Công văn 806/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 60/CP và 61/CP của Chính phủ

Bộ Xây dựng nhận được công văn của các địa phương đề nghị giải đáp một số vấn đề có liên quan đến việc triển khai thực hiện Nghị định 60/CP và 61/CP của Chính phủ.

Sau khi xin ý kiến Ban chỉ đạo TW, Bộ Xây dựng hướng dẫn như sau:

1. Về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khuôn viên quá rộng.

Hiện nay, ở nhiều đô thị có các loại “biệt thự” “nhà vườn” với đất khuôn viên rất rộng, lên đến hàng ngàn m2 và đang cho các đối tượng thuê ở. Đối với quỹ nhà đất này, trước hết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch lại và lập phương án cụ thể để việc sử dụng đạt hiệu quả cao hơn. Trên cơ sở phương án đó, với những loại “biệt thự”, “nhà vườn” thuộc diện được bán cho người đang thuê thì phải quy định mức “đất ở” phù hợp với quy hoạch và tính chất từng đô thị để giao cho hộ gia đình khi bán nhà. Phần đất còn lại thuộc khuôn viên nhà đó xử lý như sau:

- Nếu người mua nhà đồng ý trả tiền đất thì giao cho người đó sử dụng.

- Nếu người mua nhà không chấp nhận trả tiền sử dụng đất thì cho họ thuê.

- Nếu người mua nhà không chấp nhận một trong hai hình thức (trả tiền sử dụng đất hoặc thuê đất) thì không tiến hành việc bán nhà đó nữa.

Chỉ sau khi người thuê nhà thỏa thuận việc mua bán theo phương thức nêu trên, cam kết bằng văn bản về việc giữ nguyên vẹn khuôn viên của nhà ở theo đúng yêu cầu của quy hoạch và cảnh quan đô thị, thì mới tiến hành bán nhà và cấp giấy chứng nhận cho người đó.

2. Về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân có khuôn viên quá rộng

“Biệt thự” “nhà vườn” thuộc sở hữu tư nhân có khuôn viên quá rộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng phải căn cứ vào quy hoạch và tính chất từng đô thị để quy định mức “đất ở” khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình. Phần đất còn lại của khuôn viên nhà đó, coi là “đất vườn” và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định hiện hành.

Để được cấp giấy chứng nhận, chủ sở hữu cũng phải có cam kết bằng văn bản về việc giữ nguyên vẹn khuôn viên của nhà ở như đã nêu tại Mục 1 trên đây.

3. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhưng bên thuê đã xây dựng, sửa chữa, cải tạo lại thì xử lý như sau:

a) Nếu bên thuê đã xây dựng thêm diện tích bên cạnh diện tích thuê của Nhà nước thì chỉ bán phần diện tích họ đang thuê (theo hợp đồng). Phần diện tích xây thêm xử lý theo Điều 10 Nghị định 60/CP.

b) Nếu bên thuê đã sửa chữa, cải tạo lại diện tích thuê của Nhà nước (thay nền, cửa, khu vệ sinh v.v…), thì tiến hành bán diện tích đang thuê hoặc hiện trạng kỹ thuật trước khi bên thuê sửa chữa, cải tạo lại.

c) Nếu bên thuê đã xây dựng thêm diện tích trên nóc nhà của Nhà nước, hoặc phá dỡ nhà của Nhà nước để xây dựng nhà mới trên nền nhà cũ, thì chưa xét bán để có biện pháp xử lý sau, kể cả trường hợp xây dựng có giấy phép.

4. Nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước nhưng bên thuê đã chuyển nhượng quyền thuê cho người khác, thì xử lý như sau:

a) Nếu việc chuyển nhượng quyền thuê nhà là tự nguyện, không có tranh chấp, bên thuê nhà đã chuyển đi chỗ khác, người nhận lại quyền thuê nhà đã đến ở và không có chỗ ở khác, thì cho phép làm thủ tục chuyển hợp đồng thuê cho người đang ở. Người được nhận hợp đồng mới có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển nhà của tỉnh, thành phố với mức bằng lệ phí trước bạ của loại nhà tương ứng khi chuyển quyền sở hữu.

b) Nếu việc chuyển nhượng quyền thuê nhà phát sinh tranh chấp, người nhận lại quyền thuê nhà thực tế không đến ở, vì đã có chỗ ở khác, thì cơ quan nhà đất hủy hợp đồng thuê thu hồi ngay diện tích đó và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho đối tượng khác thuê.

5. Vấn đề quyền sở hữu đối với “Nhà tình nghĩa”

“Nhà tình nghĩa” do các địa phương trao cho các gia đình chính sách được coi là nhà biếu tặng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà không thu tiền sử dụng đất (với mức phù hợp với tiêu chuẩn đất ở của địa phương).

6. Vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Việc xác lập quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngài (chưa thôi Quốc tịch Việt Nam) là một vấn đề phức tạp, có liên quan đến Pháp lệnh nhà vắng chủ đang được nghiên cứu biên soạn. Vì vậy, tạm thời chưa đặt vấn đề xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại nhà này cho đến khi ban hành Pháp lệnh nhà vắng chủ.

Đối với một số vấn đề khác mang tính đặc thù của từng địa phương, đề nghị địa phương thống kê, tổng hợp và kiến nghị biện pháp xử lý cụ thể để Bộ Xây dựng trình Ban chỉ đạo Trung ương xem xét quyết định.