Kế hoạch 172/KH-UBND Hà Nội 2026 Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

I. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU

1. Mục đích.

Cụ thể hóa các quy định đã được sửa đổi, bổ sung của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, số 144/2025/QH15, quy định tại Điều 20 Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 các Chương trình, Kế hoạch của UBND Thành phố, Nghị quyết của HĐND Thành phố về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Triển khai tổ chức thực hiện Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 và Quy định quản lý đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô, các đồ án Quy hoạch phân khu đô thị trên địa bàn Thành phố đã được UBND Thành phố phê duyệt. Đồng thời thống nhất với định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm được UBND Thành phố phê duyệt Nhiệm vụ tại Quyết định số 813/QĐ- UBND ngày 21/02/2026. Thực hiện chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 02- NQ/TW ngày 17/3/2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới và các quy định của Luật Thủ đô.

Làm cơ sở để triển khai thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, Đề án quy gom đối với các nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, đảm bảo tiến độ và triển khai dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Thành phố; đảm bảo đồng bộ với Chương trình phát triển đô thị của Thành phố.

2. Yêu cầu.

Tuân thủ quy trình, quy định pháp luật hiện hành có liên quan của Nhà nước và Thành phố và các Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Đồng bộ với cơ chế chính sách, đảm bảo tính khả thi cao góp phần thực hiện công cuộc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị; đảm bảo đồng bộ các công trình kiến trúc, cảnh quan, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, tạo lập không gian kiến trúc đô thị hiện đại, hài hòa giữa khu vực cải tạo xây dựng lại Khu tập thể với tổng thể chung tại khu vực theo quy hoạch, xây dựng đồng bộ công trình kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án, phù hợp thực tiễn, đảm bảo sinh kế người dân; đáp ứng yêu cầu quản lý và phát triển đô thị của Thành phố trong giai đoạn mới.

Khi triển khai tổ chức thực hiện đảm bảo xác định chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc phù hợp với định hướng quy hoạch khu vực được duyệt, tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng, Tiêu chuẩn thiết kế và các quy định hiện hành. Xác định phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ.

Quy hoạch cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư cũ đã xuống cấp kết hợp chỉnh trang các khu nhà ở hiện có theo hướng tăng tầng cao công trình (phù hợp với định hướng quy hoạch phân khu đô thị được duyệt), giảm mật độ xây dựng, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích công cộng, diện tích cây xanh, quy mô diện tích tầng hầm để xe; đảm bảo nhu cầu tái định cư các hộ dân sinh sống trong các nhà tập thể cũ, cải thiện và nâng cao điều kiện nhà ở của nhân dân, tạo thêm quỹ sàn nhà ở cho khu vực và Thành phố; đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường.

III. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI THỰC HIỆN

1. Đối tượng.

Toàn bộ nhà chung cư theo Danh mục được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5456/QĐ-UBnD ngày 05/11/2025.

2. Phạm vi.

Triển khai tại 48 phường, xã nơi có nhà chung cư cũ gồm: (1) Đống Đa; (2) Láng; (3) Kim Liên; (4) Văn Miếu - Quốc Tử Giám; (5) Ô Chợ Dừa; (6) Ba Đình; (7) Giảng Võ; (8) Ngọc Hà; (9) Hai Bà Trưng; (10) Vĩnh Tuy; (11) Cầu Giấy; (12) Nghĩa Đô; (13) Thanh Xuân; (14) Thanh Liệt; (15) Khương Đình; (16) Hoàng Liệt; (17) Hoàng Mai; (18) Vĩnh Hưng; (19) Yên Sở; (20) Long Biên; (21) Bồ Đề; (22) Việt Hưng; (23) Phúc Lợi; (24) Đông Ngạc; (25) Vĩnh Thanh; (26) Thanh Trì; (27) Phúc Thịnh; (28) Hà Đông; (29) Bạch Mai; (30) Tương Mai; (31) Phú Diễn; (32) Tây Hồ; (33) Phú Thượng; (34) Gia Lâm; (35) Hồng Hà; (36) Thư Lâm; (37) Đông Anh; (38) Phương Liệt; (39) Cửa Nam; (40) Hoàn Kiếm; (41) Đại Mỗ; (42) Xuân Mai; (43) Yên Hòa; (44) Từ Liêm; (45) Đại Thanh; (46) Xuân Phương; (47) Ngọc Hồi; (48) Phù Đổng.

(Trường hợp có sự điều chỉnh về Danh mục nhà chung cư theo Quyết định số 5456/QĐ-UBND ngày 05/11/2025 của UBND Thành phố, Đối tượng và Phạm vi thực hiện của Kế hoạch này được tự động cập nhật, điều chỉnh tương ứng).

IV. NỘI DUNG, QUY TRÌNH THỰC HIỆN.

1. Rà soát, xây dựng kế hoạch chi tiết.

Trên cơ sở Quyết định số 5456/QĐ-UBND ngày 05/11/2025 của UBND thành phố Hà Nội chấp thuận Danh mục nhà chung cư kèm Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội và Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 15/01/2026 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Kế hoạch kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội; UBND các phường, xã (nơi có nhà chung cư cũ) xây dựng Kế hoạch triển khai lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn phường, xã theo một số nội dung chính:

- Các Khu chung cư cũ cần tổ chức lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

- Các Nhà chung cư cũ (độc lập, đơn lẻ) cần nghiên cứu lập Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.

- Tập hợp các nhà chung cư cũ (độc lập, đơn lẻ - không đủ điều kiện về quy mô diện tích xây dựng lại phục vụ tái định cư) để nghiên cứu lập Đề án quy gom trên địa bàn phường, xã.

2. Các nội dung, yêu cầu của Kế hoạch.

Kế hoạch triển khai lập quy hoạch trên địa bàn từng Phường/xã được nghiên cứu triển khai đồng loạt (không phân đợt, không phân giai đoạn). Kế hoạch cần thể hiện được các nội dung yêu cầu chính:

- Phù hợp với hiện trạng thực tế về quản lý sử dụng, nhu cầu về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

- Phù hợp với công tác kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ trên địa bàn phường/xã.

- Các nội dung cần triển khai thực hiện (gồm các nội dung chính):

+ Xác định phạm vi, ranh giới, quy mô diện tích, hồ sơ pháp lý sử dụng đất, quy mô dân số hiện trạng, số hộ, số nhân khẩu trong phạm vi khu vực lập quy hoạch.

+ Xác định các yêu cầu cần đạt được khi triển khai tổ chức lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (đối với từng khu/nhà chung cư).

+ Xác lập các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trên cơ sở quy hoạch cấp trên và các nguyên tắc, biện pháp, cơ chế, chính sách theo các quy định hiện hành của Nhà nước và thành phố Hà Nội.

+ Các nội dung yêu cầu khác (cụ thể theo từng khu/nhà chung cư cũ và địa bàn địa phương).

- Quy trình tổ chức thực hiện (gồm các nội dung chính):

+ Đơn vị tổ chức lập quy hoạch.

+ Cơ quan thẩm định quy hoạch.

+ Cơ quan phê duyệt quy hoạch.

+ Thời gian, tiến độ tổ chức thực hiện, kết thúc công tác lập quy hoạch.

+ Thời gian dự kiến triển khai quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được phê duyệt.

- Phân công tổ chức thực hiện.

* Việc xây dựng Kế hoạch tổ chức lập quy hoạch cần có trọng tâm, trọng điểm; đảm bảo "rõ việc, rõ người, rõ thời gian, rõ trách nhiệm", hiệu quả, khả thi, hài hòa lợi ích của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, nhà đầu tư và Nhà nước.

3. Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch.

3.1. Tổ chức lập quy hoạch.

- UBND cấp Phường/Xã tổ chức lập quy hoạch (Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, Đề án quy gom đối với các nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ không đủ điều kiện về quy mô diện tích xây dựng lại).

- Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư tổ chức lập quy hoạch (Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500) tại khu vực được giao thực hiện dự án đầu tư.

- Việc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (gồm Nhiệm vụ và Quy hoạch) được thực hiện theo quy trình, quy định tại Điều 17, 21, 26 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15; Khoản 9, 11, 15 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 144/2025/QH15; Điều 4 Nghị định 145/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ; Điều 11, 12 Nghị định 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ, Quyết định số 1216/QĐ-BXD ngày 05/8/2025 của Bộ Xây dựng và Quyết định số 38/2026/QĐ-UBND ngày 31/3/2026 của UBND thành phố Hà Nội quy định một số nội dung về quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn, kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3.2. Thẩm định, phê duyệt quy hoạch.

- Việc thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 các khu chung cư cũ được thực hiện theo quy trình, quy định tại các Điều: 38, 39, 40, 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15; Khoản 26, 27, 28, 29 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 144/2025/QH15; Điều 5, 6 Nghị định 145/2025/NĐ-Cp ngày 12/6/2025 của Chính phủ; Điều 12, 13 Nghị định 178/2025/NĐ- CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ, Quyết định số 1216/QĐ-BXD ngày 05/8/2025 của Bộ Xây dựng và Quyết định số 38/2026/QĐ-UBND ngày 31/3/2026 của UBND thành phố Hà Nội quy định một số nội dung về quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn, kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Việc chấp thuận Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 các khu chung cư, nhà chung cư cũ được thực hiện theo quy trình, quy định tại khoản 6 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ và Quyết định số 1216/QĐ-BXD ngày 05/8/2025 của Bộ Xây dựng.

3.3. Trường hợp Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc phạm vi điều chỉnh tại điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị quyết số 258/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô, Điều 1 Nghị quyết số 67/2025/NQ-HĐND ngày 27/11/2025 của HĐND Thành phố quy định một số biện pháp hỗ trợ, khuyến khích thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội (Thực hiện Điểm d Khoản 9 Điều 20 Luật Thủ đô số 39/2024/QH15). Việc lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án được thực hiện theo các cơ chế, chính sách của Nghị quyết.

4. Tiến độ, thời gian.

4.1. Đối với Kế hoạch triển khai lập quy hoạch trên địa bàn từng Phường/xã: xong trong Quý II/2026.

4.2. Đối với Đề án quy gom các nhà chung cư đơn lẻ, độc lập trên địa bàn phường, xã: xong trong Quý III/2026.

4.3. Đối với các Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.

- Ưu tiên triển khai ngay công tác lập quy hoạch (Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500) đối với các Khu chung cư/nhà chung cư có kết quả kiểm định, đánh giá chất lượng thuộc đối tượng phải phá dỡ theo quy định.

- Các khu vực phải lập quy hoạch:

+ Đã được phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết: Xong trong Quý II/2026.

+ Đang nghiên cứu triển khai, chưa được phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch: đảm bảo 50% số lượng khu chung cư cũ hoàn thành công tác lập quy hoạch trong năm 2026; kết thúc công tác lập quy hoạch 100% các khu chung cư cũ trên địa bàn: quý II/2027.

- Các khu vực lập Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500: Linh hoạt theo yêu cầu đầu tư xây dựng theo Dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Kết thúc công tác thỏa thuận (100%) Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 các nhà chung cư cũ trên địa bàn vào Quý III/2027.

5. Kinh phí tổ chức lập quy hoạch:

Kinh phí lập quy hoạch (Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, Đề án quy gom đối với các nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ) theo quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố.

V. PHÂN CÔNG, TỔ CHỨC THỰC HIỆN.

1. Sở Quy hoạch - Kiến trúc:

- Là cơ quan chủ trì, chủ động phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan để tham mưu giúp UBND Thành phố tổ chức thực hiện Kế hoạch này.

- Phối hợp, hướng dẫn UBND các phường, xã, đơn vị được giao tổ chức lập quy hoạch trong công tác nghiên cứu lập quy hoạch; cung cấp các thông tin quy hoạch kiến trúc có liên quan làm cơ sở nghiên cứu tổ chức lập quy hoạch theo quy định. Thường xuyên kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc tiến độ thực hiện của các đơn vị được giao lập quy hoạch chi tiết;

- Chịu trách nhiệm thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn, rà soát, hướng dẫn, đôn đốc các đơn vị đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch và các nhiệm vụ được giao.

- Tổng hợp các nội dung khó khăn, vướng mắc và tiến độ, kịp thời báo cáo, đề xuất với UBND Thành phố phương án giải quyết theo quy định.

- Đôn đốc, phối hợp UBND các phường, xã có liên quan đăng tải công khai các kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch, danh mục quy hoạch, danh mục nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại trên các phương tiện thông tin của địa phương, sở, ngành và Thành phố để kêu gọi các Nhà đầu tư quan tâm tham gia ngay từ khâu nghiên cứu lập quy hoạch, sớm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

2. Sở Xây dựng:

- Thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn, là cơ quan Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, phối hợp chặt chẽ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc trong công tác rà soát, đánh giá, bổ sung danh mục chung cư cũ theo định kỳ để triển khai Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết, Kế hoạch kiểm định, Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và các kế hoạch, nội dung thực hiện có liên quan đảm bảo thống nhất, đồng bộ.

- Hướng dẫn UBND các phường, xã xây dựng Đề án quy gom và tổ chức thẩm định, trình UBND Thành phố phê duyệt.

- Phối hợp chặt chẽ với UBND các phường, xã, đơn vị được giao tổ chức lập quy hoạch, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các đơn vị có liên quan trong công tác nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, đánh giá hiện trạng, xác định mô hình đầu tư, cơ chế chính sách và các giải pháp thực hiện có liên quan kèm theo đồ án quy hoạch đảm bảo tính khả thi thực hiện, thu hút đầu tư sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

3. Sở Tài chính:

Tham mưu UBND Thành phố bố trí vốn ngân sách và hướng dẫn việc sử dụng vốn ngân sách, lựa chọn nhà thầu để thực hiện công tác lập quy hoạch theo quy định; tổng hợp các nội dung khó khăn, vướng mắc kịp thời báo cáo, đề xuất với UBND Thành phố phương án giải quyết theo quy định.

4. Sở Nông nghiệp và Môi trường:

- Chủ trì, phối hợp hướng dẫn UBND các phường, xã, đơn vị được giao tổ chức lập quy hoạch xác định phạm vi, ranh giới sử dụng đất, ranh giới thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định thông qua Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, Đề án quy gom cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

- Phối hợp với UBND các phường, xã rà soát, thống nhất và cung cấp thông tin, số liệu về nguồn gốc và quyền sở hữu nhà ở phục vụ công tác lập quy hoạch.

5. UBND các phường, xã (nơi có nhà chung cư cũ):

- Xây dựng Kế hoạch triển khai chi tiết về công tác lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, Đề án quy gom các nhà chung cư đơn lẻ độc lập trên địa bàn, đảm bảo tiến độ, chất lượng và phù hợp với kế hoạch chung của Thành phố.

- Chủ động, thường xuyên, rà soát, cập nhật thông tin, danh mục các chung cư cũ trên địa bàn; trường hợp có điều chỉnh, bổ sung cần kịp thời gửi Sở Xây dựng tổng hợp báo cáo UBND Thành phố cập nhật, điều chỉnh.

- Xây dựng kế hoạch, nhu cầu sử dụng vốn ngân sách để triển khai công tác lập quy hoạch, gửi Sở Tài chính tổng hợp báo cáo UBND Thành phố bố trí theo quy định.

- Tổ chức công khai quy hoạch được duyệt theo, quy định; Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến cơ chế chính sách, pháp luật của Nhà nước, Thành phố về công tác quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để tạo sự đồng thuận của xã hội, các chủ sở hữu nhà chung cư cũ, người dân khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Kế hoạch này thay thế Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 của UBND thành phố về Nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

UBND Thành phố yêu cầu các Sở, ngành Thành phố, UBND các phường, xã và các đơn vị liên quan nghiêm túc thực hiện các nhiệm vụ được giao đảm bảo hiệu quả, tiến độ. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn vướng mắc, cần kịp thời báo cáo UBND Thành phố để xem xét, giải quyết./.