Công văn 8784/CT-TTHT của Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh về việc chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Trả lời văn thư số 103/CV/NHG/TCKT ngày 24/10/2012 của Công ty về việc chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Cục Thuế TP có ý kiến như sau:

- Căn cứ khoản 9 điều 7 chương II Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (GTGT):

“Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

…

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

…”

- Căn cứ điều 17 chương V Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/07/2012 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN);

Với ví dụ do Công ty nêu tại văn thư trên:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nếu thu nhập tính thuế phát sinh bằng 0 đồng thì không phát sinh thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho khách hàng A, hai bên mua bán xác định tổng giá chuyển nhượng là 120 tỷ đồng (đã bao gồm thuế GTGT), trong đó giá đất được trừ là 119.990.000.000 đồng (việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT phải thực hiện theo đúng hướng dẫn tại điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC nêu trên, cụ thể là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng nếu có …) thì ghi hóa đơn như sau:

- Giá chuyển nhượng bất động sản (chưa có thuế GTGT):           119.999.090.909đ

- Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT:                                      119.990.000.000đ

- Cộng tiền hàng:                                                                               9.090.909đ

- Thuế suất:                                                                                                10%

- Thuế GTGT:                                                                                       909.091đ

Tổng giá thanh toán:                                                                 120.000.000.000đ

Trường hợp tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho khách hàng, hai bên mua bán xác định tổng giá chuyển nhượng là 120 tỷ đồng chưa bao gồm thuế GTGT thì ghi hóa đơn như sau:

- Giá chuyển nhượng bất động sản:                                           120.000.000.000đ

- Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT:                                      119.990.000.000đ

- Cộng tiền hàng:                                                                              10.000.000đ

- Thuế suất:                                                                                                10%

- Thuế GTGT:                                                                                     1.000.000đ

Tổng giá thanh toán:                                                                 120.001.000.000đ

Công ty kê khai thuế GTGT và thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 01/GTGT và mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính

Cục Thuế TP thông báo Công ty biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này.