Công văn 6588/CTBGI-TTHT của Cục Thuế tỉnh Bắc Giang về việc xuất hóa đơn tiền thuê đất thô cho nhà đầu tư thứ cấp

Kính gửi: Công ty TNHH Khu công nghiệp EPARKS

Địa chỉ: Lô CN5, Cụm công nghiệp Hợp Thịnh, xã Hợp Thịnh,
huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang; Mã số thuế 2400740612

Ngày 11/9/2024, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang nhận được Công văn số 06/CV-EP ngày 09/9/2024 của Công ty TNHH Khu công nghiệp EPARKS (sau đây gọi tắt là Công ty) hỏi về việc xuất hóa đơn tiền thuê đất thô cho nhà đầu tư thứ cấp. Về vấn đề này, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang có ý kiến như sau:

Căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau:

“3. Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp.”

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 24 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu, nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.

“1. Tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp ngân sách nhà nước bằng tiền Việt Nam (VNĐ); trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng ngoại tệ thì thực hiện quy đổi sang tiền VNĐ theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp.

2. Việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định như sau:

a) Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước đến người thuê đất, thuê mặt nước; đồng thời gửi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

b) Người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo đúng quy định tại thông báo của cơ quan thuế.

…”

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:

“3. Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 19 Nghị định này.”

Căn cứ Điều 4 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ:

“Điều 4. Nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ

1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này, trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử thì phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này.

…”

Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng:

- Tại điểm d khoản 7 Điều 5 quy định các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT.

“Điều 5. Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT.

…

7. Các trường hợp khác:

…

d) Các khoản thu hộ không liên quan đến việc bán hàng hoá, dịch vụ của cơ sở kinh doanh.”

- Tại Điều 11 quy định thuế suất 10%

“Điều 11. Thuế suất 10%

Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hoá, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này.

Các mức thuế suất thuế GTGT nêu tại Điều 10, Điều 11 được áp dụng thống nhất cho từng loại hàng hóa, dịch vụ ở các khâu nhập khẩu, sản xuất, gia công hay kinh doanh thương mại.

…”

Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên và nội dung Công ty hỏi, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang trả lời về nguyên tắc như sau:

Trường hợp Công ty ký hợp đồng thuê đất thô với nhà đầu tư thứ cấp thì Công ty phải lập hóa đơn giao cho bên thuê đất theo hướng dẫn tại Điều 4 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, hồ sơ kèm theo hóa đơn là hợp đồng thuê đất, biên bản bàn giao và các tài liệu hồ sơ liên quan đến lô đất cho thuê. Đơn giá thuê đất được xác định dựa trên hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, phù hợp với giá thị trường và quy định của pháp luật. Về thuế suất thuế GTGT được áp dụng theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính.

Trong trường hợp khi Công ty TNHH Khu Công nghiệp Eparks hết thời gian miễn, giảm tiền thuê đất và thực hiện thu tiền thuê đất của nhà đầu tư thứ cấp để bù trừ với số tiền đền bù giải phóng mặt bằng đã nộp cho NSNN thì đơn giá thu tiền thuê đất của nhà đầu tư thứ cấp được xác định dựa trên hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, phù hợp với giá thị trường và quy định của pháp luật. Nếu như có phần chênh lệch phải thu tiền thuê đất của nhà đầu tư thứ cấp với tiền thuê đất Công ty phải nộp NSNN tương ứng với diện tích thuê hàng năm của nhà đầu tư thứ cấp mà Công ty xác định đây là khoản thu nhập khác thì khoản thu nhập khác này được theo dõi để hạch toán lỗ/lãi trong hoạt động kinh doanh, Công ty không phải xuất hóa đơn đối khoản chênh lệch này vì khi thu tiền thuê đất của nhà đầu tư thứ cấp Công ty đã xuất hóa đơn và tính thuế GTGT đầu ra rồi.

Về nguyên tắc việc miễn, giảm tiền thuê đất được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc cho thuê đất mới (diện tích mới thuê lần đầu) và chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, tính trên số tiền thuê đất phải nộp. Trường hợp Công ty có hợp đồng thuê đất ký với cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất của Nhà nước thì thuộc đối tượng được xem xét miễn giảm đối với Hợp đồng thuê đất đã ký theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp Công ty ký hợp đồng cho thuê lại đất cho các nhà đầu tư thứ cấp mà trong hợp đồng thuê giữa Công ty và bên thuê lại đất của Công ty không có thỏa thuận về chính sách ưu đãi về tiền thuê đất thì pháp luật về thuế không có quy định bắt buộc Công ty phải áp dụng chính sách đó cho nhà đầu tư thứ cấp vì bản chất việc thuê lại đất của nhà đầu tư thứ cấp là thuận mua vừa bán theo hợp đồng đã ký kết (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).

Đề nghị Công ty căn cứ tình thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh, hợp đồng thuê đất và các hồ sơ tài liệu liên quan đến lô đất đi thuê, cho thuê lại và các quy định hướng dẫn nêu trên để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Cục Thuế tỉnh Bắc Giang trả lời để Công ty được biết và thực hiện, quá trình thực hiện còn vướng mắc đề nghị Công ty liên hệ với Phòng Tuyên truyền - Hỗ trợ NNT, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang, số máy điện thoại 0204.3.857.284 để được hỗ trợ./.