Công văn 242/CTBRV-TTHT 2024 chính sách thuế thu nhập cá nhân

Kính gửi: Ông Mai Đức Phát.

Địa chỉ: B07-06, Phú Đông Premier, 42 Lê Trọng Tấn, phường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Điện thoại: 0906870055.

Trả lời văn bản ngày 25/12/2023 (Cục Thuế nhận ngày 02/01/2024) của Ông Mai Đức Phát về việc chính sách thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có ý kiến như sau:

Căn cứ Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 quy định Thu nhập được miễn thuế:

“... 2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Căn cứ Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, tại Điều 1 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân:

"1. Khoản 2 và khoản 5 Điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau:

... "5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

... d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức."

…”;

Căn cứ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

- Tại Điều 2 quy định các khoản thu nhập chịu thuế:

“... 5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

…

e) Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

…”;

- Tại Điều 3 quy định các khoản thu nhập được miễn thuế:

“1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

…

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở; đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tỉnh đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

…”.

Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung một số nội dung;

- Tại Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

…

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

…

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

…

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.””;

- Tại Điều 21. Sửa đổi, bổ sung Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ (sau đây gọi là Thông tư số 156/2013/TT-BTC) như sau:

“... 5. Sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm d khoản 3 Điều 16 (vẫn còn hiệu lực)

“c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

…

d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. ”

…”;

Căn cứ Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ;

- Tại Điều 52 quy định thủ tục hồ sơ và trường hợp cơ quan thuế thông báo, quyết định miễn thuế, giảm thuế:

“1. Cơ quan thuế thông báo, quyết định miễn thuế, giảm thuế đối với các trường hợp sau:

a) Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều 4 Luật thuế Thu nhập cá nhân;

...”;

- Tại Điều 53 quy định thủ tục hồ sơ miễn thuế quy định tại điểm a khoản 1 Điều 52 Thông tư này:

“… 4. Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định, hồ sơ bao gồm:

Cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP. Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư này, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

…”;

- Tại Điều 87 quy định hiệu lực thi hành:

“1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2022.

2. Mẫu biểu hồ sơ khai thuế quy định tại Thông tư này được áp dụng đối với các kỳ tính thuế bắt đầu từ ngày 01/01/2022 trở đi. Đối với khai quyết toán thuế của kỳ tính thuế năm 2021 cũng được áp dụng theo mẫu biểu hồ sơ quy định tại Thông tư này.

...”.

- Tại Mục VII Phụ Lục II Danh mục mẫu biểu hồ sơ khai thuế (Ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/09/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính); quy định Mẫu biểu hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

"...

47. Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản).

...”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp cá nhân phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật, nếu thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN thì thực hiện các thủ tục miễn thuế theo quy định tại Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC; nếu không thuộc đối tượng được miễn thuế thì phải kê khai nộp thuế theo quy định tại Điều 17, khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Điều 87 Thông tư số 80/2021/TT-BTC nêu trên.

Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thông báo để Ông Mai Đức Phát được biết và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật./. V

(Đính kèm: Mẫu số 03/BĐS-TNCN: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

[01] Kỳ tính thuế: Lần phát sinh: Ngày ... tháng ... năm ...

[02] Lần đầu: □                 [03] Bổ sung lần thứ:...

I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[04] Tên người nộp thuế: …………………………………………………..................

[05] Mã số thuế (nếu có):  

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam):..........

[06.1] Ngày cấp:.................................. [06.2]   Nơi cấp:...........................................

[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam):.........................

[07.1] Ngày cấp:.................................. [07.2]   Nơi cấp:...........................................

[08] Địa chỉ chỗ ở hiện tại:................................................................................................

[09] Quận/huyện:.................... [10] Tỉnh/Thành phố:.....................................................

[11] Điện thoại:................................................... [12]    Email:..........................................

[13] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):..........................................................

[14] Mã số thuế (nếu có):

[15] Địa chỉ:....... ........................................................................................................

[16] Quận/huyện:.................... [17] Tỉnh/Thành phố:......................................................

[20] Tên đại lý thuế (nếu có):...................................................................................

[21] Mã số thuế (nếu có):

[22] Địa chỉ:.......

[23] Quận/huyện:.................... [24] Tỉnh/Thành phố:......................................................

[25] Điện thoại:.................................................. [26] Email:...............................................

[27] Hợp đồng đại lý thuế: [28] Số:................ [29]Ngày:.............................................

[30] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

...................................................................................................................................

[30.1] Số:................ [30.2]Do cơ quan:................[30.3]Cấp ngày:...........................

[31] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký

với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:.........................................

[31.1] Số................................... [31.2]... Ngày:.................................................... .......

[32] Hợp đồng chuyển nhượng trao đổi bất động sản:

[32.1] Số:................... [32.2]   Nơi lập............... [32.3] Ngày lập:...................