Quyết định 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
- Tóm tắt
- Nội dung
- VB gốc
- Tiếng Anh
- Hiệu lực
- VB liên quan
- Lược đồ
- Nội dung MIX
- Tổng hợp lại tất cả các quy định pháp luật còn hiệu lực áp dụng từ văn bản gốc và các văn bản sửa đổi, bổ sung, đính chính…
- Khách hàng chỉ cần xem Nội dung MIX, có thể nắm bắt toàn bộ quy định pháp luật hiện hành còn áp dụng, cho dù văn bản gốc đã qua nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung.
- Tải về
Đây là tiện ích dành cho thành viên đăng ký phần mềm.
Quý khách vui lòng Đăng nhập tài khoản LuatVietnam và đăng ký sử dụng Phần mềm tra cứu văn bản.
thuộc tính Quyết định 77/2005/QĐ-BTC
Cơ quan ban hành: | Bộ Tài chính | Số công báo: Số công báo là mã số ấn phẩm được đăng chính thức trên ấn phẩm thông tin của Nhà nước. Mã số này do Chính phủ thống nhất quản lý. | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Số công báo. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Số hiệu: | 77/2005/QĐ-BTC | Ngày đăng công báo: | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày đăng công báo. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Loại văn bản: | Quyết định | Người ký: | Trần Văn Tá |
Ngày ban hành: Ngày ban hành là ngày, tháng, năm văn bản được thông qua hoặc ký ban hành. | 01/11/2005 | Ngày hết hiệu lực: Ngày hết hiệu lực là ngày, tháng, năm văn bản chính thức không còn hiệu lực (áp dụng). | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Ngày hết hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! |
Áp dụng: Ngày áp dụng là ngày, tháng, năm văn bản chính thức có hiệu lực (áp dụng). | Tình trạng hiệu lực: Cho biết trạng thái hiệu lực của văn bản đang tra cứu: Chưa áp dụng, Còn hiệu lực, Hết hiệu lực, Hết hiệu lực 1 phần; Đã sửa đổi, Đính chính hay Không còn phù hợp,... | Đã biết Vui lòng đăng nhập tài khoản gói Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem Tình trạng hiệu lực. Nếu chưa có tài khoản Quý khách đăng ký tại đây! | |
Lĩnh vực: | Lĩnh vực khác |
TÓM TẮT VĂN BẢN
* Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 01/11/2005, Bộ Tài chính quyết định ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) như sau: Tiêu chuẩn số 02: TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 05: TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 06: TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Quyết định này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.
Xem chi tiết Quyết định 77/2005/QĐ-BTC tại đây
tải Quyết định 77/2005/QĐ-BTC
Nếu chưa có tài khoản, vui lòng Đăng ký tại đây!
QUYẾT ĐỊNH
của Bộ Tài chính số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01 tháng 11 năm 2005
Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam (đợt 2)
BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
- Căn cứ Pháp
lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Căn cứ Nghị định số
170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
Quy định chi tiết thi hành một số điều
của Pháp lệnh Giá;
- Căn cứ Nghị
định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ
Tài chính;
- Theo đề nghị
của Cục trưởng Cục Quản lý giá và Chánh Văn
phòng Bộ Tài chính,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành ba (03) tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu và tên gọi
sau đây:
- Tiêu
chuẩn số 02:
TĐGVN
02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản.
- Tiêu chuẩn số 05:
TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định
giá tài sản.
- Tiêu
chuẩn số 06:
TĐGVN
06 - Những nguyên tắc kinh
tế chi phối hoạt động thẩm định
giá tài sản.
Điều
2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam được ban hành theo Quyết định này áp dụng
đối với hoạt động thẩm định
giá trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều
3. Quyết định này có hiệu lực
thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.
Điều
4. Chánh Văn phòng Bộ, Cục
trưởng Cục Quản lý Giá, Thủ trưởng các đơn
vị liên quan thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc doanh
nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên
về giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định
này./.
KT.
BỘ TRƯỞNG
THỨ
TRƯỞNG
Trần Văn Tá
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số
02
Giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định
giá tài sản
(Ký hiệu: TĐGVN 02)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng
11 năm 2005
của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH
CHUNG
01- Mục
đích của tiêu chuẩn
này là quy định nội
dung về giá trị phi thị trường của tài sản
và vận dụng giá trị phi thị trường khi tiến
hành thẩm định giá tài sản.
Hoạt động thẩm định giá
phần lớn là dựa trên cơ
sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại
tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định
giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải
dựa trên giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên và người sử
dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt
rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và
giá trị phi thị trường để đảm bảo
đưa đến kết quả thẩm định giá
khách quan.
02- Phạm
vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên về
giá (sau đây gọi là thẩm định viên) phải tuân
thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong
quá trình sử dụng giá trị phi thị trường làm
cơ sở thẩm định giá.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Nội dung giá trị phi thị
trường của tài sản:
Giá trị
phi thị trường của tài sản là mức giá ước
tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể
được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị
tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu
tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế...
04- Nội
dung trên được hiểu như sau:
a) Việc đánh
giá giá trị tài sản được căn cứ chủ
yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các
chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào
khả năng được mua bán trên thị trường
của tài sản đó.
b) Giá trị tài sản đang trong quá trình
sử dụng là giá trị phi thị trường
được xem xét từ giác độ một người
sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích
riêng biệt.
Khi tiến hành thẩm định giá loại
tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu
vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt
động của một dây chuyền sản xuất, một
doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử
dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc
số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó
trên thị trường.
c) Giá trị tài sản có thị trường
hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn
chiếc, hoặc do những điều kiện của thị
trường, hoặc do những nhân tố khác tác động
làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời
điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng cần
phân biệt của tài sản
này không phải là không có khả năng bán được
trên thị trường công khai mà để bán được
đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn
nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản
khác.
d) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị
tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc
một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
e) Giá trị doanh nghiệp
là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp.
Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài
sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng
không thể thẩm định trên cơ sở giá trị
thị trường.
Giá trị doanh nghiệp
phải được xem xét trên tổng thể tài sản,
không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ,
bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu
trí tuệ của doanh nghiệp.
Một
tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát
huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết
hợp với một tài sản khác lại có thể phát
huy được giá trị sử dụng của chính tài
sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng rẽ
được xác định dựa trên phần đóng góp
của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ
doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường,
không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và
tốt nhất của tài sản đó cũng như số
tiền mà tài sản đó mang lại khi được
mang ra bán.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá
trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp
đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi
nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất
sản phẩm tương tự; ngược lại có xu
hướng thấp hơn giá trị thị trường
khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng
cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có
bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản
xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc
doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng
tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh
nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
f) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính
thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại
của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản
đó đã hết hạn sử dụng và được
bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa
chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng
mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận
linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
g) Giá trị tài sản bắt buộc phải
bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản
trong điều kiện thời gian giao dịch để
bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường
cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo
giá trị thị trường, người bán chưa sẵn
sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan
đến một mức giá được hình thành trong một
tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp
cho việc mua bán hoặc trong điều
kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người
mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó
hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng
ép, không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua
bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không
phản ánh giá trị thị trường.
Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm
định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ,
chi tiết trong báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý,
xã hội, tự nhiên để xác định bản chất
của việc mua bán và mức giá thể hiện.
h) Giá trị đặc biệt là giá trị
tài sản được hình thành khi một tài sản này có
thể gắn liền với một tài sản khác về
mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ
thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số
ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị
thị trường.
Giá trị đặc biệt của một
tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc
biệt của tài sản, hoặc
từ một tình huống đặc biệt trên thị trường,
hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị
thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản
đó với bất cứ giá nào để có được
tính hữu dụng của tài sản.
i) Giá trị đầu tư là giá trị
của một tài sản đối với một hoặc
một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục
tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến
những tài sản cụ thể
đối với một nhà đầu tư riêng biệt,
một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức
với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư
xác định. Giá trị đầu tư của một tài
sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị
thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị
thị trường có thể phản ánh nhiều đánh
giá cá biệt về giá trị đầu tư của một
tài sản cụ thể.
k)
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được
quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo
hiểm.
l) Giá trị để
tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của
luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị
tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
05- Tuỳ theo từng mục
đích thẩm định giá cụ thể, thẩm
định viên có thể sử dụng giá trị phi thị
trường làm cơ sở cho việc thẩm định
giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định
viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện
thực tế để xác định giá trị phi thị
trường của tài sản cần thẩm định
giá.
06- Để bảo đảm không có
sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường, thẩm định
viên phải tuân theo các bước sau:
a) Xác định rõ đối tượng
được thẩm định giá;
b) Xác định rõ các quyền lợi pháp
lý gắn với tài sản được thẩm định
giá;
c) Xác định rõ mục đích của
thẩm định giá tài sản;
d) Xác định giá trị làm cơ sở
cho thẩm định giá;
e) Khảo sát thực tế tài sản cần
thẩm định giá và bảo đảm các bước
công khai cần thiết;
f) Công bố công khai những điều kiện
hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình thẩm
định giá;
g) Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống
phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.
Nếu công việc thẩm định giá
căn cứ vào những cơ sở phi thị trường,
thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường
(không phải là giá trị thị trường) và phải được
ghi rõ trong báo cáo thẩm định giá.
h) Xác định thời gian hiệu lực
của kết quả thẩm định giá.
07- Thẩm định viên phải trình bày mục
đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ
ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định
giá của mình cũng như trong chứng thư thẩm định
giá, cụ
thể là:
- Báo cáo kết
quả và chứng thư thẩm định giá phải nêu
rõ các căn cứ, mục đích của việc thẩm định
giá nhằm tránh sự hiểu nhầm cho khách hàng, cho người
sử dụng kết quả thẩm định giá hoặc
bên thứ ba. Thẩm định viên phải tuân theo các bước
tại mục 06 nêu trên.
-
Báo cáo kết quả và chứng
thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị
trường phải nêu rõ những điều kiện hạn
chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm
định giá. Thẩm định viên không được
sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch
kết quả thẩm định giá.
- Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường,
thẩm định viên không được đưa ra những
giả thiết mâu thuẫn với những số liệu
làm cơ sở cho thẩm định giá. Mọi giả
thiết, các phân tích và phương pháp thẩm định
giá phải được nêu ra một cách công khai trong báo cáo
kết quả và chứng thư thẩm định giá.
- Khi thẩm định giá dựa trên giá
trị phi thị trường, thẩm định viên phải
công khai hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà
thẩm định viên dựa vào đó để đưa
ra ý kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo
kết quả thẩm định giá.
HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số
05
Quy trình thẩm định giá tài sản
(Ký hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm
2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định quy
trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn
thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá
tài sản.
02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá và thẩm định viên về
giá (sau đây gọi là thẩm định viên) phải tuân
thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong
quá trình thẩm định giá tài sản.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm
định giá.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm
định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy
đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng
quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở
thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định
giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập
thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị
tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả
thẩm định giá.
04- Xác định tổng quát về
tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá
trị làm cơ sở thẩm định giá.
1- Các đặc điểm cơ bản về
pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá.
2- Mục
đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải
xác định và nhận thức mục đích thẩm định
giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải
được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
3- Xác định khách hàng, yêu cầu của
khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
4- Những điều
kiện ràng buộc trong xác định đối tượng
thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa
ra những giả thiết và những điều kiện
bị hạn chế đối với: những yêu cầu
và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những
yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá
trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý,
công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử
dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định
giá.
5- Việc đưa ra
những điều kiện hạn chế và ràng buộc của
thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:
a- Có sự xác nhận bằng văn
bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động
đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định
giá.
b- Phù hợp với quy định
của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên
quan.
c- Trong quá trình thẩm định
giá, nếu thẩm định viên thấy những điều
kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt
chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo
ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm
định giá và cho khách hàng.
6- Xác định thời điểm
thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm,
bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần
thẩm định giá phải được thực hiện
ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý
kiến đánh giá về giá trị của tài sản được
đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp
đồng.
7- Xác định
nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định
giá.
8- Xác định cơ sở giá trị
của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về
đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm
định giá, thẩm định viên cần xác định
rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm
định giá: giá trị thị trường hay giá trị
phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được
xác định tuân theo những quy định tại tiêu
chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).
- Giá trị phi thị trường:
được xác định tuân theo những quy định
tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN
02).
Việc xác định giá trị làm
cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với
những quy định của pháp luật hiện hành và các
văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành.
05- Lập kế hoạch thẩm định
giá.
1-
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định
giá nhằm xác định rõ những bước công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước
công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc
thẩm định giá.
2- Nội dung kế hoạch phải
thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố
cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc
tính và các quyền gắn liền với tài sản được
mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần
thu thập về thị trường, về tài sản, tài
liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các
nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu
đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên
cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải
thực hiện.
- Lập đề cương báo
cáo kết quả thẩm định giá.
06- Khảo sát
hiện trường, thu thập thông tin.
1-
Khảo sát hiện trường
Thẩm
định viên phải trực tiếp khảo sát hiện
trường:
- Đối với máy móc thiết
bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải
khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ
thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị
trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ
mới, cũ của tài sản cần thẩm định
giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động
sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập
số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất
động sản so sánh với vị trí trên bản đồ
địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất
động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất
động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng
(cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường),
loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện
tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng
dở dang, thẩm định viên phải kết hợp
giữa khảo sát thực địa với báo cáo của
chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công
trình.
- Trong quá trình khảo sát, để
có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định
giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản
theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
2 -Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu
thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm
định viên phải thu thập các thông tin sau:
- Các
thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập
của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố
cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường,
động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của
tài sản.
- Với bất động sản
cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế
xã hội, môi trường, những yếu tố tác động
đến giá trị, những đặc trưng của
thị trường tài sản để nhận biết sự
khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá
toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu
tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
mục đích sử dụng của tài sản (địa
chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên
giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm
định giá, thẩm định viên phải dựa trên
những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát
thực địa; những giao dịch mua bán tài sản
(giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện
mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn
các công ty kinh doanh tài sản, công
ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức
tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa
phương, trung ương và của các cơ quan quản
lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản
thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ
tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật
của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm
định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm
định giá và phải được kiểm chứng để
bảo đảm độ chính xác của thông tin.
07 - Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động
của các yếu tố đến mức giá của tài sản
cần thẩm định.
1- Phân tích những thông tin từ khảo
sát hiện trường tài sản.
2- Phân tích những đặc trưng
của thị trường tài sản cần thẩm định
giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản thương
mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm
của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc
công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài
sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị
trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước,
liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường
tài sản loại này với những người mua tiềm
năng.
- Đối với tài sản là nhà
cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình,
mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức
độ mở rộng thị trường tài sản loại
này với những người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị
trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm
về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
những tài sản tương tự hiện có trên thị
trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng
trên đến giá trị tài sản đang thẩm định
giá.
3- Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những
khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về
vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh
tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
4- Phân tích về việc sử dụng
tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm
định viên cần xem xét khả năng sử dụng
tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại
giá trị cao nhất cho tài sản.
- Thẩm định viên cần đánh
giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía
cạnh:
+ Sự
hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét
đến mối tương quan giữa việc sử dụng
hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt
vật chất, kỹ thuật đối với việc
sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của
tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử
dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng,
theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả
thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm
năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập,
xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường,
mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá
bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất,
rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu
quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến
năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các
chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng
đến mức cao nhất và tốt nhất.
08- Xác định
giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm
định viên phải nêu rõ các phương pháp được
áp dụng để xác định mức giá trị của
tài sản cần thẩm định giá.
Phương
pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn
số 07 (TĐGVN 07) "Các phương pháp thẩm định
giá."
Thẩm
định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp
của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định
giá được sử dụng với đặc điểm
kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục
đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần
nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm
định giá nào được sử dụng làm căn cứ
chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được
sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi
đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm
định.
09- Lập báo cáo và chứng thư thẩm
định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá
thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số
04 (TĐGVN 04) về "Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng
thư thẩm định giá."
HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 06
Những nguyên
tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định
giá tài sản
(Ký
hiệu: TĐGVN 06)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm
2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của tiêu chuẩn
này là quy định những
nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng
dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài
sản.
02 - Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm
định viên về giá (sau đây gọi là thẩm định
viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu
chuẩn này trong quá trình xác định giá trị của tài
sản làm cơ sở thẩm định giá.
03 - Giá trị
của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu
tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên
cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng
những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất
của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các
yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá
trị của tài sản cụ thể, do đó những
nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn
cần thiết khi tiến hành thẩm định giá. Thẩm
định viên phải nghiên cứu vận dụng những
nguyên tắc này để đưa ra kết luận về
giá trị của tài sản.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04
- Nguyên tắc
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những
hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý,
về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho
tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang
sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể
hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản đó.
05
- Nguyên tắc
cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi
mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược
lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị
của tài sản thay đổi
tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được
xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý
và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt
với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của
những đặc tính phụ thêm này được phản
ánh trong cung - cầu và giá trị tài
sản.
06
- Nguyên
tắc thay đổi
Giá
trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi
của những yếu tố hình thành nên giá trị của
nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình
thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối
quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng
đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong
thẩm định giá tài sản,
thẩm định viên phải nắm được mối
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng
thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
07 - Nguyên tắc thay thế
Trong
trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay
thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác
định bởi sự tác động lẫn nhau của
tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định
giá thường có liên quan đến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế
.
Khi hai tài sản có tính hữu
ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ
bán được trước. Giới hạn trên của
giá trị tài sản có xu hướng được thiết
lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần
thiết tương đương, với điều kiện
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài
sản thay thế trong cùng một thị trường và một
thời điểm.
08 - Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành
của tài sản cần phải cân bằng để tài sản
đạt được khả năng sinh lời tối
đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để
ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản, cần phải phân tích
xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động
sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ
ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải
có cùng một mức giá trị như vậy.
09 - Nguyên tắc thu nhập tăng
hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản
đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới
một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu
tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của
thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn
đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực
bất động sản.
10
- Nguyên tắc
phân phối thu nhập
Tổng
thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố
của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,
lao động, quản lý) và có thể được phân
phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo nguyên tắc tương
ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể
hiện giá trị của đất đai.
11 - Nguyên tắc
đóng góp
Mức
độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá
trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác
nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài
sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác
nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng
góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc
cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định
viên xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
12 - Nguyên
tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù
hợp với môi trường của nó nhằm đạt
được mức sinh lời tối đa hoặc mức
hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên
phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với
môi trường hay không khi thẩm định viên xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
13 - Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt
trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại,
cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận
và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được
quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản
được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
14 - Nguyên tắc dự tính lợi
ích tương lai
Giá trị của tài sản
có thể được xác định bằng việc dự
tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản
cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự
kiến thị phần của những người tham gia
thị trường và những thay đổi có thể dự
tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng
đến giá trị.
Việc ước tính giá trị
của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ
quyền sử dụng tài sản của người
mua.