Công văn 50623/CT-HTr của Cục Thuế Thành phố Hà Nội về việc giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng

Trả lời công văn số 03/CV-HP ngày 16/01/2013 và công văn số 66/CV-HP ngày 03/7/2014 của Công ty cổ phần Hà Phong (sau đây gọi tắt là Công ty) hỏi về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về vấn đề này, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

I. Về căn cứ pháp lý:

1. Chế độ thu tiền sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất:

Căn cứ Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất:

+ Tại khoản 1 Điều 2 quy định đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

...b) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

c) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó;... "

+ Tại Điều 5 quy định mức thu tiền sử dụng đất:

"Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định này mà không phải đền bù thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất; trường hợp phải đền bù thiệt hại về đất thì được trừ số tiền thực tế đã đền bù nhưng mức trừ tối đa không quá 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách. "

- Căn cứ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất:

+ Tại điểm 2 Mục IV Phần A quy định:

"2- Trường hợp, người nộp tiền sử dụng đất, mà trước đó phải bồi thường về đất hoặc bồi thường chi phí đầu tư vào đất (gọi chung là bồi thường về đất), hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất thì được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. "

+ Tại điểm 2 Mục I Phần B quy định:

"2.1- Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trường hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. "

2. Chính sách thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

a. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2004 đến ngày 31/12/2008:

- Căn cứ Điểm 10 Mục I Phần B Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế GTGT và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT, quy định về giá tính thuế:

"10- Đối với các cơ sở kinh doanh được nhà nước giao đất xây nhà, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để bán, để chuyển nhượng gắn với chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT đối với nhà, cơ sở hạ tầng bán ra hoặc chuyển nhượng là giá bán, giá chuyển nhượng chưa có thuế, trừ tiền sử dụng đất theo giá đất quy định khi giao đất".

Căn cứ Điểm 10 Mục I Phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003, Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/7/2004 và Nghị định số 156/2005/NĐ-CP ngày 15/12/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế GTGT và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT, quy định về giá tính thuế:

"10- Đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật do các cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất xây dựng để chuyển nhượng gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm giao đất..."

b. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2009 đến ngày 29/02/2012:

- Căn cứ Điểm 1.8, Mục I Phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế GTGT và hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ, quy định về giá tính thuế:

" Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) là giá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ)"

Căn cứ Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền trước của người mua theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trước thời điểm 01/01/2009:

"1. Các cơ sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 và đã kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) đối với vật tư, hàng hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng nhưng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai nộp thuế GTGT đầu ra trước ngày 01/01/2009 thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT đối với số tiền đã thu được trước ngày 01/01/2009.

Trường hợp sang năm 2009 cơ sở kinh doanh vẫn tiếp tục thu tiền theo tiến độ thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT tính trên toàn bộ số tiền đã thu được (bao gồm cả số tiền thu của khách hàng trước ngày 01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm 2009).

Thời hạn kê khai thuế GTGT đối với số tiền đã thu của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 chậm nhất không quá kỳ tính thuế tháng 8 năm 2009.

2. Về giá tính thuế GTGT:

Trường hợp cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN... "

Căn cứ công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22/07/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009:

"1. Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng, Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT... "

c. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/03/2012 đến ngày 31/12/2013:

- Căn cứ Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ:

+ Tại khoản 9 Điều 7 quy định về giá tính thuế:

"9. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ đế tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật; "

+ Tại khoản 2 Điều 21 quy định:

"2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012, thời điểm thu tiền lần đầu từ ngày 01/01/2009 và được thực hiện trước ngày 01/3/2012, nếu số tiền đã thu được không thấp hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ vẫn áp dụng theo Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng trước ngày 01/3/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/3/2012 hoặc số tiền thu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ áp dụng theo quy định tại Nghị định số 121/2011/NĐ-CP của Chính phủ và hướng dẫn tại Thông tư này. "

d. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2014:

- Căn cứ tiết a.1 khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT, quy định giá đất được trừ để tính thuế GTGT:

"a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. "

Căn cứ công văn số 820/TCT-CS ngày 14/3/2014 của Tổng cục Thuế về chính sách thuế GTGT: "Nếu cơ sở kinh doanh BĐS được giao đất để thực hiện dự án đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN (bao gồm cả tiền sử dụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền)"

II. Về hồ sơ thực tế do đơn vị cung cấp:

- Căn cứ Quyết định số 280/QĐ-UB ngày 02/02/2004; Quyết định số 2416/QĐ-UB ngày 15/7/2004 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thu hồi đất cho Công ty cổ phần Hà Phong đền bù, giải phóng mặt bằng, triển khai dự án xây dựng khu nhà nghỉ, để bán và cho thuê tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc.

- Căn cứ các Quyết định số 328/QĐ-UBND ngày 17/02/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất của Dự án.

- Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, căn cứ công văn hỏi và hồ sơ đơn vị cung cấp, trường hợp Công ty được UBND tỉnh Vĩnh Phúc giao đất để triển khai dự án xây dựng khu nhà nghỉ, để bán và cho thuê từ năm 2004, theo đó Công ty có trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng, nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng trên diện tích 203.221 m², giao lại cho Trung tâm phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên Môi trường) quản lý 50.805 m² đất thương phẩm (đất đã có cơ sở hạ tầng), thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định như sau:

- Giai đoạn từ ngày 01/01/2004 đến ngày 31/12/2008: Là tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước (bao gồm cả tiền sử dụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) và tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất theo quy định của pháp luật về đất đai trên diện tích 152.416 m².

Công ty được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và hạch toán chi phí đối với chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại Luật thuế GTGT, Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Giai đoạn từ ngày 01/01/2009 đến ngày 29/2/2012:

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng ký với khách hàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012, thời điểm thu tiền lần đầu từ ngày 01/01/2009 và được thực hiện trước ngày 01/3/2012, nếu số tiền đã thu được không thấp hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng, giá đất được trừ là giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng. Công ty tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.

Công ty không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng đã được tính vào giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

- Giai đoạn từ ngày 01/3/2012:

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng ký với khách hàng từ ngày 01/3/2012 hoặc các hợp đồng chuyển nhượng ký với khách hàng trước ngày 01/3/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/3/2012 hoặc số tiền thu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm:

+ Tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước (bao gồm cả tiền sử dụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) trên diện tích 152.416 m².

+ Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo thực tế chi trả nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt phân bổ trên diện tích 152.416 m².

Công ty được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và hạch toán chi phí đối với chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại Luật thuế GTGT, Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đề nghị Công ty căn cứ vào tình hình thực tế phát sinh và quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật từng thời kỳ, tự xác định, tổ chức hạch toán kế toán, kê khai thuế theo đúng quy định của pháp luật về kế toán và thuế.

Cục Thuế TP Hà Nội thông báo Công ty biết và thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế và trích dẫn tại văn bản này./.