Công văn 1839/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về quyền sở hữu phần tầng hầm nhà chung cư The Mannor Hà Nội và hướng dẫn về quản lý sử dụng nhà chung cư

Ngày 16/7/2009, UBND thành phố Hà Nội có Công văn số 6809/UBND-XDĐT  đề nghị hướng dẫn xác định quyền sở hữu phần tầng hầm của nhà chung cư The Mannor Hà Nội và Văn bản số 165/09/CV-PL/BITEXCO ngày 28/7/2009 của BITEXCO đề nghị hướng dẫn một số vấn đề liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Về quyền sở hữu phần tầng hầm tại nhà chung cư The Mannor Hà Nội

Theo hồ sơ, tài liệu hiện có, Bộ Xây dựng nhận thấy, để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu phần tầng hầm nhà chung cư The Mannor Hà Nội, cần phải xem xét các nội dung, thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán đã ký giữa BITEXCO với khách hàng và các hồ sơ, tài liệu dự án được duyệt, cụ thể là:

a) Về nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ mà BITEXCO ký với khách hàng

Theo nội dung các Hợp đồng ký với khách hàng ngày 01/11/2004, tại Điều 2. Đối tượng hợp đồng quy định: "Bên A tại đây đồng ý bán và Bên B đồng ý mua một (01) căn hộ tại The Mannor với những đặc điểm được mô tả dưới đây...". Theo đó, các Hợp đồng nêu trên chỉ có thoả thuận về việc Bên A (BITEXCO) đã đồng ý bán cho Bên B (khách hàng) mua phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư để sở hữu riêng mà không có quy định về phần sở hữu chung.

Một số Hợp đồng được BITEXCO ký với khách hàng ngày 19/12/2007, tại Điều 2. Đối tượng Hợp đồng quy định: "Bên A đồng ý bán và Bên B đồng ý mua một (01) căn hộ tại The Mannor với những đặc điểm cấu trúc, nội thất của căn hộ được mô tả tại Phụ lục 01, Mục 1 Phụ lục 02 đính kèm Hợp đồng này..."; tại Điều 12. Công trình tiện ích quy định: “…bãi đỗ xe, tầng hầm, khu trung tâm thương mại, nhà hàng thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của bên A. Các công trình tiện ích như: sân, vườn, hành lang, lối đi…là tài sản thuộc sở hữu chung và được quản lý, sử dụng theo quy chế của Ban quản lý toà nhà ”. Như vậy, các Hợp đồng này được ký sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đã có quy định ngoài phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư mà Bên A (BITEXCO) thỏa thuận bán cho Bên B để sở hữu riêng còn có quy định về phần sở hữu chung. Tuy nhiên, trong Hợp đồng chưa đề cập đến phần sở hữu chung làm nơi để xe theo quy định của pháp luật về nhà ở.

b) Về phân bổ chi phí đầu tư xây dựng và phương án kinh doanh tầng hầm

Sau khi xem xét các yếu tố liên quan đến phân bổ chi phí đầu tư xây dựng phần tầng hầm, phương án kinh doanh của Dự án và báo cáo kiểm toán cho thấy: chi phí xây dựng tầng hầm được tính riêng và không phân bổ vào giá bán các căn hộ trong nhà chung cư The Mannor Hà Nội và giá trị phần tầng hầm đã được BITEXCO đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao.

Trên cơ sở các Hợp đồng BITEXCO đã ký với khách hàng và hồ sơ, tài liệu dự án được duyệt, việc BITEXCO khẳng định tầng hầm là phần sở hữu riêng của BITEXCO trong nhà chung cư The Mannor Hà Nội là có cơ sở.

2. Về mức phí trông giữ xe, phí quản lý vận hành nhà chung cư

Mặc dù tầng hầm là sở hữu riêng của BITEXCO nhưng phải phục vụ trước hết cho việc để xe đạp, xe máy và ô tô của các hộ dân trong nhà chung cư với mức phí trông giữ xe do UBND thành phố Hà Nội ban hành.

UBND thành phố Hà Nội cần sớm ban hành mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư làm cơ sở cho các chủ đầu tư cân đối, tính toán phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án.

3. Hướng dẫn  một số quy định quản lý sử dụng nhà chung cư

a) Về việc Chủ đầu tư chủ trì Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Trên thực tế, BITEXCO trực tiếp đầu tư xây dựng nhà chung cư The Mannor, trực tiếp bán cho người mua các căn hộ trong nhà chung cư này. Vì vậy, BITEXCO sẽ chủ trì và chi phí cho việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

b) Về việc quyết định các vấn đề tại Hội nghị nhà chung cư:

Theo quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 8/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.

Giá trị phiếu biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư của Chủ đầu tư, các chủ sở hữu khác tương ứng với tổng diện tích thuộc sở hữu riêng của họ trong nhà chung cư.

c) Về việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với nhà chung cư được bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành

Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà Chủ đầu tư chưa thu 2% thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Kinh phí đóng góp được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được tính đối với từng công việc bảo trì cụ thể.

d) Về tư cách thành viên Ban quản trị

Tại khoản 1, Điều 12 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư  hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư. Vì vậy, sau khi thành viên Ban quản trị bán căn hộ đi nơi khác thì người đó không còn là chủ sở hữu trong nhà chung cư và đương nhiên không còn là thành viên của Ban quản trị.

Ban quản trị có thể tổ chức Hội nghị bất thường (khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư) để bãi miễn thành viên Ban quản trị nêu trên và bầu bổ sung thành viên mới vào Ban quản trị.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng, đề nghị UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo các Sở, ban ngành nghiên cứu, sớm ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và hướng dẫn các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân liên quan thực hiện./.