Công văn 1360/CTCTH-TTHT của Cục Thuế Thành phố Cần Thơ về việc chi phí chi thù lao môi giới kinh doanh bất động sản

Cục Thuế TP. Cần Thơ nhận được công văn số, 58/CV-CTY ngày 12/3/2024 của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển nhà Cần Thơ (sau đây gọi là Công ty Phát triển Nhà Cần Thơ) về việc hướng dẫn về chi phí chi thù lao môi giới kinh doanh bất động sản. Cục Thuế TP. Cần Thơ có ý kiến như sau:

- Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13

+ Tại khoản 2 Điều 62 quy định:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2.Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

...”

+ Tại Điều 64 quy định:

“Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.”

+ Tại Điều 65 quy định:

Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.”

- Căn cứ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị Định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Thông tư số 111/2013/TT-BTC)

+ Tại điểm c khoản 2 Điều 2 quy định:

“Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

...

2. Thu nhập từ tiền lương, tiền công

Thu nhập từ tiền lương, tiền công là thu nhập người lao động nhận được từ người sử dụng lao động, bao gồm:

...

c) Tiền thù lao nhận được dưới các hình thức như: tiền hoa hồng đại lý bán hàng hóa, tiền hoa hồng môi giới; tiền tham gia các đề tài nghiên cứu khoa học, kỹ thuật; tiền tham gia các dự án, đề án; tiền nhuận bút theo quy định của pháp luật về chế độ nhuận bút; tiền tham gia các hoạt động giảng dạy; tiền tham gia biểu diễn văn hóa, nghệ thuật, thể dục, thể thao; tiền dịch vụ quảng cáo; tiền dịch vụ khác, thù lao khác.

...”

+ Tại điểm i khoản 1 Điều 25 quy định:

“Điều 25. Khấu trừ thuế và chứng từ khấu trừ thuế

1. Khấu trừ thuế

Khấu trừ thuế là việc tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện tính trừ số thuế phải nộp vào thu nhập của người nộp thuế trước khi trả thu nhập, cụ thể như sau:

...

i) Khấu trừ thuế đối với một số trường hợp khác

Các tổ chức, cá nhân trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động (theo hướng dẫn tại điểm c, d, khoản 2, Điều 2 Thông tư này) hoặc ký hợp đồng lao động dưới ha (03) tháng có tổng mức trả thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên thì phải khấu trừ thuế theo mức 10% trên thu nhập trước khi trả cho cá nhân.

...”

- Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 2 Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh quy định:

“Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật, bao gồm cả một số trường hợp sau:

a) Hành nghề độc lập trong những lĩnh vực, ngành nghề được cấp giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật;”

- Căn cứ Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính quy định:

“Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư 119/2014/TT-BTC và Điều 1 Thông tư số 151/2014/TT-BTC) như sau:

“Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

1.Trừ các khoản chi không được trừ nêu tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp được tìm mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

b) Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.

c) Khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế giá trị gia tăng.

2. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:

...”

Căn cứ các quy định trên:

Trường hợp Công ty có phát sinh chi trả thù lao môi giới kinh doanh bất động sản cho cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nếu đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2013/QH13 và các khoản chi này đáp ứng quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 của Bộ Tài chính thì được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.

Trường hợp cá nhân có thu nhập từ hoạt động môi giới bất động sản nộp thuế theo quy định về cá nhân kinh doanh hành nghề độc lập nếu cá nhân đó đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có đăng ký thuế và đăng ký kinh doanh theo quy định về đăng ký kinh doanh. Cá nhân hành nghề độc lập thực hiện tự khai thuế, nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế.

Trường hợp cá nhân có thu nhập từ hoạt động môi giới bất động sản, có chứng chỉ hành nghề độc lập nhưng không có đăng ký kinh doanh theo quy định thì khi thực hiện chi trả Công ty có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN theo mức 10% đối với thu nhập từ hai triệu (2.000.000) đồng/lần trở lên trước khi trả cho cá nhân theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính. Cá nhân thực hiện quyết toán thuế TNCN theo quy định.

Việc xác định mức chi tối đa cho việc thù lao môi giới bất động sản không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế. Đề nghị Công ty căn cứ các quy định của pháp luật và đối chiếu với thực tế kinh doanh để thực hiện đúng theo quy định.

Cục Thuế TP. Cần Thơ đề nghị Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển nhà Cần Thơ tham khảo các nội dung nêu trên và thực hiện theo đúng các quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành./.