Công văn 42614/CT-HTr của Cục Thuế Thành phố Hà Nội về việc trả lời chính sách thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kính gửi: Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng.
Địa chỉ: Số 11 ngõ 81/318, Đ.Nguyễn Khang, P.Yên Hòa, Q.Cầu Giấy, Hà Nội
MST: 0101018250

Trả lời công văn số 10/EID-2015 ngày 09/4/2015 của Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng về cách viết hóa đơn GTGT và cách xác định thuế GTGT phải nộp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất tại số 04 Tôn Đản, Lộc Thọ, TP Nha Trang, Cục thuế Thành phố Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng:

+ Tại Khoản 6 Điều 4 quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT thì: “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT;

+ Tại Tiết a.4, Khoản 10, Điều 7 quy định giá tính thuế:

“Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau: ...

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Ví dụ 37: Tháng 8/2013 Công ty A nhận chuyển nhượng (mua) 200m² đất của cá nhân B ở Khu dân cư Bình An thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Công ty A có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân B số tiền 6 tỷ đồng. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này. Tháng 10/2014, Công ty A chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng (bán lại với giá 9 tỷ đồng) thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (6 tỷ đồng).

- Căn cứ điểm 2 Khoản 11 Phụ lục 4 Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập hóa đơn bán hàng hóa dịch vụ đối với một số trường hợp

“2.11. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, tổ chức, cá nhân phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT.”

Căn cứ các quy định trên, Cục thuế Thành Phố Hà Nội có ý kiến như sau:

Trường hợp tháng 6/2014 Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng nhận chuyển nhượng (mua) 1.129,8m² đất với giá chuyển nhượng là 24 tỷ đồng. Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này. Tháng 3/2015, Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng chuyển nhượng mảnh đất mua nêu trên với giá 30 tỷ đồng chưa bao gồm thuế GTGT (bán lại với giá 30 tỷ đồng) thì Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT.

- Cách xác định thuế GTGT phải nộp:

+ Giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (24 tỷ đồng).

+ Giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT là 6 tỷ đồng (= 30 tỷ - 24 tỷ.).

+ Số thuế GTGT phải nộp = 6 tỷ x 10% = 600 triệu.

- Việc lập hóa đơn công ty thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 2 Khoản 11 Phụ lục 4 Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính nêu trên.

Cục thuế Thành phố Hà Nội trả lời để Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp Năng lượng được biết và thực hiện./.