Công văn 2426/TCT-TS của Tổng cục Thuế về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Kính gửi: Cục Thuế tỉnh Bình Dương

Trả lời công văn số 3466/CT-THDT ngày 29/5/2007 của Cục Thuế tỉnh Bình Dương về việc xác định các khoản thu liên quan đến đất đai, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

l/ Về thu tiền sử dụng đất (SĐĐ):

a- Đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước 15/10/1993:

Căn cứ Khoản 3 Điều 80 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề được cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”.

Như vậy, nếu sử dụng đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai, đã xây dựng nhà ở trước ngày 15/10/1993 mà diện tích thực tế đã xây dựng vượt quá hạn mức đất ở theo quy định của UBND tỉnh, nay được cơ quan chức năng xét cấp GCNQSDĐ thì không phải nộp tiền SDĐ theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ; Đối với phần diện tích đất đã xây nhà ở vượt diện tích được xác định là đất ở theo quy định tại Khoản 4 Khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai thì phần diện tích vượt hạn mức đó cũng được xác định là đất ở và phải nộp tiền SDĐ.

b- Đối với đất của các dự án khu dân cư:

Căn cứ Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngay 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất:

+Tại Khoản 2 quy định: “Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ quy định tại khoản l và khoản 2 Điều 4 Nghị định này”.

+ Tại Tiết b Khoản 3 quy định: “Giao đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

...

b) Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm”.

Như vậy, đối với các trường hợp được giao đất sử dụng có thời hạn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thì chủ dự án phải nộp tiền SDĐ theo quy định tại tiết b, Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và khi các cá nhân được nhận chuyển nhượng nhà đất theo diện đất ở sử dụng ổn định lâu dài thì phải nộp tiền SDĐ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP nêu trên.

c- Đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ):

Căn cứ quy định tại Điều 2 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và điểm 1 mục IV phần B Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì: Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thu tiền SDĐ, đã có GCNQSDĐ từ trước ngày 17/8/1994 (mẫu sổ màu trắng), đang sử dụng đất vào mục đích kinh doanh nhưng trước đây khi được giao đất chưa nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định số 186-HĐBT ngày 31 tháng 5 năng 1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác, nay làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ (mẫu sổ màu đỏ) phải nộp tiền SDĐ theo quy định tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC nêu trên.

2/ Về lệ phí trước bạ (LPTB):

Theo quy định tại tiết d điểm 1 mục I phần II Thông tư số 95/2005/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ thì: “Đối với đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân (không phân biệt tổ chức, cá nhân kinh doanh hay không kinh doanh) thì giá tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hoá đơn nhưng không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ”.

Do vậy, trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích là đất sản xuất kinh doanh và thực hiện cấp GCNQ SDĐ đối với đất sản xuất kinh doanh thì phải nộp lệ phí trước bạ đối với diện tích đất được cấp GCN. Giá tính LPTB là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hoá đơn (hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp) nhưng không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định đối với đất sản xuất kinh doanh tại thời điểm trước bạ.

Đề nghị Cục Thuế tỉnh Bình Dương nghiên cứu thực hiện./.