Công văn 640/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ 2020 về việc đăng ký biến động đất đai cho người trúng đấu giá tài sản gắn liền với đất

Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh

Tổng cục Quản lý đất đai nhận được Công văn số 1313/TNMT-ĐKĐĐ ngày 12/03/2020 của Quý Sở về việc hướng dẫn thủ tục đối với người trúng đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê do Ngân hàng phát mại tài sản thế chấp. Sau khi nghiên cứu, nếu không có tình tiết nào khác, Tổng cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

1. Về phản ánh tại Công văn số 1313/TNMT-ĐKĐĐ

Theo nội dung Công văn số 1313/TNMT-ĐKĐĐ thì năm 2000 Công ty Cổ phần sản xuất bao bì và hàng xuất khẩu (PROMEXCO) được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh cho thuê 4.060 m2 đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng Trung tâm thương mại và dịch vụ hàng xuất nhập khẩu. Ngày 07/12/2011, Công ty được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BE326880, số vào sổ CT00511. Năm 2017, Công ty thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Do gặp khó khăn về tài chính, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam đã phát mại tài sản thế chấp của Công ty. Ngày 25/6/2019, Công ty đấu giá hợp danh Liên Minh đã tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá là ông Nguyễn Văn Tuấn. Ông Tuấn đã trả đủ tiền mua tài sản trúng đất giá. Sau khi trúng đấu giá tài sản gắn liền với đất, ông Tuấn đã làm thủ tục đăng ký biến động tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường còn băn khoăn về việc xác định bảo đảm điều kiện theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai. Đến nay, ông Tuấn đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh.

2. Quy định của pháp luật và hướng giải quyết

Tại Điều 33 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm.

Tại Điểm b Khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) quy định một trong những điều kiện mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm là người mua tài sản gắn liền với đất thuê có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư.

Tại Điều 6 của Luật Đầu tư năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) quy định những ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh đã quy định cụ thể tên các loại ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh (Luật Đầu tư năm 2005, tại Điều 30 quy định về lĩnh vực cấm đầu tư chỉ quy định chung như “các dự án gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng, di tích lịch sử, văn hóa, đạo đức, thuần phong mỹ tục Việt Nam...” mà không nêu cụ thể loại hình ngành, nghề nào).

Tại Điều 71 của Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14/9/2015 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp (trong đó phạm vi điều chỉnh của Nghị định có điều chỉnh việc đăng ký hộ kinh doanh) và Thông tư số 02/2019/TT-BKHĐT ngày 08/1/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 20/2015/TT- BKHĐT ngày 01/12/2015 của Bộ Kế hoạch và đầu tư hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp, quy định tại Phụ lục III-1 về mẫu GIẤY ĐỀ NGHỊ ĐĂNG KÝ HỘ KINH DOANH thì tại mẫu Giấy này phải thể hiện thông tin “địa điểm kinh doanh” và có nội dung “Tôi và các cá nhân tham gia thành lập hộ kinh doanh cam kết:… - Địa điểm kinh doanh thuộc quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp của tôi và được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật”; tại mẫu GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ HỘ KINH DOANH (Phụ lục VI-1) có thể hiện thông tin “2. Địa điểm kinh doanh …”. Như vậy, đối với trường hợp cá nhân mua tài sản đấu giá trên đất thuê trả tiền hàng năm thì việc đăng ký kinh doanh và cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh chỉ được thực hiện sau khi người đăng ký kinh doanh đã có địa điểm kinh doanh được xác lập và thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của người đăng ký kinh doanh. Vì vậy, việc cá nhân được cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh sau thời điểm mua tài sản là phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn Tuấn, việc mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm tại thời điểm Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực thi hành để đầu tư kinh doanh Trung tâm thương mại và dịch vụ hàng xuất nhập khẩu mà không thuộc những ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh quy định tại Điều 6 Luật Đầu tư 2014, đến nay ông đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư thì đã đảm bảo điều kiện về ngành, nghề kinh doanh phù hợp với lĩnh vực đầu tư, đủ điều kiện theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai.

Tổng cục Quản lý đất đai đề nghị Quý Sở căn cứ các quy định nêu trên, rà soát hồ sơ cụ thể của ông Nguyễn Văn Tuấn để giải quyết, trường hợp ngoài điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai, nếu đáp ứng các điều kiện còn lại quy định tại Khoản 1, 2 Điều 189 của Luật Đất đai thì giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai, trình tự thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 84 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Trên đây là ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai để Quý Sở nghiên cứu hướng dẫn thực hiện, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật./.