
giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu
được hàng năm.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng
thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao
gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản
xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước;
khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực từ phổ
biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui
định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm
quyền phát hành).
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công
thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm |
= |
Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước
1 |
- |
Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 |
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức
sau:
Giá đất ước tính |
= |
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng |
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không
thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời
điểm xác định giá đất.
Ví dụ, áp dụng
phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm)
hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông
Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
|
ĐV tính |
Năm 2001 |
Năm 2002 |
năm 2003 |
Tổng sản lượng lúa cả năm |
kg |
15.000 |
20.000 |
12.000 |
Giá bán bình quân năm |
đ/kg |
2.500 |
2.500 |
2.700 |
Tổng thu nhập |
đồng |
37.500.000 |
50.000.000 |
32.400.000 |
Giá thành |
đ/kg |
1.150 |
1.100 |
1.250 |
Chi phí sản xuất |
đồng |
17.250.000 |
22.000.000 |
15.000.000 |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*)
kỳ hạn 12 tháng |
% |
6,5 |
7,0 |
7,5 |
Ghi chú: (*) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại
tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập
của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
+ Tổng chi phí
sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần
túy bình quân một năm là:
=
21.883.333 (đ/ha)
+ Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình
quân là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta
(10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở Bước 4, Mục 2,
Phần I Thông tư này sẽ là:
Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa |
= |
1.883.333 7 |
x |
100 |
= |
312.619.000
(đ/ha) |
|
|
|
|
hoặc |
ằ |
31.260 đ/m2 |
Như vậy, giá trị
đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260
đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.
2.2- Khấu trừ giá
trị tài sản trên đất
Đối với đất đã có
xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã có trồng cây lâu
năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả thì khi tính giá
đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc,
cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất
như hướng dẫn tại điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư này.
3.1. Khi thực
hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập
thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại
đất cần định giá như đã hướng dẫn tại điểm 1.1, Mục 1, Phần I Thông tư này; chỉ
áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố
thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị
trường.
3.2. Khi có loại
đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên
thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất.
3.3. Trong các
trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất
quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính
để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu
thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh
đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước
tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả
cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6
và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2
Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3.4- Các phương
pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất,
lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị
trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA
PHƯƠNG
1. Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá
đất
a. Tiến hành phân
định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi để áp khung
giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng,
trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù
hợp.
b. Tiến hành phân
hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất
rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Việc phân hạng
đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và
các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Trường hợp các
tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ
thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.
c. Quy định các
tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù
hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị
trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các
tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất cho các loại đất, cụ thể sau:
- Đối với đất làm
muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại
vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập
trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên
huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào
khoảng cách với đường giao thông liên xã).
- Đối với đất ở,
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ
thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất
định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực
đất để định giá.
d. Quy định các
tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị
trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng
đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của
địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định
tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ điều kiện
cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường
phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng
đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại
vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để
định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10,
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
e. Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp
có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung
giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định cho đúng với các loại đô thị
ở địa phương.
2. Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể
a. Giá đất phải
được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy
hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất
thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng
sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục
đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc
tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích
khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b. Mức giá cụ thể
của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không
được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô
thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của
các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Trường hợp giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động
(biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh qui định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những
loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
c. Định giá cụ
thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định
khung giá đất:
- Đối với đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng
sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác
định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1 Phần II Thông tư này.
Trường hợp cùng
một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác
nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất
nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của
vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của
cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con
khác nhau.
Căn cứ vào điều
kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một
trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho
từng hạng đất
Trong mỗi hạng
đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành chính đã xác định
lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện. Sau đó, tiến
hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định
giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích
(m2) của từng thửa đất.
Giá hạng đất
(tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá
của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau
đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.
Cách thức định
giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp cho từng
hạng đất nêu trên.
Căn cứ tiêu chuẩn
các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các hạng đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá
đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các
hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất
định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất
so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu
chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.
Giá đất của các
loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất
của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng
hạng đất.
Ví dụ: Giả định
xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H
theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2;
các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự
là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1
được tính cụ thể như sau:
Hạng đất |
Hệ số hạng đất định giá |
Giá hạng đất xác định trước (đ/m2) |
Giá các hạng đất cụ thể (đ/m2) |
1 |
2 |
3 |
4 = 2 x 3 |
Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 |
1,00 0,85 0,67 0,50 0,32 0,10 |
80.000 |
80.000 68.000 53.000 40.000 25.600 8.000 |
Ở những nơi không có đất
hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.
- Đối với đất ở,
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo
vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị
trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất
cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có
mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau
của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác
định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại
đô thị.
Riêng đối với một
số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao
thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương
mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất
được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá
tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất
này để định giá.
- Đối với đất ở;
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo
vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.
Căn cứ vào điều
kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng
một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho
từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí
đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba
(03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất.
Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương
pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn
vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng
vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức
giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của
từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị
trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại
đường phố hoặc từng đường phố.
Cách thức xác
định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu
trên.
Căn cứ vào tiêu
thức xếp loại vị trí đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị
trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc:
Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng
với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có
hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định
giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất
cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá
đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá
đất của từng loại đất.
Ví dụ: Giả định
xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do
Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã
xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4
của đường loại 1 theo thứ tự là: 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các
vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:
Vị trí đất |
Hệ số vị trí định giá |
Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) |
Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) |
1 |
2 |
3 |
4 = 2 x 3 |
Vị trí số 1 Vị trí số 2 Vị trí số 3 Vị trí số 4 |
1,00 0,80 0,65 0,40 |
67.000 |
67.000 53.600 43.550 26.800 |
Đối với đất ở,
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị
mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của
đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ
thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại
đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại
Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
d. Định giá cụ
thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:
- Đối với đất
rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại
Điểm c Mục 2 Phần II Thông tư này.
Mức giá cụ thể
cho từng hạng đất của đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt
quá mức giá cụ thể từng hạng đất của đất rừng sản xuất.
- Đối với đất
nông nghiệp khác theo qui định tại Tiết đ Mục 4 Điều 6 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai:
Giá các loại đất
nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong
cùng vùng (nếu không có đất liền kề).
Mức giá đất cụ
thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá
cụ thể đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc mức giá cao nhất đã
qui định cho đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.
- Đối với đất xây
dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp:
Căn cứ mức giá cụ
thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá đất ở để định giá đất
xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp theo nguyên tắc: Đất
xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại nông thôn thì căn
cứ vào giá đất ở tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công
trình sự nghiệp tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị.
Mức giá cụ thể
qui định cho từng vị trí đất của đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công
trình sự nghiệp tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân đã quy
định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận
gần nhất nếu không có liền kề.
- Đối với đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng
theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công
trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (tại Tiết e Mục 5
Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai).
Căn cứ mức giá cụ
thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để
định giá cho các loại đất trên, cụ thể là:
+ Trường hợp các
loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở hoặc chỉ liền kề đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì căn cứ vào giá đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất để định giá.
+ Trường hợp các
loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại
đất có mức giá cao nhất.
Mức giá cụ thể
quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức
giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất
ở, hoặc là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề.
3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh:
a. Giá đất tại
khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
- Khi định giá
đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ
ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1
Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
hướng dẫn xác định giá đất tại Thông tư này.
- Trước khi quyết
định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo,
trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên
tắc qui định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: "Đất tại khu vực
giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch
thì mức giá như nhau".
Trong trường hợp
đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu
hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách
thu hút đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch
nhau nhưng tối đa không quá 20%.
- Trường hợp các
địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh,
thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
b. Giá đất tại
khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu
vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do
tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau.
Trường hợp tại
khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại
khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu
vực.
Đối với đất ở tại
nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và
thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với
nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực
này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận
dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.
Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.
III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1. Căn cứ vào
Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
những nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
giá đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại
đất tại địa phương.
2. Hàng năm Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh bố trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực
hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuê tư vấn về giá đất và định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai
thực hiện các quyết định về giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho
cán bộ quản lý giá đất tại địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo
các quy định hiện hành của Nhà nước.
Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ
Tài chính theo đúng qui định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh
lệch giá lớn thì phải báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét
điều chỉnh khung giá các loại đất.
3. Thông tư này
có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kỳ từ ngày đăng Công báo.
Thông tư này thay
thế Thông tư số 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên Bộ Ban Vật giá
Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính Hướng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá
các loại đất.
Trong quá trình
thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.