Công văn 2578/BXD-QLN 2022 hướng dẫn quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội

Kính gửi: Sở Xây dựng thành phố Hà Nội

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 1397/SXD-PTĐT ngày 04/3/2022 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội đề nghị hướng dẫn một số nội dung thực hiện quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Quy định pháp luật

1.1. Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trong việc phát triển nhà ở xã hội

(1) Việc yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, đã được quy định từ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:

- Tại điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành từ 10/01/2014) có quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

- Tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.

- Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015 và thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ) có quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".

- Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2021) có quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

(2) Ngoài ra, theo Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội về quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội thì khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội” (Điều 1)

1.2. Về phân loại đô thị

Tại Điều 11 Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Phân loại đô thị có quy định về thẩm quyền quyết định phân loại đô thị như sau: “Thủ tướng Chính phủ quyết định công nhận đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định công nhận đô thị loại III và loại IV. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận đô thị loại V”.

Tại khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập đề án phân loại đô thị cho các đô thị loại đặc biệt và loại I là thành phố trực thuộc trung ương; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập đề án phân loại đô thị cho các đô thị loại I là thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, đô thị loại II, loại III, loại IV và loại V.

Tại khoản 1 và 5 Điều 13 Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có quy định: Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định đề án phân loại đô thị đối với đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và loại IV; Sở Xây dựng tổ chức thẩm định đề án phân loại đô thị loại V; Người có thẩm quyền phân loại đô thị quy định tại Điều 11 của Nghị quyết này có trách nhiệm xem xét, quyết định công nhận loại đô thị trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình, đề án phân loại đô thị và báo cáo thẩm định.

2. Ý kiến của Bộ Xây dựng

(1) Pháp luật về quy hoạch đô thị quy định việc xác định loại đô thị là căn cứ theo Quyết định công nhận đô thị của Thủ tướng Chính phủ (đối với đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II) hoặc Bộ trưởng Bộ Xây dựng (đối với đô thị loại III và loại IV) hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với đô thị loại V).

Pháp luật về nhà ở chỉ quy định việc bắt buộc (kể từ thời điểm Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ có hiệu lực thi hành) dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị (viết tắt là Dự án) mà địa điểm thực hiện Dự án thuộc đô thị từ loại 3 trở lên (loại đô thị do cơ quan có thẩm quyền công nhận theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị) mới phải dành 20% quỹ đất ở trong Dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ.

Pháp luật thủ đô, Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội quy định khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.

Thành phố Hà Nội hiện có 12 quận, 01 thị xã Sơn Tây (đã được Bộ Xây dựng công nhận là đô thị loại III tại Quyết định số 655/QĐ-BXD ngày 13/4/2006); 21 thị trấn thuộc các huyện (Bộ Xây dựng hiện chưa có thông tin việc thực hiện công nhận loại đô thị theo thẩm quyền UBND thành phố Hà Nội). Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hà Nội báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội rà soát việc tổ chức đánh giá phân loại đô thị trình các cơ quan có thẩm quyền công nhận loại đô thị và theo thẩm quyền công nhận thị trấn, khu vực dự kiến hình thành đô thị trong tương lai đạt tiêu chí phân loại đô thị làm cơ sở để áp dụng quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ để thực hiện việc dành diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Nghị quyết số 06/2013/NQ- HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội

(2) Căn cứ các quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ) thì đối với mỗi dự án xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư dự án phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội tại mỗi dự án không phù hợp với quy hoạch của địa phương thì UBND thành phố Hà Nội phải thực hiện báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội).

Trường hợp trong đồ án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (sau đây viết tắt là Dự án) mà trong đồ án đó chủ đầu tư đã xác định và dành đủ 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội thì khi phân chia Dự án thành nhiều dự án thành phần thì pháp luật về nhà ở không có quy định các dự án thành phần này phải dành thêm quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội.

(3) Theo văn bản số 1397/SXD-PTDT của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, trước đây, thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, thành phố Hà Nội đã yêu cầu tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn 30 quận, huyện, thị xã thuộc Thành phố phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, văn bản này chưa nêu rõ kết quả việc triển khai thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn các xã thuộc các huyện và thị xã Sơn Tây của thành phố Hà Nội.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hà Nội báo cáo cụ thể việc triển khai thực hiện Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội; rà soát các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn các xã thuộc các huyện và thị xã Sơn Tây của thành phố Hà Nội đảm bảo các dự án này được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng; phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 1397/SXD-PTĐT ngày 04/3/2022 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, đề nghị Quý Sở nghiên cứu, thực hiện./.