Công văn 25/BXD-QLN của Bộ Xây dựng hướng dẫn quy định quản lý sử dụng nhà chung cư

Kính gửi: Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim

Ngày 30/3/2010, Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim có Văn bản số 51/FONDACON, đề nghị hướng dẫn quy định quản lý sử dụng nhà chung cư đối với khu nhà chung cư thuộc Dự án nhà ở Bắc Hà, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo hồ sơ, tài liệu hiện có thì khu nhà chung cư thuộc Dự án nhà ở thương mại Bắc Hà do Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim (là Công ty thành viên của Công ty Đầu tư Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam - Chủ đầu tư Dự án nhà ở Bắc Hà) tiến hành xây dựng từ tháng 6/2006 đến cuối năm 2009 thì hoàn thành đưa vào sử dụng. Bộ Xây dựng nhận thấy, Dự án nhà ở thương mại Bắc Hà, trong đó có nhà chung cư nêu trên được phê duyệt ngày 20/4/2006, trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành; các căn hộ của nhà chung cư này được bán sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành. Do vậy, việc ký Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư nêu trên phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa Bên mua và Bên bán, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở.

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu và quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải xem xét trên cơ sở những hồ sơ, tài liệu chính như: Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim và khách hàng, Dự án nhà ở đã được phê duyệt và các hồ sơ tài liệu có liên quan. Cụ thể là:

1. Việc xác định quyền sở hữu tầng hầm

a) Theo nội dung Hợp đồng số 01/HĐMBN-CT ngày 28/8/2006 và một số Hợp đồng khác kèm các hồ sơ có liên quan mà Công ty ký với khách hàng, tại Điều 1. Đối tượng mua bán: “Bên bán đồng ý bán và Bên mua đồng ý mua căn hộ nhà chung cư nằm trong Khu nhà ở Bắc Hà”. Trong các Hợp đồng này chỉ có thoả thuận về việc Bên A (Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim) đồng ý bán cho Bên B (khách hàng) mua phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư để sở hữu riêng mà không đề cập đến nơi để xe là phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Căn cứ vào nội dung nêu trên trong Hợp đồng, Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim khẳng định ngoài diện tích các căn hộ đã bán cho khách hàng thì tầng hầm trong nhà chung cư nêu trên thuộc quyền sở hữu của Công ty.

b) Trong phương án kinh doanh thu hồi vốn tại Dự án nhà ở Bắc Hà được phê duyệt và báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm 2009 đã ghi rõ phần tầng hầm đã được Công ty đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao thu hồi vốn trong 25 năm.

Ngoài ra, Công ty căn cứ vào nhu cầu về nhà ở trên thị trường và nguồn cung sản phẩm thông qua các dự án nhà ở thương mại của mình để quyết định giá bán các căn hộ và ký Hợp đồng trên cơ sở thỏa thuận với người mua nhà. Việc xây dựng và quyết định giá bán các căn hộ không liên quan đến việc phân bổ giá trị các phần diện tích sở hữu chung, trong đó có tầng hầm vào giá bán căn hộ.

Qua phân tích trên, Bộ Xây dựng cho rằng việc Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim khẳng định quyền sở hữu tầng hầm trong nhà chung cư nêu trên là có cơ sở.

2. Về nơi để xe tại khu nhà chung cư

Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD ngày 02/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành TCXDVN323: 2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”, trong đó quy định: khi xây dựng nhà ở cao tầng phải bố trí chỗ để xe; chỗ để xe có thể đặt trong công trình hoặc ngoài công trình.

Theo đó, Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim phải bố trí nơi để xe trong hoặc ngoài nhà chung cư cho các hộ dân sống trong khu nhà chung cư nêu trên. Các hộ dân này sẽ trả phí trông giữ xe do UBND thành phố Hà Nội quy định.

3. Việc thành lập bộ phận quản lý khu nhà chung cư

Tại Điều 30 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 8/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: "Trường hợp nhà chung cư đang áp dụng hình thức quản lý vận hành khác với quy định của Quy chế này nhưng vẫn đảm bảo quản lý có hiệu quả thì tiếp tục áp dụng hình thức đó nhưng phải có kế hoạch chuyển đổi sang mô hình quản lý sử dụng theo nguyên tắc quy định của Quy chế này trong thời hạn không quá ba (03) năm, kể từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành.". Theo đó, trường hợp nhà chung cư này hiện đang được bảo hành theo quy định, Ban quản lý của Công ty đang quản lý nhà chung cư có hiệu quả thì đề xuất của Công ty tại Văn bản số 51/FONDACON là phù hợp nhằm tạo điều kiện cho các hộ dân giám sát các chi phí quản lý vận hành, đảm bảo công khai, minh bạch các chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng để Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim biết và thực hiện./.