Công văn 1730/QLĐĐ-CSPC 2025 về việc trả lời phản ánh kiến nghị liên quan đến Luật Đất đai 2024 về buộc khôi phục hiện trạng ban đầu đối với trường hợp sử dụng đất phù hợp quy hoạch

Kính gửi: Bà Hoàng Thị Lý

Cục Quản lý đất đai được Bộ Nông nghiệp và Môi trường giao nghiên cứu, trả lời phản ánh kiến nghị của Bà (Mã số PAKN: 1751882840281) với nội dung sau:

Kiến nghị về vướng mắc trong áp dụng Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP về việc: Áp dụng biện pháp “buộc khôi phục hiện trạng ban đầu” đối với trường hợp sử dụng đất phù hợp quy hoạch

I. Các vụ việc điển hình

1. Trường hợp đại diện doanh nghiệp: Khu du lịch sinh thái Vườn Xoài (Đồng Nai) • Tình hình: Doanh nghiệp bị xử phạt, truy thu hơn 154 tỷ đồng và buộc “khôi phục hiện trạng ban đầu” dù đã sử dụng ổn định từ năm 2006, hiện trạng đất phù hợp quy hoạch thương mại - dịch vụ được duyệt năm 2022. • Bất cập: Việc xử lý bỏ qua thực tiễn phát triển và tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024, gây lãng phí nguồn lực và tạo rào cản pháp lý đối với doanh nghiệp có thiện chí hợp thức hóa theo quy định mới.

2. Trường hợp đại diện người dân: Nhiều hộ sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích • Tình hình: Nhiều hộ gia đình bị xử lý, buộc khôi phục hiện trạng dù đất đã sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. • Bất cập: Sự lúng túng, không thống nhất trong áp dụng Điều 139 Luật Đất đai 2024 và các điều từ 8 đến 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP dẫn đến tình trạng áp dụng cứng nhắc, thiếu linh hoạt, trái tinh thần hợp pháp hóa có điều kiện của luật mới.

II. Nội dung vướng mắc, bất cập

1. Hiểu sai và vô hiệu hóa Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 • Khoản 3 Điều 139 cho phép cấp Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện: ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và thực hiện nghĩa vụ tài chính. • Tuy nhiên, nhiều địa phương đang hiểu sai rằng Khoản 3 chỉ áp dụng cho vi phạm trước ngày 01/7/2014, dẫn đến từ chối áp dụng cho các trường hợp phát sinh sau mốc này, trái với bản chất của điều luật và nguyên tắc giải thích pháp luật theo Điều 62 Nghị định 78/2025/NĐ-CP.

2. Biện pháp “khôi phục hiện trạng ban đầu” bị lạm dụng • Đây là biện pháp khắc phục hậu quả nặng nề, đáng lẽ chỉ nên áp dụng với hành vi có tính chất chiếm đoạt, cố tình vi phạm. • Trong thực tiễn, biện pháp này đang bị áp dụng phổ biến cho cả những trường hợp sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch, gây thiệt hại lớn về kinh tế - xã hội và cản trở việc thực hiện tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024. 3. Mâu thuẫn với chủ trương cải cách và định hướng phát triển • Việc tiếp tục áp dụng cứng nhắc biện pháp khôi phục hiện trạng đi ngược với mục tiêu của Luật Đất đai 2024, là hợp pháp hóa có điều kiện, công khai, minh bạch. • Cách xử lý hiện tại trái với tinh thần các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc, hỗ trợ doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư và tận dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

III. Cơ sở thực tế và văn bản liên quan • Báo cáo số 149/BC-BTNMT ngày 18/6/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Báo cáo số 180/BC-BTC ngày 15/5/2025 của Bộ Tài chính đều có cùng đề xuất: Không nên áp dụng biện pháp khôi phục hiện trạng đối với các trường hợp đủ điều kiện chuyển mục đích, phù hợp quy hoạch và có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính. • Đây là quan điểm tiến bộ, cần được cụ thể hóa thành văn bản hướng dẫn thực thi.

Trân trọng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, hướng dẫn và chỉ đạo cụ thể nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Cục Quản lý đất đai trân trọng cảm ơn Bà đã gửi kiến nghị đến Bộ. Về kiến nghị này Cục Quản lý đất đai trả lời như sau:

Nội dung phản ánh của Bà không nêu rõ Khu du lịch sinh thái Vườn Xoài (Đồng Nai) bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi gì trong lĩnh vực đất đai, do vậy không có cơ sở để trả lời.

Tại Điều 11 Luật Đất đai đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai trong đó có các hành vi nghiêm cấm đối với người sử dụng đất.Tại Điều 31 Luật Đất đai đã quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Các hành vi vi phạm quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm chính trong lĩnh vực đất đai được xây dựng trên cơ sở các quy định cấm, nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định trong Luật Đất đai và các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật.

Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định về việc xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (bao gồm: lấn đất, chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất).

Việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả "Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai" đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích được quy định từ Điều 8 đến Điều 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Cục Quản lý đất đai trân trọng cảm ơn và mong tiếp tục nhận được sự quan tâm, đồng hành của Bà trong lĩnh vực đất đai./.