Công văn 4969/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1. Khoản 4 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Tại điểm a khoản 1 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. Tại điểm a khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở áp dụng theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

Tại điểm a khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm: “a) Hợp đồng mua hán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Trường hợp các hợp đồng mua bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai đã được ký kết giữa chủ đầu tư với khách hàng theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì các hợp đồng này được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 13 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tại điểm a khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bảo đảm điều kiện: “a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai ”.
Tại điểm b khoản 2 Điều 13 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định: “..Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.
Theo đó, trường hợp các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng và nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (không hạn chế trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư) thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở được mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng thực hiện theo quy định của pháp luật về dất đai. Công ly liên hệ với cơ quan chức năng địa phương để được hướng dẫn, giải quyết theo quy định và thẩm quyền.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 303/CV/VGR ngày 04/6/2025 của Tập đoàn Vingroup Công ly CP. Đề nghị Công ty nghiên cứu, thực hiện theo đúng quy định pháp luật./.