English 
Trả lời:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải đáp ứng 05 điều kiện như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Không có tranh chấp;
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua hình thức như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
[…]
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng/Phòng công chứng hoặc UBND xã/phường.
Từ những căn cứ nêu trên thì đối với trường hợp của bạn mặc dù bạn đã ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay) nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa có hiệu lực pháp luật, về nguyên tắc thì mảnh đất đó vẫn đang thuộc quyền sở hữu hữu của bạn.
Nếu bạn đang xảy ra tranh chấp hoặc có vấn đề khúc mắc với người mua thì bạn có thể thỏa thuận lại với họ hoặc yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ngoài ra bạn cần căn cứ vào các nội dung đã ký kết trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay), nếu bên nào gây thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường cho bên còn lại.
Xem thêm: Thủ tục sang tên Sổ đỏ từ ngày 01/7/2025 [Mới nhất]
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề “Bán đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có đòi lại đất được không?” dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
